上海市的土地交易市场已经解封，近期，闵行区浦江镇一次性发布了三宗地块，其中两宗是专门用于住宅建设的，另一宗则是商业用途的，而且这三宗地块都位于同一个区域，具体信息如下：
两块住宅用地，其中37-01地块的楼面起始价格是每平方米16341元，而38-01地块的楼面起始价格则是每平方米16350元。
这两幅即将开发的土地，其建设标准高度相似，均需配备5%以上的保障性住房；同时，精装修住宅面积需超过总住宅建筑面积的50%；中小户型面积占比不得少于总建筑面积的60%；此外，还需自持至少15%的住宅房产。
而且，这两块土地的容积率相同，均为2，据此可以推断，在这两块土地上开发的商品住宅将主要采用高层建筑形式，其居住密度也将相对较大。
该地块36-06号商业用地坐落在上述两地块的西侧，远离主干道浦星公路，预计将来将为周边区域带来若干商业服务设施。
浦江镇的大型居住社区项目，实际上指的是该镇南部的区域，这里是一块先前规划好的待开发土地。与北部的8号线沿线地区（包括芦恒路、浦江镇、江月路、联航路、沈杜公路）相较，该区域在地理位置上显然距离市中心较远。
从实际距离的角度分析，这两块土地距离外环线大约有11.8公里的直线距离，并且坐落在申嘉湖高速公路的外围地带。相较之下，与浦江镇之前销售的住宅项目相比，这里的地理位置显得更为偏远，距离也更遥远。
这几幅待售土地坐落在浦江镇的动迁基地之中，从地图上可以观察到，浦星公路的东西两侧分别分布着浦江瑞和城与永康城，目前该区域尚未出现商品房。因此，在缺乏土地拍卖和新房供应的刺激下，该地的房地产市场主要以二手房动迁房为主，房价保持在较低水平，大约在3万元每平方米左右。
奉贤金汇位于更偏南、更远的方位，那里既无地铁通行，商业设施也几乎一片空白，而商品房的价格已接近3.5万元每平方米，这一价格甚至超过了浦江拓展大型居住社区的动迁房，仅从房价这一点来看，便可推断出该地区的地位相当低下。
随着土地和商业用地的供应落实，未来该地区的等级和能级有望得到一定程度的提高，这将进一步激发当地房地产市场的活力。
历经多年社区改造，该区域已形成较为完善的设施体系。在交通设施上，轨交浦江线的汇臻路站离待出让地块仅有大约一公里左右，而在地块北面的浦星公路上，设有快速公交BRT鲁南路站，只需乘坐一站BRT，便可直达8号线的沈杜公路站，相比乘坐轨交浦江线，这样的方式更为便捷。
因此，这块即将拍卖的土地在未来的交通出行方面，预计仍将以BRT系统和浦星公路为主要选择，而轨交浦江线在此地的实际作用似乎并不显著。
商业配套设施方面，位于待拍地块北边不足三百米的距离，浦江万达广场已于去年十二月正式开业。这一商业项目的建成，成功填补了浦江南部的商业空白，对区域配套设施的能级提升起到了至关重要的作用，同时也为区域的城市更新注入了新的活力。
除此之外，浦江万达广场的西侧还拥有两块待售的商业地块，待这两块地块以及本次的36-06号商业地块投放市场，该区域将坐拥浦江南部核心地段，其活力将远超目前已开通地铁的浦江轨交线周边地区。
值得关注的是，此次待出让地块的南边靠近大治河，而大治河的南侧则是临港自贸区的新设区域，这两宗即将出让的土地未来有望借助自贸区的辐射优势，享受到一系列的利好政策。
实际上，这批即将拍卖的土地并非该区域首次亮相。去年12月份，旭辉集团便在此地成功竞得了一宗住宅用地，该地块恰好位于38-01地块的东边，成交的楼板价为16232元每平方米，与今年两宗宅地的起拍价几乎相当。
对于刚开始进行开发的地区而言，该地的土地价值与市场预估相吻合。
旭辉地块与本次拍卖的另外两块土地虽然相似，但仍有细微差异，具体表现为旭辉地块中保障性住房的比例达到了7.0%，相较之下，本次拍卖的两块土地保障性住房的比例为5.0%，低了2个百分点。
其它的如建筑密度、住宅面积比例以及装修标准均保持一致。由此可以推断，旭辉集团与此次待出让的两宗住宅用地，在开发项目上可能表现出类似的特征。那么，如何在同一地段创造出更符合市场需求的产品，便取决于获得土地的开发商自身的能力和实力。
从目前所观察到的土地楼板价格来看，该区域的楼板价与奉贤金汇的相差不多，然而地理位置却优于金汇。依照目前的价格走势，未来该区域的商品房售价与金汇的商品房价格相当是显而易见的，即便是略高一些，也合乎常理。然而，具体能高出多少，还需等待未来市场行情的演变。
目前，该区域内已有四块土地投入或即将投入市场，其中包含一块商业用地；展望未来，周边还将有另外两块商业用地和两块住宅用地待售，而这两块尚未上市的住宅用地恰好位于旭辉地块以及本次即将拍卖地块的南侧。
因此，在这个尚未得到充分挖掘的领域，提前关注并涉足或许也是一种明智之选，不知大家是否认同？
