“上海40万套二手房挂牌出售，没人要！”
《上海二手房价暴跌30%！》
“某某……xxx在杨浦有一套破旧的老房，三个月内房价从300万跌到200万！”
“现在谁还买房子？买了就挂在树上了。再等一段时间，房价说不定还会跌呢！”
......
相信关注楼市的朋友从去年到今年都看到过上述新闻。
也有人说上海楼市要崩盘了……
事实究竟如何？我们来看看数据：
ps：本文会包含大量数据，请耐心看完。如果没有耐心，可以看下划线部分的总结和分析。（数据来源：中指院）
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40万个房源数量真的有那么夸张吗？
下表为近一年来上海月二手房挂牌走势：
不知道40万这个数字是从哪里来的……截止2024年2月，上海二手房挂牌量28.1万套，说挂牌量暴涨简直是扯淡！相比去年底，今年的二手房挂牌量其实是减少了。
我个人认为，目前上海二手房挂牌量应该能稳定在28万套左右，除非再出现一定的政策推动。
二手房交易量
碰撞？
其实判断上海二手房市场是否降温有一个标准，底线是每月1.5万套，也就是说，如果每月成交量低于1.5万套，就可以认为市场降温了。最新的成交趋势：
通过图表分析不难发现，22年上半年二手房成交量基本在1.5万套/月的基线以下，但4、5月封城结束后，成交量基本维持在基线以上（计划去年1月23日、2月24日为两个春节月），且持续较长时间，与1月23日（均为春节月）相比，2月24日与1月23日仅相差400套，属于正常现象。这说明疫情过后，二手房市场成交走势逐渐回暖，基本趋于稳定。网上流传的“成交量暴跌”、“无人接手”的说法，则是自相矛盾。
二手房价格
掉下来了吗？
接下来就是大家关心的房价问题，大家都在预测二手房会跌，二手房要降价才能卖出去，那么房价到底跌没跌呢？
我们先来看一下上海的整体情况：
其实不难看出，上海二手房成交均价确实出现了一定程度的下跌，从2004年的6.3万跌至今年2月的5.7万，跌幅达10.5%左右。
我们来看看上海各区二手房的情况：
相较于1月份，2024年2月份16区二手房价格均有不同程度的上涨或下跌，其中杨浦、普陀、静安、黄浦、长宁、奉贤表现不错，逆势上涨！有所下跌，但跌幅不大，只有0.61%。没想到的是虹口居然下跌了3.14%！这有点吓人。
我们来看看和去年2月的对比表：
以上单位均为元/㎡
对比2023年2月成交均价，不难发现，几个城区表现确实不错，逆势上涨！黄浦区涨幅9.65%，徐汇区涨幅7.71%，静安区涨幅5.72%！杨浦区下跌0.51%，相比除城区外其他区，还是比较平稳的；不过虹口区的跌幅有些让人意外，高达10.47%！
总体来看，上海成交均价有所下降，并出现两极分化现象：大部分城区成交价格上涨，而城区以外区域成交价格基本下降。
上市量是多少？
挂牌价格是多少？
首先我们来看上海各区挂牌量，2024年1月上海二手房挂牌量较2023年12月环比增加0.68%，崇明、奉贤、金山区是16个区中挂牌量增幅最大的三个区。
其实我们可以发现，二手房的挂牌量和增速并没有网上传言的那么吓人，为了验证数据的真实性，我们还拉取了几个区的楼盘项目的二手房挂牌数据。
黄浦区二手房挂牌量、成交量前3名分别是：
徐汇区二手房挂牌量及成交量前3名：
杨浦区二手房挂牌量及成交量前3名：
闵行区二手房挂牌量、成交量前3名分别是：
浦东区二手房挂牌量、成交量排名前3的分别是：
房源数量和房源价格往往能反映出人们对未来房产的预期。
通过研究今年2月各社区房源数量和去年房源数量最高的时候，发现各社区房源数量都在减少，原因无非两个：1、成交增多；2、取消房源。
成交的增加说明市场有一定的承载能力，朋友们已经迫不及待的想要入手了。
取消挂牌出售意味着卖家不再想以低价出售，并且对该房产的未来仍持乐观态度。
不管原因如何，其实都说明上海二手房市场基本已经到了一个底部，就算没到，也已经不远了，这是一个非常好的入市机会！
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