上海二手房市场遭遇重创，5月和6月连续两个月出现了成交量和价格的双重下滑。
6月份，二手房交易量约为1.86万套，较上月下降了3.15%，与去年同期相比则下降了22.18%。同时，房价也未能保持稳定，根据国家统计局的数据，6月份的二手房价格环比下降了0.7%，同比则下降了1.3%。
这股凉意，和上半年的“暖意”形成了刺眼反差
今年伊始至今，上海市的二手房交易总量达到了11.6万套，这一数字较去年同期增长了24%，是自2022年同期以来的最高记录。
然而，这一“高成交”现象背后隐藏着两个事实：首先，去年四季度放宽限购政策的影响仍在持续显现；其次，“以降价换取销量”的做法已经变得普遍。
若将时间线延长观察，自2023年7月首次显现同比下滑迹象起，直至2025年6月，上海二手房市场价格持续走低，已连续下降24个月，这一调整时长超过了以往任何一次。总计降幅达到了7.47%。
若你在2023年7月购置了房产，恐怕此刻心情不佳：那套价值300万的刚需住宅，其市值已缩水22.4万，相当于一名普通上班族两年的储蓄；若你购买的是800万的改善型住房，账面损失更是高达近60万；即便是价值1500万的豪宅，也难免要承受112万的名义价值减少。唯有位于核心区的顶级豪宅，方能稍微缓解一下压力。
这场持续两年的阴跌，说到底还是需求、钱、预期的问题
需求端显得信心不足。2024年，上海常住人口减少了7.19万人，其中外来人口降幅达到23万人。这部分人群曾是外环区域刚需市场的中坚力量，如今他们要么选择返回家乡购置房产，要么暂时将购房计划搁置一旁。
人口结构的长期担忧日益凸显，户籍人口生育率仅为0.72，老龄化问题严重，超过37%，而未来能够承担责任的年轻家庭数量正逐渐减少。此外，近两年收入预期波动不定，企业纷纷裁员，大众普遍采取观望态度，手持现金以备不时之需。
供应端犹如一座堆积如山的“堰塞湖”。以7月份上海二手房的挂牌量约为15.5万套为例，按照目前每月1.8万套的成交速度，需要经过8个多月的销售周期才能完全消化掉。
近期，由于前几年“打新热”所埋下的风险集中显现，投资者们因“房价倒挂”现象的消失而急于变现退出市场，普遍能够将议价空间谈到10%左右。此外，从2026年3月起，积分制楼盘将陆续解除限制。
置换流程遭遇了阻碍，对于那些渴望换购新房的人来说，他们必须先将手中的二手房出售，然而由于置换周期被延长，旧房未能及时售出，新房的购买自然成为泡影，库存的房源越积越多。
新居依旧在周边市场分得一杯羹。自2024年7月新房限价政策放宽以来，位于市中心的豪华住宅项目吸引了众多改善型购房者。在上半年，总价超过3000万元的新房共售出1096套，从而在一定程度上缓解了二手房市场的需求压力。
政策的影响逐渐减弱。在5月份实施降息之后，房贷利率降至了3.05%的历史新低，然而市场的反响却显得较为冷淡。二手房的成交量与价格不仅没有上升，反而出现了下降的趋势。这并非是因为政策力度不够，而是因为人们的预期发生了变化，仅仅依靠利率调整已经无法激发出大众的购买热情，无法打破这种普遍的观望态度。
当然，房价的调整并非全然不利。目前，二手房市场正通过“以价换量”的方式逐渐消化，而核心区域的房价下跌幅度一直保持在一个较为温和的水平。这种在分化中实现调整的现象，恰恰是调控政策所期望看到的：它既能有效挤出泡沫，又不会对刚性需求造成严重伤害。将房地产市场尽可能地交由市场自身调节，减少行政干预，这将是未来的发展方向。
众多人认为在此次政策调整过程中，上海的步伐与北京、深圳、广州相比显得较为迟缓，这恰恰反映出目前的市场调整仍在可控制的限度之内；上海的政策工具箱中，储备的并非是“弹尽粮绝”，而是秉持着“谨慎行事”的原则。
上海二手房市场可能还需经历一段调整期。为了市场稳定，我们需关注两大关键指标：一是政策层面可能出现的加强，例如放宽购房限制、减少交易中的税费负担、以及允许使用公积金支付首付等；二是宏观经济的好转，这将有助于提升收入预期。
在此之前，“以时间换空间”将成为市场主旋律
