截至20日，本月二手房交易量达到了10142套，其中包括车位和商业用途的房产；根据当前的进展情况，预计本月的总成交量将接近1.5万套。
市场依旧很冷。
不出意外的话，年底又有一批门店关门。
数量看上去颇为可观，达到1.5万套，但若除去商业用途、车位以及手拉手项目，实际上可能连1万套都不到。
上海的各类中介机构数量众多，至少达到8000家，每家门店每月仅能成交一单，这样的经营状况必然导致持续的亏损。
二手房交易市场呈现出低迷态势，这主要是因为政府救市措施的实施拖延，而且前两次推出的政策力度未能达到预期效果，令人感到不满。
另一方面是，购买力被新房抽干了。
因为救市不来，刚需的池子注水变慢，抽水却一刻不停。
2022年，上海的新房交易总额达到了6534.9亿元，这一数字反映出有高达6534.9亿的资金从市场中撤离。
2023年上半年，上海新房共卖了3489亿元，不比去年少。
还能有多少购买力流向二手市场？
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购买力优先流向新房，是因为“倒挂”存在。
自2021年起，一股抢购新股的热潮席卷而来，使得投资者们养成了抢购新股的习惯，众多客户甚至对二手市场不屑一顾。
新房便宜成了潜意识。
2020年至2021年间，二手房市场交易活跃，众多房东成功脱困，进而获得了可观的资金。
这些子弹逐渐被新房消耗殆尽，自2022年起，二手房市场陷入停滞，新增购买力未能及时补充。
全民抢购新股的现象产生了负面影响：大量购买力涌向了新房市场，导致二手房置换客户面临卖房难题。
置换客户无法入场，新房也越来越难卖。
新房销售不畅，人们可能会想，二手房市场应该会好转。然而，事实却正好相反，新房销售不佳反而使得二手房市场更加冷清。
新房供不应求，往往需要达到70分以上才能获得，而分数较低的购房者则不得不转向二手房市场。
如今，新房积分持续走低，导致大家都纷纷涌向新房市场抢购，而二手房市场则门可罗雀，几乎没有客户光顾。
南翔二手房原来很坚挺，开了很多新房影响都不大。
云翔湖的确位置偏远，许多人更倾向于支付近八万元购买华润中央公园的房产，而不愿意选择那套售价六万元的新居。
绿城项目已至，地段优越，品质上乘，且价格亲民，此次开盘推出逾400套房源，销售人员透露，或许无需积分即可参与购买。
这下谁还花近8万单价接盘华润二手房？
南翔的二手房小区数量不少，然而可供选择的房源却是一批一批地出现，每个小区大概只有十几套到二十套左右。
一个新房就400套，直接把购买力干没了。
据环二了解，南翔很多中介门店10月中旬后就没业绩了。
这家大型门店里约有三十到四十名员工，他们一个月仅能完成两三笔订单，即便如此，这样的业绩在南翔地区仍堪称佼佼者之一。
南翔地区的二手房销售不畅，这一状况对桃浦地区的新房市场产生了直接影响，部分房东原本的打算就是通过出售南翔的房产，转而前往桃浦参与新房的申购。
02
回过头来看，“打新”本来就是一个快节奏游戏，不可能持续。
杭州、南京最早掀起“打新”潮，现在几乎都没声音了。
“打新”的初衷在于，通过强制手段降低新房的价格，一旦形成价格倒挂的现象，便会吸引购买力向新房倾斜。
这里面的矛盾就是倒挂。
以南京江北新区为例，其二手房价格超过五万元，而新房价格仅在三万元左右，这样的价格差距引发了公众对于新房的极大购买兴趣。
新房价格不断涌入市场，达到三万元级别，那么二手房是否还能维持五万元的高价呢？二手房价格持续下滑，这种价格倒挂现象终将不复存在。
购房者并非愚笨，他们看到市场新增了数十套每套3万元的新房，自然不会有人愿意以5万元的价格去充当那个冤大头。
新股申购在一定程度上抑制了购买力的释放，部分客户选择耐心等待，不愿购买二手产品。
没人接盘二手，二手房价就崩了。
没人接盘二手房，新房客户就越来越少。
尽管如此，南京的新房价格持续攀升，逐步从2.8万元上升至3.5万元；与此同时，二手房的价格则有所下降，从超过5万元降至3.5万元。
倒挂彻底消失。
输家两个，当年打新的人没赚到钱，当年接盘二手的当了冤大头。
两位赢家，政府短期售出大量新房，导致房价下跌，如今他们进入市场购得实惠。
03
打新这场游戏慢慢结束，天平就开始向二手房倾斜。
从长远角度观察，新房价格持续攀升，而二手房价格则持续走低，导致购买力逐渐转向二手房市场。
据网络消息，上海明年将取消新房价格限制，若此政策实施，开发商将依照惯例，将新房价格定得远高于二手房。
这迫使消费者将购买力转向二手市场，使得部分二手房东得以减轻负担，同时重新唤醒了一部分购买力。
当然大家也不用担心开发商，定价比二手房高，他们也卖得动。
开发商成功吸纳了上海所有媒体的资源，囊括了全市的房产网络平台，以及遍布各地的中介网络，即便价格略高，销售情况依然畅顺。
融创的营销团队昔日在业界享有盛誉，其宗旨是即便售价高昂，也要确保销售业绩斐然。出色的营销策略能够将滞销的房产转变为热销商品，甚至那些性价比并不高的住宅也能实现热销。
环沪地区的房地产市场已全面崩溃，二手房市场几乎无人问津，难以成交，然而新房销售却依然保持着正常态势。
为什么？
你们这位私人房东显得颇为犹豫，仅以房价的百分之一作为中介费，却让人帮忙出售房产，竟然还觉得这个费用偏高。
你知道开发商给多少吗？
优质房源可售利润可达5%，普通住宅的利润则在10%左右，而环二区域甚至有高达20%至30%的利润比率。
出售二手住宅，中介能获利一万五千元。若是新房交易，中介的收入可高达十五万元，不妨问问他们更倾向于为哪一方代言。
个人房东，在开发商的营销体系面前，销售能力被秒成渣。
在这种情形下，南翔的房东该如何是好？众人纷纷涌向新绿城抢购，华润的二手房东们确实感到十分焦虑。
同样的性价比，客户100%还是流向绿城新房。
若你打算出售手头上的二手房，唯有将售价降低，降至性价比超越新房的程度。无需质疑，在该区域内，新房的购买几乎无需积分，那些急于脱手房产的业主不得不低价出售。
贱到比新房更值得买，才有机会博得客户一次看房。
例如，这处二手房的标价似乎为每平方米7.4万元，但由于包含了赠送面积，实际的单价实际上降至了每平方米6.9万元。
此户型的面积与绿城留香园的102平方米相仿，而那套房产的总价预计也将超过630万元。
这处二手房若能适当协商价格，其性价比便会超越新房，从而提高成交的可能性。
江桥龙湖青云阙的三房总价超过650万元，销售情况并不理想。不仅没有采用积分制销售，而且还启动了中介机构协助销售。
位于隔壁的龙湖天璞这套二手房，房主打算出售，不得不降低售价，最终三室的房子仅以565万元的价格成交。
龙湖天璞一期大家都懂，是龙湖产品系列中的高端线，品质过硬。
二期因为限价，被迫降标，品质比一期差很多。
这个市场背景下，龙湖青云阙品质大概率不如龙湖天璞一期。
若房东真心实意出售房产，那么在龙湖天璞，购买二手房的性价比极有可能超过购买新房。
不然你铁定卖不掉。
此类住宅小区颇为常见，位于北蔡的知名地标宝华海上郡领，近期也推出了单价低于十万元的房源。
宝华的产品质量远超现今多数新建住宅，而且其价格甚至低于新杨思地区的新房。
天平是不是向二手房倾斜了？
二手房东试图高位出货的机会已经不复存在，此前，众多积分较低的买家曾接手你的房源。
现在很多新房都不用积分了，你不降价到新房以下，甭想卖掉。
现在的二手市场就四个字：笋进笋出，正常价格大概率卖不掉。
到了11月，部分房东面临卖房的压力，因为账单已到期，年底需要结算。若不及时出售，到了除夕之夜，可能会遭遇催款，导致全家人无法安心过年。
叠加前面环二提到的新房因素，现在是非常好的淘笋时机。
他不得不卖，又不得不比新房性价比更高。
当然，明年新房限价如果放开，就是另一场游戏了。
以上为正文
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