市场展望及策略
2026年北京写字楼市场展望：科技驱动资产价值重构
价值逻辑重构：从地段为王到科技与绿色双轮驱动
到了“十五五”规划期间，“双碳”目的正共同致力重新塑造写字楼资产估值体系，绿色认证（LEED/WELL）以及智慧楼宇标准，正从具有差异的优势转变成为核心资产的进入门槛，还有定价基础，它的价值直接在可以量化的租金溢价以及去化速度方面表现出来。与此同时，高精尖产业（像是集成电路、机器人）对于空间荷载呀、电力呀、实验室环境的特别需求，会催生一批拥有较高竞争屏障、高价值的专业化写字楼，它的价值驱动规律和租金模型会跟传统写字楼定价模式完全区分开来。
供需格局演进：租户主权深化，空间产品迭代
市场整体呈现出供过于求的态势会延续下去，处于这种状况下的租户，在涉及租金、免租期以及灵活条款这些方面，将会持续具备强势的议价权。然而，需求端此刻正在发生裂变：一方面而言，国央企的疏解行为以及部分行业的整合情况，将会持续不断地释放出核心商圈的传统办公空间；另一方面来看，位于高增长赛道的企业此时迫切需要能够切实满足其进行研发等专业层面需求的新型空间。市场发展方向从量的竞争转变到质的对位，能不能为具备高发展潜力的租户提供符合其产业特性的办公空间产品，这将会成为写字楼实现去化的关键所在。
资本动向前瞻：核心资产短期价值窗口与长期逻辑重塑
在市场处于调整期的时候，部分业主所面临的流动性压力，正在为市场造就极为罕见的“核心资产折价交易”这样的窗口。特别是在北京有着稀缺区位并且具备基本品质的资产，对于那些自用型收购方以及逆向投资的投资型收购方来讲，当下是十分难得的战略性介入的机遇时机。
从长远来看，市场信心的修复并非依靠简单得周期反弹，而是源于金融工具以及资产标准（ESG）的双重提升。一方面，利率下行的通道以及商业不动产公募REITs试点得深入推进，会从估值以及退出得层面改善资产流动性得预期。另一方面，只有那些切实完成绿色以及智能化改造、经得住未来标准检验得主具“韧性资产”才行持续吸引并承接这类长期资本得配置需求。
到2026年时，北京写字楼市场的策略是，不同于以往单纯的交易模式转变为共生模式，进而构建起产业赋能的全新生态环境。
针对租户给出这样的建议，凭借空间适配来实现锁定成本优势，要重视业主背调以此来驾驭管理长期风险。
策略核心：将选址从成本决策升级为生产力与风险管控决策。
具体行动：
致力于硬科技领域的企业，像是从事集成电路、机器人这类业务的，会放弃通用的那类标准，去挑选那种有着产业实验室级别水准的办公地方场所。它们会着重实地勘察类似中关村、上地 - 北清路等地的商业区域，把诸如楼板承重负荷能力、电量供应状况、空调装备以及空气净化系统等这类硬性的指标条件当作在和出租方进行协商谈话的前提基础，而不是放到事情发生之后再去考虑改造的选择项。
把生物医药企业作为选择对象时，首先要重视那些处在昌平、大兴等地域的园区，这些园区已经构建起了“研发 - 中试 - 检测”这样的产业闭环。在进行选址操作之际，千万要保障所选取的空间是能够吻合从分子实验一直到小批量生产这一整个流程的合规性，并且具备可扩展性的哟。
业主稳健性进行筛查，把业主的ESG评级，视作评估其财务健康度与运营专业性的关键指标之一，将资产持有规模，当作另一关键指标，把是否持有REITs也列作关键指标，优先挑选能够共同穿越周期的伙伴型业主。
给业主的建议：从空间提供商，转型为产业服务商
策略核心：资产价值的核心从地段转为内容与服务。
具体行动：
进行产品力重塑，面向高精尖产业，给其供应“可定制实验室模块”以及“灵活办公单元”这种混合产品，构建明晰的空间技术参数据单，达成对于租户需求的迅速回应与精确匹配。
模式进行迭代，构建起这样一种三层价值模型，即“基础物理空间+智慧管理平台+产业资源网络”。主动去为租户做对接，涉及政策申报、投融资、校企合作等环节。凭借参与租户成长，从而收获价值分成，借此达成从租金收入到生态收入的跨越。
给收购方的建议：聚焦政策红利区资产，操盘价值修复与内容注入
策略核心：收购逻辑从博取资产升值，转向主动管理价值创造。
具体行动：
战略性的安排部署是，着重去收购处于“三城一区”以及核心产业走廊范围之内的，硬件条件达到标准只不过运营状况滞后的资产。它所具备的价值是集中在“占据稀缺的产业生态位置”这一点上，而并非仅仅只是单纯的地理位置方面。
防御性机遇方面，那是针对核心区老旧资产而言，更要看重其究竟有没有内容改造的潜在能力，关于这个，收购之后，收购方就得坚决引入具备专业资质的产业运营商或者去自己搭建孵化平台，借助“空间改造 + 产业引进”这样相辅相成齐头并进的一系列举措，把它重新塑造成为细分领域当中的具有典型规范标志性的项目，以此达成价值的显著提升。
市场回顾
宏观经济
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©北京市人民政府、北京市统计局、北京市商务局、中国人民银行
租赁市场
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备注：有效租金为含税、不含物业管理费的有效租金
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备注：有效租金为含税、不含物业管理费的有效租金
2025年，北京甲级写字楼租赁市场，各商圈的租金水平，和2024年相比，出现了下跌，和2022年相比，也出现了下跌，下跌程度不同。其中，金融街商圈跌幅格外明显，因为其新增供应项目少，存量项目陈旧，导致大量租户搬到性价比更高、楼宇品质更佳的新兴商圈。这种市场现象反映出当降本增效成为企业核心经营策略时，租户会更积极主动去综合考量现有租约成本、楼宇硬件配套等多种因素，去达成办公空间的最优配置。
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备注：图表数据为2025年全年值
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备注：图表数据为2025年全年值
到2025年时，北京甲级写字楼租赁市场整个呈现出这样一种基调：成本要优先，扩张得审慎。全年度里边，续租面积占据的比例高达56%，这反映出企业为了控制固定支出以及运营风险，普遍首先选择续租，而不是新租。尽管新租需求当中有不少新成立企业，其占比是49%，然而它在整体市场里仅仅占据44%的份额，很难去扭转那需求疲软的态势。这些情况就共同勾勒出当下企业：稳健经营，谨慎决策的清晰画像。
各级商圈中，核心商圈的续租面积比例是53%，稍微比新租的47%要高些；次核心商圈同样展现出续租占主导的态势，续租面积所占的比例达到了65%；新兴商圈的新租占比有63%。这种不同表明新兴商圈靠着高性价比吸引了更多新租需求，核心商圈以及次核心商圈借助区位优势和成熟配套，跟入驻企业保持了较高的续租率。
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备注：1.成交信息仅供参考；2.图片来源于网络
市场回顾
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备注：图表数据为2025年全年值
于2025年，在北京写字楼大宗交易市场里针对自用型收购这一情况而言，TMT凭借71亿元的成交额成为了绝对主力，这反映出头部TMT企业对于核心区位优质写字楼资产有着坚定的布局 ，教育行业以33亿元的成交额构成了第二梯队，这折射出头部教育机构对长期稳定办公空间存在需求 ，医药和制造业分别有24亿元和23亿元的成交额被记录下来，这体现出在政策与资本双重加持的状况下，该类企业正借助收购写字楼去推动长期发展战略的达成。
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特别提醒，其一，图表呈现的数据乃是2025年一整年全部的值，其二，成交所涉及的相关信息仅仅是用来作为参考的，其三，图片具体的来源之处是网络。
自用型收购方所要交易的标的，很多处于核心商圈。就成交额而言，超过百分之五十的成交额，都产生在了核心商圈，这表明拥有稀缺区位的优质写字楼资产，依旧是自用型收购方的首要选择。与此同时，可以看到，因为楼宇品质优良、性价比突出等优势，次核心商圈与新兴商圈，正在吸引更多自用型收购方，在这些地方布局写字楼资产，它们分别贡献了百分之十三以及百分之十四的成交额。
甲级写字楼租赁市场概况
北京甲级写字楼租赁市场整体表现
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备注：有效租金为含税、不含物业管理费的有效租金
在2025年第四季度的时候，因为企业降本诉求特别强烈，而且租赁需求修复的节奏比较缓慢地缘故，北京甲级写字楼的业主持续推出优惠租金的举措，以及延长免租期等办法，企图吸引租户前来入驻。在这样的背景状况之下，本季度北京甲级写字楼租赁市场的平均有效租金继续呈现下行的态势，下降到了209元每平方米建筑面积每月，和上一季度相比环比下降了4.8%。这个季度的空置率是17.4%，虽然相较于上一个季度小幅度回落了0.2个百分点，然而却并没有缓解市场去化的压力。
本季度，北京甲级写字楼租赁市场出现了多宗成交，这些成交面积均超10000平方米，进而成为了市场的亮点。从行业分布的角度来看，本季度大面积租赁成交主要集中于TMT、金融等行业，其中存在一宗成交，该成交面积超20000平方米，其租户乃是集成电路的龙头企业。这一现象凸显了在“科技自立自强”的宏观导向情形下，那些受到政策倾斜的高精尖行业，正愈发成为北京甲级写字楼租赁市场的核心需求方。
北京甲级写字楼租赁市场细分商圈概况
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需要注意的是，其一，这里的有效租金呢，是那种包含税费但却不涵盖物业管理费的有效租金；其二，租金的单位是元，按照每平方米建筑面积来计算，是以月为时间单位来衡量的。
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备注：有效租金为含税、不含物业管理费的有效租金
北京各商圈租赁成交亮点
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附注：其一，有效租金乃是包含税金、却不涵盖物业管理费的有效租金；其二，成交信息仅仅是用来供作参考的。
国贸中服地块供应情况
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备注：成交信息仅供参考
大宗交易市场概况
北京写字楼大宗交易市场表现
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2025年第四季度，北京写字楼大宗交易市场活跃度明显提升，单季成交额为此达到31亿元，同相较于上一季度的7.5亿元，环比在幅度上大幅攀升。本季度成交额走向实现爆发式增长这种情况的原因在于，位于国贸商圈核心区区域的世茂大厦被扬子江药业给收购了，其成交额将近23亿元，而且也占据本季度写字楼大宗交易总成交额73%这一比例。此一交易充分反映出，拥有具备稀缺区位特性的写字楼资产，于当前市场环境之中有着显著竞争力。
以成交额为依据来看，本季度有86%的成交额源于自用型收购方。在世茂大厦之外，还有另外单个被自用型收购方拿下的标的物处在丽泽商圈的核心位置区域。这个商圈拥有坚实牢固的产业基础，自用型收购方在此谋划写字楼资产，能够切实有效地契合其长期发展的战略计划安排与资源谋求需求。
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在二零二五年的第四季度期间，北京写字楼大宗交易市场的平均售价，与上一相比呈环比下跌态势，跌幅达百分之二十一，价格降至每平方米建筑面积二万九千六百五十九元，此价格创下了该年全年的最低水平。此季度售价急剧下降的缘由能归结为两点，其一，在世茂集团加速债务重组的情形下，扬子江药业经法拍以折价方式收购世茂大厦，该项目成交金额较市场评估价折让了约30%，对应的平均售价仅仅是32121元每平方米建筑面积；其二，处于亚奥商圈的锦创中心由河北某钢铁企业以17067元每平方米建筑面积的平均售价购得，远远低于市场水准，成为致使此季度写字楼大宗交易平均售价降低的关键因素。这同样表明，就算当下收购方对于资金的投入更加趋向于理性克制，然而只要资产价格拥有足够的吸引力，收购方仍然会把它纳入收购的范围之内。
北京大宗交易市场成交案例
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