近年来，有关中国人在日本购置房产的消息吸引了众多媒体目光，诸如“中国买家狂扫北海道房产”“中国购房者引发日本国土流失”等耸人听闻的标题屡见不鲜。今年六月，日本知名房地产专家榊淳司（原名千原俊彦）所著的《2025年东京不动产大崩盘》一书一经出版，便迅速再版三次，荣登畅销书排行榜。
在著作的结尾部分，他指出，当前日本住宅与房地产行业宛如一艘泰坦尼克号，尽管前方隐约可见巨大的冰山，却依然固执地不愿改变航向。此外，他还分析，导致撞上冰山的可能因素之一，是“中国买家在日本购房后，有可能在同一时间段内大规模出售房产”。榊淳司究竟是基于何种理由预测中国买家会集体抛售日本房产？2025年，日本的房地产市场真的会迎来一场“大崩盘”吗？环环（ID：huanqiu-com）带着这些疑问，对榊淳司进行了深入的访谈。
《2025年东京不动产大暴跌》一书的作者榊淳司，近日接受了本刊的独家访谈。摄影：吕鹏。
华人抛售房产给日本留下阴影
环环：为何将东京房地产价格下跌的预测时间定在2025年？这一决策有何依据支撑？
榊淳司提到，该书由出版社精心策划，书名亦由负责编辑所定。若将“大暴落”的发生时间描述得过于接近现实，读者可能会对其真实性产生怀疑。相反，若将时间设定得稍远，使读者在时间上产生一定的距离感，则更容易吸引他们的购买意愿。
环环：这关于中国人出售日本房产的念头，是否也是为了佐证本书的论点呢？
榊淳司表示：并非如此。我的推断建立于三个关键点。首先，居住在日本的中国人往往倾向于集体行动。不妨回顾一下2011年那场震惊世界的“3·11”大地震，当时在东京的众多华人纷纷争先恐后地想要返回祖国，以至于从东京至上海的往返机票价格飙升至20万至30万日元，即便如此，仍有数千人踊跃购买。
其次，在日本居住的中国人在出售房产方面表现得果断坚决，一旦决定，便毫不犹豫地放弃。每年的三月，正是日本商品住宅交付使用的时节。在“3·11”大地震爆发之后，仅东京湾岸地区就有超过二十户的中国居民选择了出售他们刚刚购置的高档公寓，即便为此需要支付数百万甚至超过一千万的手续费，他们也不惜一搏。这样的行为对于日本人而言，实属难以置信。即便是在遭受“3·11”那场大地震冲击，导致土壤液化区域，日本的居民们，也并不打算立刻将他们的住所出售。
第三，日本媒体与政府在中国民众心中似乎缺乏信任感。一旦遭遇自然灾害，不论媒体和政府发布何种安全通告，大多数中国人仍旧选择不相信，他们迅速开始出售房产，甚至不惜亏损也要选择返回祖国。
我坚信，若日本再次遭遇自然灾害，我国民众仍将迅速出售住宅。回望2011年，那时在东京购置房产的国人数量尚不众多，大规模抛售并未引发显著影响。然而，自2015年起，国人开始在东京大规模购买房产，若届时再次出现集体抛售现象，无疑将对东京的房地产市场带来冲击。至于具体会产生怎样的影响，我无法确切预测，毕竟东京的房地产市场迄今为止并未遭遇过大规模的抛售现象。然而，可以肯定的是，这种影响将会非常显著。
环环：倘若我国民众再次集体出售日本地产，是否会出现愿意接手的买家呢？
榊淳司指出，若此类情况重现，东京的房地产商们将趁机竭力以低价大量收购。2011年，东京湾岸地区的中国买家以极其低廉的价格出售了一批高端公寓。然而，到了2013年，随着东京被确定为下一届奥运会的举办地，位于奥运场馆附近的湾岸地区公寓的价格大幅上涨。而抢购者，依然是那些中国人。若在2011年他们能耐心等待，不急于出手，那么到了2013年便能稳获丰厚利润。然而，结局却是如何呢？却是那些趁机低价收购的日本房地产商们从中获利。
日本人买房比中国人“保守”
环环：日本某些媒体对中国人在日本购置房产和土地存在顾虑，甚至以“阴谋论”和“资源论”的视角来审视这一私人购房举动。那么，日本社会及房地产界对中国人在日本购房有何看法？中国人究竟在日本购得了多少房产？
榊淳司提到，日本房地产行业存在一个不成文的规矩，即一栋公寓中的外籍业主比例需低于20%。尽管日本并未对外籍人士购房设限，但具体有多少外籍人士，尤其是中国人购买了日本房产，目前并无确切数据。尽管如此，日本房地产行业普遍对中国购房者持欢迎态度，众多房地产中介机构甚至专门聘请中国籍员工负责推广业务。
环环：在购房选择上，中国人和日本人有什么不同？
榊淳司提到，中国人在日本购置房产时，有两个明显的选址偏好。首先，他们倾向于选择在国内也有较高知名度的地区，这些地方必须具有较高的知名度。例如，新宿、涩谷、池袋、六本木等地，几乎每个来过东京的中国游客都曾造访过这些地方，即便未曾踏足日本的中国人，对这些地名也并不感到陌生。此外，东京湾岸地区同样是中国人购房的热门选择，这主要是因为那里有奥运场馆的存在，这让人们对那里充满了向往。购置这些区域的住宅后，便可以用来向国人展示。因此，那些配备游泳池、健身房、酒吧等高端设施的高档住宅，往往能吸引众多中国买家。
在日本和中国，富有人士在购置房产时，存在着显著的价值观差异。以东京湾岸、丰洲、有明、晴海等地为例，这些区域往往是国人购房的热门选择，它们共同的特点是都源自填海造陆的新建住宅区。然而，日本富裕人群通常不会考虑这些区域。他们的首选往往是涩谷区的广尾、松涛等地。我国民众似乎更倾向于选择那些新兴的住宅区，这些新兴区域往往代表着新的发展机遇。相比之下，日本民众显得较为保守和守旧，而我国民众则更倾向于展望未来，普遍持有乐观态度。
当前面临的主要困境是，我国民众普遍缺乏按时缴纳物业管理费和维护资金的意识，且相当一部分业主在购置房产后拒绝支付相关费用。尽管我国民众遵守规则的意识逐年提升，仍有不少业主将住宅视为短租民宿以盈利。此外，部分业主随意邀请亲友使用公寓内的游泳池、健身房等设施，由此引发了安全隐患。东京都内近期落成的数个高档住宅项目，已对设计方案进行了调整，并决定撤销部分公共设施。最终，受到影响的还是那些业主。
不建议中国人在日本投资房产
环环：作为房产专家，你是否推荐中国人继续在日本买房？
榊淳司提到，房产价格受供需关系影响。在经济增长不明显的情况下，房产价格难以实现大幅上涨。以日本为例，其GDP多年稳定在500万亿日元上下。展望未来35年，日本人口预计将降至1亿以下。除非发生极端情况，否则房价上涨的可能性极低。鉴于此，榊淳司不推荐中国投资者在日本购置房产。东京房价尚且不会增值，其他地方城市更是只跌不涨。
