每年的七、八月是上海租赁市场最为繁忙的时期。
因为毕业季等于租房季。
大批年轻人从学校毕业，开启人生新篇章，而开启新篇章的第一步就是租房。
据统计，2024年全国普通高校毕业生将达到1179万人左右，创历史新高。
房东们欣喜若狂，希望这1179万新增社畜能给冷清的市场添油加火。
但却没想到今年的情况竟然如此尴尬——
当创纪录数量的毕业生投入租房市场时，并没有引起任何轰动。
社交平台上有无数房东因为房子租不出去、或被迫降价而“心碎”。
租赁市场寒冬来袭？
01
上海租金回落至五年前水平
根据易居研究院发布的报告：
2024年6月，上海挂牌租赁物业平均租金为83.76元/㎡/月，环比下降6.7%，同比去年下降7.5%，环比2023年全年平均租金下降12%。
这相当于2023年的租金打了12%的折扣，目前的数据与2019年1月保持一致。
租金的下降带动上海2024年6月租金收入比环比下降0.41个百分点至24.37%，为2019年以来的最低点，也是首次跌破25%。（租金收入比：表示租金与收入的比率。比率越高，租金越低。这意味着租金越贵，租金越便宜。）
只要浏览社交网络，你就会看到有关租金下跌的讨论：
“我尝试着讲价，没想到他居然同意降价500。”
“我跟第二个房东沟通，谈判把租金从5350降到了4900。”
“租金比 2020 年低了。”
“我买了一套房子，按揭150万，结果缩水到80万，租客还要求减租。”
“三年前我看中了静安一套1.2万的房子，今年房东主动降价到9万，最后以8万租出去了。”
“我在青浦徐泾租了一套房子，1350元，这是我第一次在上海租到这么便宜的房子。”
“三居室的租金我们主动从去年的6500元降到了今年的5000元。”
02
租金大幅下跌的原因
（一）二手房价格普遍下跌
随着房价的不断下跌，很多地区的房价已经跌到了谷底，很多内环附近的破旧房屋甚至只要200万元就能买到。
房屋总价200万，首付40万，其余公积金加商业贷款。等额本息，贷款期限30年，单笔。
那么他每个月需要支付2688+4266=6954元，每个月用自己的公积金偿还公积金贷款部分，商业贷款部分自己还，差不多和房租差不多了。
购房成本的大幅降低，刺激了不少租房者的购房欲望，他们由租房者转为自住者，租房需求大幅减少。
（2）租赁需求也在下降
经济下滑、就业形势严峻，导致工资水平普遍下降，劳动者收入减少，可用于租房的预算减少。
与此同时，一线城市的吸引力下降，一部分人选择离开上海。
图片来自网络
据统计，2020年至2022年，外省上海户籍人口减少41.71万人。
这些人恰恰是上海租房市场的主力军。
（三）租赁住房供给仍在大幅增加
首先，市场持续低迷，不少房东房子卖不出去，纷纷由卖转租，租赁库存剧增，租金水平大幅下降。
其次，大量租赁房冲击上海市场。
“十四五”期间，国家计划筹集保障性租赁住房870万套，截至2023年底已筹集573万套，2024年至2025年还剩余保障性租赁住房297万套（占2023年全年供应总量的15%）的任务规模。
截至今年6月底，上海已新建和筹措资金保障性租赁住房约4.7万套，新增供应约3.4万套，均超额完成半年工作量。
此外，今年6月上海同意出让两宗租赁用地，均为R4保障性租赁住房用地，这也是2024年以来首宗出让的纯R4保障性租赁住房用地，总租赁面积近5.5万平米，环比增长1.3%，环比增长350%，未来将新增900余套住房。
租金保障房的不断涌入，将对租金上涨形成较大阻力，因此未来刚需市场租金有望在较低水平企稳。
（4）上海最热门公寓类型的供应量正在减少
上海最受欢迎的公寓是靠近市中心的40平方米左右的一居室公寓。
527新政出台后，上海二手房市场短暂回暖，不少一居室房东由租转售，一居室出租房源供应减少。
但面积较大的房子不符合目前上海单身年轻人的居住需求，因此不受市场欢迎，成交周期较长，过长的交易周期迫使房东降低租金。
（五）机构调整
从去年以来，北京、上海的自如与房东大规模解除合同，且宁愿支付违约金，也不愿强制解除合同。
因为前期收购的高价房，一旦市场租金下跌，就会造成损失，通过解除合同，砍掉一批高价房，收购一批低价房来进行成本管理。
一方面，这是自如应对市场冷淡的做法，另一方面，如此大规模的解约，也意味着自如对未来租房市场的不看好。
面对这样的市场状况我们该如何应对？
如果你是租客，要把握机会，大胆砍价，多关注经济适用房、公共住房的信息，争取以好的价格买到好房子。
如果您是房东，您可能需要重新考虑您的资产配置。
持有多处破旧房产的策略可能需要进行调整，比如：对破旧房产进行翻新，并尽快出售同质化、过时的房产。
当前，租赁市场正在发生巨大的转变。
无论您是租户还是房东，我们希望每个人都能找到适合自己的问题的解决方案。
再次声明，以上内容仅代表我个人观点，如果大家有不同的看法，欢迎留言讨论。
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