（文/张志峰/马媛媛 编）2023年上海两会期间，上海政协委员、克而瑞集团董事长丁祖钰针对当前经济形势偏冷建言献策。新房市场和土地市场。
目前新建商品房市场的现状是新建商品房尤其是远郊项目卖难。 大家选择二手房，因为它是现房。 其次，期房建设周期也很长，开发企业资金不足，建筑行业产能不足。 事实上，它长期占据着购房客户的房款； 三是竣工交付质量问题频发，交房维权已成为常态。 这后续的质量问题也是困扰大家的核心问题。
这些现状暴露出许多项目因资金问题陷入停滞、交付质量堪忧等问题。
丁祖玉指出，一是受企业爆款、销售不振等负面影响，很多项目实际上已经无法实现正常交付。 一些项目因资金挪用而进入停滞期； 许多其他项目仍需要通过后续销售来完成建筑和安装成本的融资。
二是部分项目即使进入交付期，数量和质量问题依然突出。 例如，一些新交付的住宅项目被曝存在墙面渗水、窗玻璃破裂、瓷砖空心等质量问题。 还有煤气问题。 通讯不畅、电视信号故障、业主暂时无法入住等“配套设施缺乏”，让期盼已久的新居业主大失所望。 又如，某项目在质量缺陷未得到有效整改、联合检查未通过的情况下，仍向业主发出《收回物业通知书》。 经政府部门督促，该项目临时口头调整为预验收，引发业主多次上访维权。 、造成不良影响等。
针对这些现状，丁祖玉建议，将之前的按揭贷款模式逐步调整为交房后开发商贷款。 好处是，一方面可以倒逼企业加快施工进度； 另一方面，现房贷款可以最大程度地保护购房者的权益。 如果出现产品质量问题，可以及时发现并做出相应的调整。 同时，督促房地产企业强化产品质量。 重视并促进良性竞争。 第三，购房消费者的信心和预期也会提高，承受能力也会更强。
除了新建住房市场，丁祖钰认为，土地市场对于公共租赁住房建设或者自给自足住房比例的要求也已经过时。
近年来，上海全力落实中央“租售并举”的房地产基本制度。 2012年，《上海人民政府办公厅关于进一步加强本市保障性住房项目建设和管理的意见》中提到了新出让的商品住宅用地。 项目配备保障性住房比例不低于5%； 2016年5月，周浦镇西社区PDPO-1001单元A-03-11地块出让，该地块建筑面积15%须自给。 70年不能出售，5%的面积将免费交给政府作为经济适用房。 此后，上海住宅用地出让或多或少都有建设公共租赁住房或拥有比例的要求。
此次土地出让条件的变化，确实对发展租赁市场、解决租赁土地供应起到了积极作用。 但目前，上海卖地降温、租赁供应普遍经营困难等问题已经显现。 丁祖钰认为，过时的土地出让规定可以分阶段调整优化，盘活空置住房存量，解决租赁住房供应问题。
从数据来看，上海房地产开发土地出让市场已经降温。 2023年第四批本地拍卖溢价率仅为3.8%，峰值溢价率仅为29%。 参赛企业有32家，均远远落后于前三批。
与此同时，企业经营自有租赁物业也面临诸多困难：一方面，租金回报率较低，这对企业现金流构成严峻考验。 上海2023年的租金回报率仅为1.81%，相比之下全球其他大都市的租金回报率超过3%。 差距很大。 另一方面，轻资产模式的规模增长有限。 TOP30企业轻资产模式开业规模占比呈下降趋势。 上海新建保障性住房第三方运营仅占5%。 房地产企业如果采取一体化自营模式，也意味着大量资金将被占用。
为确保土地市场稳定，提高房地产企业拿地积极性，保障房地产企业现金流健康，丁祖玉建议，制定5%公租房建设相关要求土地出让时可取消15%自有比例。
对于租赁市场的有效住房供给问题，丁祖钰认为，可以提取部分土地出让金作为保障性住房、保障性住房的资金，用货币化的资金安排替代实物供给。 。
