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2025 年第一季度，上海房地产市场处于复杂的经济环境和政策调控之中。在此情况下，它呈现出独特的发展态势。各细分领域的表现各不相同，市场分化的特征较为明显。其未来走向也受到各界的广泛关注。
一、大宗房地产交易：回暖与结构变化
并且创历史新高。这是因为小规模项目的资金门槛比较低，其风险相对来说是可以控制的，并且更符合当前投资者那种比较谨慎的投资策略。高净值人士和企业买家在市场里处于主导的地位，所占比例为 67% 。他们依靠着敏锐的市场洞察力、雄厚的资金实力以及灵活的决策机制，主动地参与到市场交易中，从而有效地提升了市场的活跃度以及资产的流动性。
在资产类别这一领域，长租公寓展现出了突出的发展态势，其成交金额所占比例达到 34%，并且首次超越了办公资产，成为最为活跃的资产类别。随着城市化进程不断推进，越来越多的年轻人开始涌入城市，住房租赁的需求一直处于持续增长的状态，这使得长租公寓的市场前景十分广阔。大型社区型长租公寓项目尤其如此，它具备完善的配套设施，提供优质的物业服务，营造出稳定的租赁环境，因而受到租客的喜爱。同时，也吸引了保险机构等长期投资者的关注，使得投资热情持续上升。办公资产的成交金额占比为 29%，虽然面临长租公寓的竞争，但因其作为企业办公的重要载体，所以在大宗交易市场中仍占据重要地位。零售地产的占比为 27%。随着消费市场逐渐复苏以及消费升级的推进，零售地产的投资价值持续凸显。酒店占比 5%，其市场受旅游市场复苏的影响，虽然占比较小，但发展态势良好。产业园区也占 5%，随着新兴产业的发展，正逐步吸引投资者的目光。
二、细分市场交易：多元表现与趋势分化
写字楼市场：供需博弈下的调整
一季度，上海写字楼市场的净吸纳量达到了 9.12 万平方米。这表明市场需求有一定程度的释放。其中，中央商务区的净吸纳量约为 4.62 万平方米，其空置率为 16.7%。非中央商务区的净吸纳量约为 4.5 万平方米，空置率高达 29.2%。甲级办公楼项目集中竣工交付，导致新增供应压力持续增大。业主方为应对这一压力采取了一系列措施。其一，实行租金让步，使得中央商务区租金环比下降 2.2%，非中央商务区租金下降 2.6%，以此降低企业的租赁成本，从而吸引租户。其二，提供共享办公空间，像吉宝静安中心的 KonNECT 品牌，以满足企业灵活办公的需求。
从需求结构方面来看，内资企业在金融与专业服务领域成为了租赁市场的主要力量。它们抓住了租金下降的时机，主动地对办公场地进行调整。与此同时，由于租金差距逐渐缩小，乙级办公楼的租户明显有向甲级升级的趋势，这既体现了企业对办公环境和品质的追求在不断提升，也促使了写字楼市场的品质向着更高水平发展。然而，短期内市场供需失衡的局面难以改变。未来还会有大量新增供应进入市场。写字楼市场将持续面临较大的竞争压力。业主需要持续提升项目的竞争力，以此来应对市场的挑战。
商业零售市场：业态创新与首店经济的崛起
一季度，上海市区的零售物业在新增供应入市方面没有动作。然而，部分零售业态却展现出活跃的态势。在运动服饰领域，HOKA 的全球旗舰店以及 Salomon 的亚洲最大旗舰店等，都相继在上海的核心商圈落地。这反映出运动消费市场在不断地扩大规模，同时也体现了消费者对高品质运动品牌的追求。宠物服务行业发展态势良好且速度较快。派特鲜生开启了十家店铺。跨界的业态不断地涌现出来。这些都满足了宠物主们越来越多样化的需求。VR 娱乐体验领域以及平价餐饮领域都呈现出了良好的发展态势。它们适应了年轻消费者追求新奇体验以及高性价比的消费心理。
首店经济在商业零售市场表现亮眼，一季度新增的首店数量超过 300 家。这些首店涵盖了餐饮、零售以及新兴业态，像森罗万象二次元空间等。首店的引入不但给消费者带来了全新的消费体验，还提升了商业项目的知名度与吸引力，进而成为商业地产竞争的新焦点。消费市场进一步复苏且消费者需求不断变化，商业零售市场会持续朝多元化、个性化、体验化方向发展，业主和商家得不断创新业态组合，还要提升服务品质，以此来满足消费者越来越挑剔的需求。
酒店市场：复苏进程中的机遇与挑战
2025 年第一季度，上海酒店市场开始全面复苏。1 月和 2 月期间，上海吸引了 95 万国际游客，与去年同期相比增长了 34.2%，这显示出上海作为国际旅游目的地具有强大的吸引力。五星级酒店的入住率同比上升了 1.2%，虽然平均房价和每间可出租客房的收入分别有 2.3%和 1.0%的轻微下降，但整体市场保持着稳定的状态。一季度有 595 间高端客房新增。未来待开业的项目数量很多，像前滩华尔道夫酒店等。这些待开业项目将进一步使上海的高端酒店市场变得丰富。
境外访华旅游热潮不断升温，这使得上海酒店市场会迎来更多的国内外商务旅客和休闲旅客。同时，市场竞争日益激烈，酒店必须不断提升服务质量，对产品结构进行优化，加强品牌建设，以此来提高自身的市场竞争力。酒店行业需关注市场需求的变化，比如消费者对个性化住宿体验的需求，还有对智能化住宿体验的需求，同时要关注旅游市场的季节性波动等因素，然后合理安排经营策略，以实现可持续发展。
住宅市场：政策驱动下的分化与调整
“沪九条”“沪七条”等政策持续发挥作用，使得上海住宅市场在 2025 年第一季度有了积极的改变。四季度新房价格稳定并开始回升，2025 年 1 月出现了“淡季不淡”的情况，新房日均成交比去年同期增长 39%，二手房日均成交比去年同期增长 43%。稀缺户型和优质配套资源吸引了高净值人群纷纷入市。高端二手住宅市场的成交势头一直在持续修复。其价格环比下跌了 1.6%，降到了 13.55 万元/平方米。这个价格与一手市场形成了一定的价格差。普通二手房凭借着自身的灵活性和性价比优势，在年初的时候单日成交量多次突破了千套。在 1 月 4 日这一天，更是创下了 1032 套的年内峰值。刚需及改善型需求因此得到了有效的释放。
然而，市场区域出现了加剧的分化。市中心的次新房抗跌性比较强。远郊区域像松江、青浦等地的房价跌幅达到了 30%以上。部分外围楼盘由于去化困难，取消了摇号。这主要是因为市中心具备更好的教育、医疗、商业等配套资源，并且交通便利，对购房者的吸引力更大。而远郊区域的配套设施相对不够完善，交通通勤成本也比较高，在市场调整期更容易遭受冲击。未来，住宅市场的分化趋势或许还会延续。购房者在挑选房产时会变得更加理性，会注重区域的发展潜力，会注重配套设施，也会注重房屋的品质等因素。
三、未来房地产走势：机遇与挑战并存
政策驱动市场变革
在宏观政策这一层面，积极的财政政策以及适度宽松的货币政策将会持续协同发挥作用，从而为房地产市场注入动力。政策能够精准地实施，这将改善市场的流动性，并且激活市场的内生动力。与此同时，像“乐·上海”消费券这样的消费提振政策，会促进消费市场的繁荣，带动相关产业得以发展，同时也会给房地产市场带来积极的影响。在这样的政策环境当中，核心资产像长租公寓以及零售物业等会得到机构投资者更多的关注。长租公寓的市场需求较为稳定，其投资回报率相对来讲比较高。零售物业随着消费市场开始复苏，它的增值潜力比较大。这些核心资产将会成为投资者在进行资产配置时的重要选择，进而推动市场进一步地发展。
市场分化持续加剧
核心区域和非核心区域的分化会越发显著。市中心的高端住宅以及长租公寓，因其地理位置的稀缺性和配套资源的优质性，其需求将会维持相对稳定的状态。而远郊区域则需要借助完善基础设施、提升公共服务水平以及加强产业导入等手段，以此来提升区域的吸引力，缓解去化所面临的压力。零售市场则需要持续进行业态创新，引入更多具备特色和吸引力的品牌，打造出独特的消费场景，以此提升消费者的购物体验，以适应市场的变化。
投资与消费趋势引领发展
零售物业将随着消费市场复苏和消费升级迎来新发展机遇。消费复苏会带动 3C 数码和家电等大宗消费。这对商业地产里的电子产品卖场以及家电专卖店等业态会有积极影响，能推动相关商业项目的发展。预计二季度核心城市的成交量会持续修复。上海作为“五个中心”建设的枢纽城市，新质生产力的发展会促使商务园区的需求增加，给写字楼市场带来新的机遇。人们生活水平提高了，消费观念也转变了。因此，对高品质住宅和商业配套的需求会不断增加，房地产市场会朝着更加多元化、品质化的方向发展。
各细分市场会呈现不同发展路径购房者需要密切关注市场动态，把握机遇，应对挑战，以在房地产市场中实现自身目标。
