在前些日子, 我与一位拥有超过十年从业经验的房产中介老同学进行了交谈。在此期间, 他讲出了一句让人感到非常难受的话语。
现在很多家庭表面上看名下拥有两套房产, 账面资产数字虽然看起来挺好看, 然而当真是遇到急需用钱的时候, 想要卖掉进行变现, 这时候才发现情况根本就不是大家想象的那样。
我表姐这个人, 她也是属于这些个当中的一个。二零二零年那些个高点的时候, 她去入手了一套位于近郊位置的房子, 而且这房子还只是小户型。她当时心里本来就想着用收租的方式来偿还贷款利息, 指望租金能够把月供的款给覆盖住, 这算是一个觉得特别稳妥的投资行为。
谁能想到从这两年过去之后, 那个小区里挂着牌准备卖出去房子的的人那是变得越来越多了, 租客愿意出的租金那也是大幅度降低了。那套房子挂在了中介手里好大半年了, 虽然价格降了十几万之多, 可是前去看房的人依旧是少得可怜。
根据央行早几年做的调查数据来看, 在城市家庭当中, 拥有两套以及更多住房的比例是接近于41.5%的, 行业内的人进行估算以后觉得, 如果把近几年新增加买房的人群也算在内的话, 那么多套房子的家庭占比差不多就已经到达了45%了, 用大白话来说的话, 那种普遍上涨的那个时代早就已经过去了, 这将近一半的家庭在接下来的一段时间里面, 很有可能会碰到四个比较现实的难题出来, 这可不是为了吓唬人。
第一个挑战：房产估值回归纸面，变现变得很难
在过去, 大众通常都理所当然地认为房屋是可以随时出售的, 如果因为急需用钱而把房子挂出来交易, 很快就能顺利完成成交手续。然而, 如今的房地产市场情况已经发生了翻天覆地的变化, 完全不是从前那样, 其中房产之间的差异分化现象表现得尤为突出。
那些位于核心地段并且周边配套非常成熟完善的房源状况相对较好, 但是对于那些地处远郊区域、房龄老旧且条件狭小差的住宅, 以及面临人口大量流出情况的县城里面的房屋资源来说, 其在市场上挂牌待售的时间周期已经被极大地拉长。
在您的身边存在一位朋友, 他手中持有一套位于县城的大三居住房, 该房产在去年已经挂牌出售, 并且价格在连续下调的情况之下, 经历了将近一整年的时间却始终没有寻得买家。
登记在房产证之上的价格仅仅是一个停留在纸面上的数字而言, 其关键的核心问题在于是否能够成功转换为现实的现金收入, 这才能构成真正意义上的资产。
众多家庭把大部分积蓄都投入并锁定在房地产之中, 导致手上持有的现金流动额度非常少, 一旦遭遇重大疾病或者失业这样的突发状况, 由于固定资产很难迅速变现, 那么家庭的抵御风险能力就会直接出现衰退的现象。
第二个挑战：以租养贷的逻辑，慢慢行不通了
在早些年进行买房投资, 好多人能够通过租金这个途径, 十分轻松地就去把每月的房贷还款给覆盖掉了, 生活得稳稳当当。然而到了如今这个阶段呢, 租金回报率这一项指标持续地在降低下去, 有很多城市的房租水平已经上涨不动了, 可是房贷却还是要按照月份去持续地进行偿还工作。
那, 咱们把表姐住的这套房子拿出来做个例子说一下, 它每个月需要偿还的月供金额是三千八百元, 可是目前把它租出去之后, 每月到手的租金收入只有两千二百元, 这么一算的话, 每个月都得自己倒贴出一千多元的钱去填补这个缺口, 这还不包括那些因为房子没人住而导致的难熬的空置期情况, 比如说房子一旦空置上两三个月的时间, 即便没有租客, 那物业费等费用也是照样需要按时缴纳的, 要是你手里头有两套这样的房子都还是靠着贷款来支撑的话, 那只要家庭成员的收入稍微发生一点波动起伏, 每月的现金流入和流出就特别容易绷不住了, 这种因小失大的状况, 其实就是现在绝大多数拥有多套房产的家庭所面临的最大的一个潜在隐患。
第三个挑战：房子持有成本，每年都在悄悄增加
很多的人仅仅只记住了在购买房屋的时候一次性所花费掉的那些大额资金, 却疏忽掉了持有房子本身就是一个需要长期持续去投入开销的这一件事情。像物业费、电梯维护费以及取暖费等等这些费用都存在, 并且在房子变得老化的以后, 相关的维修支出只会不断地去增加得越来越多。
小区的外墙需要进行修补, 水管需要更换, 电梯要进行大修, 这些项目往往都需要业主们共同来分摊费用。特别是那些房龄已经超过了二十年的老旧房屋, 各种各样的问题会陆续地出现, 维修方面的开支也是一笔跟着一笔。
哪怕房子本身并没有贷款, 就那样空着不动, 每年照样要持续地花钱。因此, 手里的房产数量越多, 每年固定支出的压力就会变得越大。
第四个挑战：房产附加红利减弱，不能再靠房子 “躺赚”
放到十年前, 带有学区属性的房子以及配套完善的房子本身就会多出一块价格优势, 那时候购置房产不单是为了满足自身的居住需要, 同时还将教育资源的获取捆绑在一起, 但是现在随着教育资源均衡化改革的逐步深入与发展, 附带学区价值的房产所带来的额外溢价正在出现持续缩水的现象, 另一方面年轻一代人群的消费观念也已经产生了明显的变化, 结婚并据此购买住房不再构成一种刚性的必须需求, 进而导致了整体购房意愿和需求规模的萎缩情况。
在过去买房这事儿, 差不多就是等同于稳稳当当地实现资产增值的, 到了现在, 房子它又重新回归到居住的那一种属性当中去了吗, 所以说如果只是单纯地指望通过买房来实现财富快速上涨这么个想法, 那基本上已经是很难去实现了, 有不少家庭是在价格比较高的时候才入手的, 这样一来资产就出现了缩水的状况, 心理落差是非常大的, 很多人还在继续使用过去那种老旧的思维模式来持有多套房产吗, 这就会比较容易低估长期风险这个情况的。
看到这里的时候, 不少的人会感到心慌, 于是就会在想, 是不是自己如果手中握着多套房产的话就必须得赶快地把它们都卖出去呢。
咱们实话实说, 这一件事并不能够简单地用一刀切的方式来处理。那些属于自住刚需性质的房子, 是不需要去盲目地陷入恐慌情绪之中的。在这样一种情况下, 压力最大的群体, 明确是指那些拥有高杠杆状态、房屋位于偏远郊区、配套设施相对较差, 并且在此同时, 手中还缺乏足够现金储备的多套房家庭。
给到各位一个相对简便的可以参考思路。
咱们首先得把家里有多少现金流向给盘点清楚, 一定要预留出足够应对突发情况的应急资金, 切不要把所有的钱全部都压在房子这一件事情上, 如果你的手里头目前还有那些位于远郊地方、建筑比较老旧而且租金收益也非常糟糕的房子, 那么可以考虑逐步地对资产结构做一点优化处理, 以此减轻平时持有这些房产所带来的一些压力, 对于那种想要花钱去买房子来进行投资获利的念头, 我们最好是尽量先把它放一放, 在买房这个行为上应该把核心重点先放在满足日常居住需求这个方面上来。
最后再说一句, 楼市已经不再是那种随便买点都能赚钱的时代了。在做资产配置的时候, 还是要讲究一个平衡, 房产只不过是家里资产的一部分罢了。手里要留着充足的活钱, 这才是普通人应对风险最靠谱的底气。
请问在你的家庭之中, 具体拥有几套房子? 是不是也碰到了把房产卖掉很艰难, 或者是房租租金往下跌这样的状况? 欢迎大家到评论区里面来聊一聊。
