2021年的第四季度，上海房地产市场势头强劲，圆满完成了本季度的任务，进一步巩固了全年市场复苏回暖的良好态势。
唐华，第一太平戴维斯中国区住宅销售部的主管兼高级董事，在接受《中国经营报》记者的专访时指出，2021年上海的豪宅市场异常活跃。该年度，高端住宅的平均价格超过了10万元每平方米，供应面积达到了112万平方米。与此同时，成交面积更是达到了121万平方米。相较于2020年，市场呈现的供不应求现象更为突出。
上海的商务楼领域同样取得了显著的“逆袭”。据第一太平戴维斯提供的数据，2021年全年，上海商务楼市场的净吸纳量达到了136万平方米，这一数字较上年翻了一番，几乎触及了2015年创下的历史最高点。
仲量联行指出，在不久的将来，金融、专业服务以及科技新媒体领域将继续成为上海写字楼市场需求的强劲动力。此外，先进制造业以及新零售等新兴经济领域也将对整体需求产生推动作用。与此同时，总部企业可能会在非核心商务区寻找独立办公楼租赁或投资的机会。预计租金在短期内将保持增长势头，然而，预计未来大量新增供应将限制租金的上涨速度。
第一太平戴维斯中国区住宅销售部主管、高级董事唐华
根据第一太平戴维斯的统计，2021年上海一手商品住宅的成交量达到了1055万平方米，这一数字相比上一年增长了13.4%。同时，成交价格也有所上升，增幅为0.44%，最终价格达到了每平方米55578元。
根据数据统计，2021年上海市总共颁发了280份预售许可证，其中新增的取证项目主要集中在城市外环之外，这一比例高达80%，与此同时，内环以内的各个区域取证项目的数量则普遍出现了显著下降。
对此，第一太平戴维斯指出，在已完成认购的前五批次集中公示的224个商品住房项目中，共有117个项目启动了积分摇号机制，整体触发率达到了52.2%。在这些触发积分摇号的项目中，超过82%的项目平均价格低于8万元，主要涉及周边地区的刚性需求或改善型住房项目。
沪上豪宅市场异常火热。唐华透露，相较于2020年，高端住宅供不应求的现象更加明显。受限于价格调控等因素，高端住宅的平均成交价格略有上升，达到了122961元/平方米，涨幅大约为3%。
唐华认为，上海市核心区域的高端住宅项目之所以备受青睐，关键因素在于其供应量有限、刚性改善需求强烈以及具备财富保值的功能。根据第一太平戴维斯的统计数据，2021年，上海市高端住宅的成交价格主要集中在1000万元至2000万元这一区间，这一比例高达63%；而超过3000万元的住宅成交量则明显下降，这主要是因为供应量不足，导致市场上“一房难求”的现象愈发突出。
此外，在高端市场，积分激活的现象更为常见，激活积分的比例高达73%。高额的价格差异还吸引了更多价值投资者的关注，使得高净值人群纷纷加入了高端住宅市场的购房热潮。
唐华通过列举几个热点区域，对上海住宅市场的发展趋势进行了阐述。他指出，徐汇滨江板块的房源供应量预计将超过2021年；前滩板块在2022年将继续迎来新项目的加入，预计可供选择的套数将有所提升，这或许将成为购房者进入市场的绝佳时机；同时，苏州河沿岸的普陀、虹口以及静安等区域也涌现出不少优质项目。
唐华指出，“五大新城”——嘉定、松江、青浦、奉贤、南汇——以及临港新片区的热度有望持续高涨，其中临港新片区的表现尤为突出。在2022年，上海在城市更新领域将展现出新的升级面貌，同时，我们将见证更多绿色建筑的涌现。这不仅是对国家“双碳”目标的积极响应，更是推动上海住宅产品全面升级的重要契机。
2021年，上海在土地拍卖领域推出了“集中挂牌、集中供地”的“两集中”供地新政策，并在同年6月、10月以及12月分三个阶段成功实施了三次集中供地。得益于规划的顺利实施与实际应用，“五大新城”的土地供应量显著上升；同时，内环以内的核心地带，其土地中超过半数为商业与住宅混合的综合性用途；此外，还有一批城市更新项目通过选拔方式出让，这些因素共同对房地产企业的开发实力和资金流动提出了更高的挑战。
根据第一太平戴维斯的统计数据，2021年上海市住宅用地的交易活动主要集中在所谓的“五大新城”区域。此外，浦东新区的成交总额位居首位，达到了680亿元之巨。值得一提的是，成交楼面价最高的地块位于杨浦区，其价格高达每平方米63096元。
2021年上半年，民企在土地市场表现活跃，但自下半年起态度转为谨慎，土地交易逐渐由国企、央企等“国家队”接盘。房企间联合拿地的案例增多，这一趋势在提升竞争力的同时，也旨在减轻资金负担和降低投资风险。第一太平戴维斯预测，未来房企将适当调整战略布局，谨慎拓展业务并重返核心城市。在信贷政策严格把控的情况下，房地产企业开始调整其过度依赖高周转的发展模式，转而寻求在各自擅长的领域内寻求新的增长点。
写字楼市场净吸纳量翻番
2021年，上海商业地产租赁市场呈现出显著回升态势，尤其是办公楼与物流地产等领域，其吸纳量达到了历史最高点。仲量联行华东区董事总经理、中国区商业地产部总监张静指出，上海办公楼市场的强劲表现主要得益于租户群体的多样化，这一特点有效减少了空置率，同时在供应充足的市场条件下，租金水平得以持续上涨。这种趋势在非中央商务区尤为突出。
仲量联行提供的数据表明，2021年度，上海办公楼市场的净吸纳总量为150.6万平方米，特别在第四季度，这一数字上升至37.1万平方米。在此期间，中央商务区的净吸纳量尤为显著，主要得益于内资金融服务业、专业服务业、科技新媒体以及零售业的扩张，其净吸纳量达到了41.3万平方米。
甲级写字楼市场迎来了供应的迅猛增长。据第一太平戴维斯提供的数据，2021年第四季度，上海该市场新增了7个新项目，这些项目新增的供应面积总计约为65.9万平方米。这一数据使得上海市全年新增的供应面积累计达到了120万平方米，这一数字已经超过了年初计划供应量的85%。同时，上海市甲级写字楼的总体存量也达到了1520万平方米。
值得一提的是，根据第一太平戴维斯的统计数据，2021年第四季度，上海市甲级写字楼市场的净吸纳量达到了40.5万平方米，这一数据较上季度增长了18%。此外，2021年全年上海市写字楼市场的净吸纳量累计达到了136万平方米，这一成绩是同年的两倍，并且几乎触及了2015年的历史最高点。
第一太平戴维斯指出，尽管2021年上海甲级写字楼的供应量依然较为充裕，然而，考虑到需求的旺盛，从2016年至2020年间的供大于求的市场状况在2021年得到了一定的缓解。在这一年里，全市的平均空置率仅为14.2%。
据仲量联行最新数据，至2021年底，上海浦东核心商务区因租赁市场的活跃表现，其空置率较前一个月下降了1.3个百分点，与去年同期相比更是降低了4.0个百分点，降至9.9%。浦西中央商务区的核心区域，其空置率较上期减少了1.7个百分点，与去年同期相比更是下降了4.9个百分点，降至6.0%的水平；与此同时，非中央商务区的空置率同样环比下降了2.9个百分点，同比降幅达到5.5个百分点，目前空置率已降至24.9%。
上海市作为民营与国有企业业务布局的关键城市，已成功吸引了超过800家跨国公司的地区总部入驻。近期，诸如中国电气装备集团和中国船舶工业集团等众多央企亦选择将总部设立或迁至上海。据第一太平戴维斯分析，2022年，上海市写字楼市场预计将新增百万平方米以上的供应量，但整体出租率和租金的上涨可能面临一定的压力。鉴于新项目投入市场将导致竞争愈发激烈，业主唯有采取应变自如的策略，方能立于不败之地。
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