近期我与在北京从事中介业务的友人品茗，他手指翻阅手机中的交易数据，不禁感慨万分：“仅四月一个月，朝阳区的那些改善型楼盘成交量就超过了去年半年的总和，而北部的刚性需求楼盘，前来咨询的客户却寥寥无几，简直可以用手指头就能数得过来。” 这番话听起来颇有意味，若将视野放宽至全国房地产市场，实际上正是当前最真实的情况——2025年，房地产行业能否保持稳定？大城市与中小城市之间，情况可谓是天差地别。
朱海斌近期在摩根大通发表的观点，我认为颇为中肯。他指出，北京、上海等一二线城市，仿佛刚从一场感冒中恢复过来，虽然尚未恢复活力，但体温已经恢复正常；然而，三四线城市则像是患上了慢性疾病，库存积压如同山岳，民众购房意愿减弱，预计调整期可能要持续到明年之后。这话并非无的放矢，从数据中便能窥见一斑：北京1至4月的新房成交量达到了321.2万平方米，同比增长了5.8%，而4月份的房价甚至环比小幅上升了0.1%，特别是改善型住房需求，对市场起到了支撑作用。然而，换个角度来看，我表姐在老家三线城市挂出的二手房，挂了半年才降价15万才得以成交，售楼处里的销售人员甚至比客户还多。
这种现象究竟是如何产生的呢？其实，归根结底，还是因为人们追求更好生活的本能。众多产业聚集在大城市，提供了丰富的就业机会，吸引了众多年轻人争相留驻，即便房价较高，但基本的居住需求和改善型需求依然存在。以北京为例，目前有消息称五环外的限购政策可能将放宽，多子女家庭或许能获得额外的购房指标，这显然是为了将场外的需求引导至市场之中。然而，在偏远地区面临困境，人口持续外流成为一大难题，众多年轻人纷纷涌向省会寻求发展，而留下的居民要么拥有房产，要么无力购买，开发商手中囤积的土地尚未被有效利用，又该如何实现市场回暖呢？
目前市场展现出积极的信号，政策正与市场走势同步调整。近期提出“持续强化稳定局面”的观点，听起来颇为务实，既认可了去年第四季度的复苏，也未忽视当前面临的挑战。以北京为例，现正推广的“优质住宅”标准，要求具备落地窗、配备智能系统，这实际上是为满足改善型需求提供了便利。我的一个从事设计的朋友承接了多位开发商的委托，任务内容主要是对户型图进行修改，他们的目标非常明确，那就是将房屋设计得让那些打算换房的人们一见倾心。
但也需提醒大家，不要误以为政策一旦放宽房价便会飙升，那样的时代已经远去。当前政策的宗旨并非推高市场热度，而是维持其稳定。正如朱海斌所言，我们与当年的日本不同，家庭债务并不令人畏惧，企业风险也在可控范围内，只是需要一些时间让市场自行调整。特别是民众的信心，必须依靠收入增长来支撑，仅凭政策的短期投入并不能从根本上解决问题。
对于今年剩余时间的展望，我认为大都市将率先保持稳定，尤其是像北京、上海这样的超一线城市，得益于政策的支撑和供需结构的调整，它们很可能实现“结构性的稳定”。然而，三四线城市仍需耐心等待，库存的消化可能需要一年半载的时间。因此，目前有意购房的人士，应先明确自己所在的城市类型，如果是刚性需求，不妨果断出手，而投资者则不宜将目光投向小城市，因为那些地方的市场容量有限。
房地产市场的问题，正如俗语所言，“病来如山倒，病去如抽丝”，2025年成为了一个转折点，然而要实现真正的稳定，恐怕还需等到2026年。让我们给予市场一些时间，同时也给自己一些耐心，因为生活是实实在在过出来的，而非单纯靠炒作。
