最近黄浦区市场有点头疼。
利空都来自一个“明星”项目，海玥黄浦源。
按理说黄浦区这样烫金地段的项目，应该是大家竞相抢购的对象。
翠湖天地、复兴珑御、绿城外滩兰庭等都非常受市场欢迎。
但是海玥项目却偏偏难以热销。
项目一期的高层部分共有308套住宅，吸引了323组客户进行认购，此次认购并未启动积分制，且房源销售不受限售政策的影响。
开盘当天，号称卖了240套，不知道水分有多少。
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项目总价区间广泛，目标客户群体分布不均，实际上，对于高端项目而言，客户群体越单一，越有利于项目的纯粹性。
产品：项目的奇葩户型多
环境：地下是地铁线穿过，同时项目靠近高架
其实不仅仅是新房，黄浦区的二手房近期的压力也很大。
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01
黄浦区的房地产市场正逐步回归至基本价值，之前某些区域房价过高的情况正在得到修正，部分高价位的楼盘价格正在逐渐回落。
1、老破大回调
比如明日星城一期。
该小区始建于2000年前后，由19栋建筑组成，其建筑密度控制在3.5的容积率之内。
因为一期栋楼多，所以实地感受会非常密集。
明日星城8月底最新成交的一套高楼层的3房，单价10.2万。
但是去年同一时期，明日星城同样的户型成交价高达13.7万。
是绿网上这个小区的历史最高成交价。
时隔一年，价格下跌了25.7%。
跌幅还是挺吓人的。
旁边的次新房源，如融创外滩壹号院、绿地海珀外滩等，依旧保持在二十万元以上。
项目历经20余年，保养和物业都一般。
整体的品质已经不是很能打了，学区在黄浦区来讲也不算特别好。
这种市区的“老破大”，对比中环内的新房、次新都没有优势。
除非你是对这个地段真的难以割舍。
2、学区类回调
过去一年里，学区房的价格是有明显下降的。
比较知名的就是高兴花园，跌的非常厉害。
黄浦区这里的一些学区房也是有回调的。
比如海悦花园项目。
海悦花园位于打浦桥板块，是这里唯一实行人车分离设计的住宅区，因此也成为了该区域的标志性建筑群。
目前保养情况要比前面说到的明日星城好。
小区内设有海华小学和卢湾中学，教育资源丰富，属于双一流学校，无论是自住还是作为学区房，都是不错的选择。
虽然是2001年的小区，但是整体品质还算可以。
在2022年8月，海悦花园成功交易了一套单价为15.1万元的房产，这一价格成为该小区在绿网上成交的最高纪录。
然而，经过一年的变化，该小区的成交价格已降至每平方米12.3万元，其价格降幅达到了18.8%。
总体来看，在这一轮股价下跌过程中，海悦花园的跌幅未超过20%，其表现相对较为优异。
海悦花园算是学区价格挤水分的的必然结果。
再加上靠近高架，小区容积率高等因素，估值正在回归合理水平。
海悦仍然有价值，只是未来上涨潜力弱了。
交易时更需要把握买点。
3、产品过时了
我们一直强调房子产品的代际变化。
越是古早的产品，其价值就有可能越低。
黄浦区作为老区，自然也有很多这样的产品。
比如新家坡园景苑。
小区是1999年的外销房，塔楼。
实际上，小区的周边环境相当宜人，且紧邻马当路地铁站，前往新天地和老西门都十分便捷。
但就是这么个小区价格都跌倒10万以下了。
今年9月最新成交的一套价格9.1万/平。
但是小区同类型的产品最高成交价格在13.5万/平。
价格下跌了32%。
新家坡园景苑项目的产品户型普遍比较差，都是上个世纪的产物。
户型不仅不方正，塔楼的设计使得户型朝向也是各种方向都有。
大户型的一房、两房，可以说小区产品已经严重落后于时代。
跌幅最大也很正常。
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02
在当前这轮下跌的周期里，黄浦区内众多类似小区的跌幅普遍达到了20%至30%之间。
现在实施了新的认房不认房政策，未来还可能对限购、增值税等政策进行进一步的调整。
那么黄浦区的这些房子是不是日子就会好过了？
可能并不是那么理想，黄浦区也有自己的烦恼。
1、潜在新房供应量太大
不完全的统计数据显示，在2020至2023年间，上海已经实施了超过40项的旧城改造项目。
