作者｜张楠茜 编辑｜孙杨
去年那股如同火山喷发般的势头仍在继续，原本学区房的价格本应继续攀升，然而，当前的调控政策却打破了学区房价格上升的步伐。专注于研究学区房的上海人陈刚，在观察了近两周的房价走势后如此表示。
上海学区房的话题持续引发热议。大约两周前，上海市教委公布了一项新政策，即按照一定比例将重点高中的招生名额分配至各区及各所学校。众多家长纷纷在各类本地论坛和群组中热议这一政策可能带来的影响。大家关注的焦点主要围绕学区房价格的波动，以及如何为孩子选择最合适的小学、初中和高中教育路径等问题。
长期以来，关于学区房的热议从未间断，一部分人将其视为智商税的象征，而另一部分人则对学区房的理念深信不疑。不可否认的是，学区房的发展深受政策导向的巨大影响，每当教育改革政策出台，都会在家长群体中激起强烈的反响；尽管改革的本意在于打破教育壁垒、追求公平，然而，成为热点话题的，并非教育本身的内容，而是学区房的价格问题。
2020年下半年，上海梅园的住宅价格飙升，一度突破每平方米18万元的高位，甚至有30平米的老旧小户型竟能卖到718万元之巨。那些刚购置学区房的人，刚入手就遭遇了房价激增300万元的惊心动魄的经历。已购房者庆幸自己及时上车，而尚未入手的则既对高昂的价格感到不安，又在研究新政策中寻找可能的优惠机会。
贝壳找房上梅园学区房的价格
住宅与宝贵的教育资源交织在一起，造就了学区房价节节攀升的奇异现象；然而，这却成为了众多“新上海人”心中的期盼——他们渴望自己的子女能借助这扇通往新世界的门，摆脱过去自己经历的起点。
疯狂的上海学区房
2020年，所有拥有上海学区房的人士都见证了房价的剧烈上涨。据相关媒体报道，上海的顶尖双学区以及九年一贯制学区房，其价格在当年上涨幅度超过了30%，个别房源的单价已飙升至每平方米20万元，更有报道称某些学区房在短短10天内涨幅高达40%。
政府每年都会依据不同区域的适龄学生数量，对各个重点学校周边的住宅进行划分，形成所谓的学区房，这类房产的价格普遍高于其周边地区。学区房的价格可以看作是房产本身的价值加上所谓的“学票”价值。曹竹平指出，实际上，房产价值和学票价值之间并无必然联系，《义务教育法》也明确保障了适龄儿童享有平等的义务教育权利。然而，现实中学区房却变得难以获得，价格持续攀升，这一现象背后涉及诸多因素。
上海作为我国的一线城市，本身就具有很高的房产价值，即便是普通的住宅也往往具有很高的溢价，成为人们迫切需求或理想的投资选择。同时，上海的流动人口数量与常住人口不相上下，而优质教育资源却供不应求。由于上海实行就近入学的政策，学区房市场应运而生。再加上去年上海教委新推出的公民同招摇号政策，进一步推动了学区房需求的增长。
李游，一位上海市民，其住所位于闸北区明德实验学校周边。自去年九月至十二月，该房产的单价每平方米已上涨超过四万元。从3月16日至今，房价依然呈上涨趋势，每平方米的价格又增加了数千元。
去年刚步入职场不久的周洋，恰逢市场热潮。2020年元旦，他斥资600万元购入了闵行区的一套教育资源丰富的住宅，如今其价值已飙升至近千万元。周洋回忆，2020年上半年，受疫情影响，市场普遍情绪低落，交易量也不大。他甚至向协助支付首付的父母表示，“我们必须做好房价可能长期低迷的心理准备”。但到了8月到10月，学区房噌地上涨20%甚至30%。
陈刚购置学区房的时间比周洋提前了十年，他见证了上海学区房价从数万元攀升至数十万元，再到数百万的剧烈上涨，其过程堪称“愈演愈烈”。2009年，陈刚刚步入职场不久，房价便呈现出每月上涨约1000元的态势，一套40平米的住宅价格更是上涨了4万元。及至2015年，他购买学区房之际，仅仅犹豫了两个月，一套原本150万元的房产，在成交时价格已飙升至190万元。他刚刚购置了那处房产，结果房价立刻飙升到了三百多万元。进入2020年，那套房产的价值再次攀升，涨幅超过了百万。
陈刚的中介向他详细描述了去年10月底的抢购盛况，房主打算出售一套房产，竞购者多达三家，买家甚至在没有实地考察房屋的情况下，就竞相提高预付款的金额，达成协议后才安排实地看房。
陈刚犹记得初踏足浦东梅园的情景，对周边的繁华景象感到震撼，外滩、陆家嘴、东方明珠等地，均流光溢彩，彰显着这座魔都的繁华。然而，梅园小区却显得格外局促，那里是一片低矮、拥挤的老旧房屋，与周边环境显得极不协调。孙旭同学，他在这里拥有房产，向陈刚透露，周边的几个小区均为昂贵的学区房，即便是拆迁，补偿款也难以满足。
梅园二街坊坐落于浦东区的福山路，始建于上世纪八十年代，是一排低矮的住宅楼。其户型面积普遍在30至55平方米之间。该小区的教育资源丰富，与浦东福山外国语小学和建平西校相邻，这两所学校均为知名学府，因此该小区享有“双学区房”的美誉。2020年3月，随着“公民同招”和“民办摇号”政策的出台，梅园二街坊的房价从每平方米10万元飙升至18万元。
梅园二街坊/图源贝壳找房
陈刚的友人孙旭，正是享受梅园学区房带来好处的幸运儿。孙旭夫妇均在外国企业任职，在十几年前，他们仅以70万元的价格，购得了位于浦东外环，每平方米价格不足8000元的大两室住宅。当时，地铁二号线刚刚开通，但这对夫妇尚未将孩子的教育问题纳入考量。
随着孩子即将步入小学，孙旭夫妇在梅园购置了一套低层住宅，面积60平米，总价300万元。鉴于孩子就读学校距离较远，他们又将位于浦东外环的大两居售出，转而在孩子就读小学马路对面购得一套大三居。如今，他们拥有了大小两套房产，总价值已超过两千万元。
上海的资产收益和财富分配差距极大。在小地方，人们依赖收入、工资和劳动，即便几代人努力，也难以实现如此快速的财富积累。稍有不慎，辛苦赚来的工资就可能化为乌有。陈刚不禁感慨万分。
上海新政后，楼市观望情绪浓
2021年3月16日，上海市教委发布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，并宣布自2022年开始，高中招生录取将划分为自主招生、名额分配综合评价以及统一招生三种不同模式。同时，上海教委直属及各区属的实验性示范性高中的招生名额中，将有50%至65%的比例分配至各区及各学校。
名额分配/图源网络
上海市教委基础教育处处长杨振峰指出，该《实施办法》旨在推动义务教育实现优质均衡的进步，摒弃过分依赖分数的评价体系，并自2022年起适用于本市高中阶段学校招生录取的参与者。
中招新政一经发布，仅用一天时间，“上海学区房”便成为了微博上的热门话题。众人纷纷猜测学区房市场将迎来变局——此次政策的影响下，不少老旧破败的学区房价格恐将下滑；若此趋势持续，学区房这一概念或许会随着教育名额分配公平性的普及而逐渐削弱。更有网友精心制作了表格，详细列出了不同学区房对应的学校组合，并对未来房价走势进行了预测。
陈刚在闵行区购置的学区房，隶属于备受瞩目的“牛小加菜中”组合，他向本刊透露，即便在新政出台之后，房价依旧呈上涨趋势。他育有两个子女，分别就读于幼儿园和小学。尽管他并无出售房产的打算，然而目睹小区内同类房产近期以650万元的价格挂牌出售，这无疑为他心理预期的最低售价划定了界限。
去年那股如同火山喷发般的势头仍在继续，原本学区房的价格本应进一步攀升，然而现行的政策却将学区房价格上升的步伐打乱。陈刚，这位长期专注于学区房研究的专家表示：“有些人原本打算以200万元的价格购买，之前房价已飙升至600万元，如今又回落至550万元，只要价格不低于200万元，他们就不会选择降价出售。然而，对于那些投机炒房的资金来说，恐怕就有些紧张了。”
上海的众多房产经纪人指出，当前众多房东及买家的心态都较为谨慎。新政出台后，并未见到大量学区房因降价而急于出售的现象，倒是有些急需用钱的房东愿意出售，且在价格上留有数万元的议价余地。部分购房需求不迫切的消费者反映，新政策刚刚发布，2022年才正式开始执行，现阶段尚无法评估其实际效果，可能需要三至五年的时间才能观察到录取状况的全面变化，因此他们选择继续观望。
一些家长在圈内表示，他们对此次新政策的出台并不感到意外。事实上，早在2018年，上海市教委便已颁布了《上海市进一步推进高中阶段学校考试招生制度改革实施意见》，其中包含了本次改革的方案及整体框架。随后，在3月16日，相关部门发布了具体的实施办法，这一办法是对2018年文件的进一步细化和补充，主要针对2022年即将初中毕业并参加中考的学生适用。
曹竹平，上海市律师协会行政法业务研究委员会主任，长期专注于城乡规划与教育法的研究。他分析指出，3·16新政对学区房市场将产生一定的抑制作用。该政策将重点高中的招生名额分配至不同层次的初中，这可能导致家长们重新思考，他们或许会认为，与其投入大量资金购置学区房，不如将这笔钱用于孩子的教育辅导，选择成为鸡群中的头领，而非凤尾，同样有机会进入市级或区级示范高中。
在他看来，此次新政实际上是对优质基础教育学校的输出环节进行了调整，旨在通过改变输出方式来遏制学区房现象，推动“学票”与“房价”的分离。然而，他也指出，这种做法仅是对后端进行调控，而根本问题在于前端的“公民同招”政策，在此机制下，学区房的概念难以被完全打破。
针对学区房的具体影响，目前尚需进一步观察。新政策预计明年才正式施行，在执行过程中，其公平性、公正性、透明度以及是否存在可利用的漏洞等问题，都将对家长们在学区房选择上的决策产生重要影响。毕竟，我国一线城市的家长们，往往通过实际行动来表达自己的选择。
无法离场的中产焦虑
陈刚于2010年购置了首套住宅，该小区邻近的便是两所小学，一所位于马路这边，另一所则在对面。起初，他并未觉得这两所小学有何显著差异。然而，随着孩子的成长，每天目睹孩子穿过马路，踏入仅一街之隔的明强实验小学——上海闵行区的顶级名校，这所学校位列公办学校前列——孩子背着书包走进校园的情景时常在他脑海中浮现。他渴望给予孩子最优质的教育。
明强小学/图源网络
2015年的下半年，陈刚成功偿还了首套房的贷款，紧接着便利用二套房首付比例下调的短暂机会，购入了适合明强小学的学区房。目前，孩子正在读三年级，每天老师都会在家长群里催促孩子们完成作业。陈刚要求孩子在学校要听从老师教导，他没有为孩子报名任何课外辅导班，只是根据孩子的兴趣，让她学习绘画。
牛小与菜小，教师的教学能力与孩童的年纪相仿。究其差异，根源在于家长的素养、认知以及对孩子教育的重视程度，而学区房实则是对家长家庭层次的一种划分。陈刚表示，他的一些同事的孩子就读于普通小学，家长群中甚至会出现争执，这让他感到十分惊讶。相比之下，他所在的牛小家长群氛围总是和谐融洽。通过学区房这一筛选机制，实际上已经过滤掉了一部分人。若家长素质较高，孩子的表现又怎会差呢？
网友预测的各类学区房组合会受到的影响
他回想起，在未成为父母之前，对事物的看法与有了孩子后截然不同。未育时，他坚信只要孩子聪明，优秀，无论身处何种环境，都能发光发热；然而，在孩子降临后，目睹她从襁褓中的婴儿逐渐成长，学会爬行、走路，穿上小裙子，背着书包踏入幼儿园，他开始担忧，若孩子未来不幸就读于菜小，若同学不思进取、老师疏于管教，孩子可能会误入歧途。陈刚的亲属在北京购置了学区房，同时，他的多数同事家庭也都拥有了学区房。
新上海人构成了焦虑的骨干力量。他们大都是从外地来到上海的，普遍都具备出色的能力，比如你毕业于复旦大学，我也是。当众多相似背景的人聚集在一起，加之如今信息交流如此便捷，我们过去对于焦虑并无深刻认识，所谓“无知无失”。然而，现在信息的对称性极高，每天都被焦虑情绪所笼罩。在接受媒体采访时，上海市教委基础教育处处长杨振峰表示，他对新上海人对于下一代教育的焦虑感深有同感。
陈刚，这位“新上海人”，他的教育焦虑并非孤立。2009年，他踏入上海交通大学的大门，攻读研究生学位，而在此之前，他出身于陕西偏远的小县城，是一名普通的农民子弟，通过高考考入了西安交通大学，从而逐步改写了自身的命运。在上海安家立业，融入这座城市，购置了两套房产，跨越了社会阶层，这一系列转变，陈刚付出了数十年的努力。
陈刚回想起学生时代，班上大部分同学对学业不上心，父母时常告诫他：“你要是不努力学习，就回家种地。”他付出了极大的努力，最终考上了大学。然而，如今在上海出生的孩子们，所面临的竞争环境比过去更为残酷，是过去的十倍甚至百倍。因此，陈刚不敢拿孩子的未来冒险，他必须提前为孩子的教育路径做好规划，从小学到初中再到高中，每一步都要精心安排。
他最忧虑的是后代的表现可能不如自己，毕竟，“要是孩子连高中都无法就读，或者重蹈我当年的覆辙，我又怎能安心接受这样的现实呢？”
陈刚坚信，只要上海持续吸引着杰出人才，年轻一代如同他昔日那般，在此地安家立业、投资子女教育，学区房的热度便不会消退。待到两个子女完成学业，他将学区房转售给新的一代家长，不仅能积累数百万财富，而且还能享有多年租金收益。
陈刚供职的国有企业，去年吸纳了不少95后新员工，他们中的一些人已经购置了学区房。他观察到，相较于自己那一代，现在的年轻人更具前瞻性，而且家境普遍更为富裕。
周洋便是这一群体中的一员，他在2019年硕士学业圆满结束后，7月份便加入了新的公司，紧接着9月便支付了购房的首付款。在实习期间，他与同事频繁讨论房产相关话题，并且热衷于阅读关于学区房的文章。鉴于当前房价高昂、限购政策严格，即便在父母的支持下购置了首套房，未来若要支付二套房的首付款，比例高达70%，再加上置换学区房的难度极大，他最终决定一次性购买学区房。
周洋作为新到上海的人，通过看房的过程，对这座城市有了更为深入的了解。他依据区域划分、地铁站位置，以及600万的资金预算，精心挑选了合适的区域。他常常骑着自行车穿梭于各个看房地点。即便是在寒冷的冬季，上海飘着雪花，他仍身着厚重的羽绒服，沿着9号线从松江九亭出发，气温低至零下10度，手指冻得发僵，头发上也挂满了雪花。而到了春天，他还要穿过尘土飞扬的工地，工程车辆的驶过更是让他的鼻炎再次发作。
他踏足过那座由旧富阶层所钟爱的古北黄金城道步行街，那里林荫蔽日，两旁林立着众多高端商铺。行人悠然漫步，或牵着爱犬，或闲聊家常，或进行体育锻炼，享受着一种宁静与富足的生活。偶尔，他会在房产中介门前驻足，观察着房价的标牌，衡量着自己的预算，然后默默离去。他也曾探访过那些传闻中的老旧学区房，有的甚至存在水管渗漏、墙面霉变的问题，挂牌价高达550万的一套学区房，实际却只有一间房，但依旧有人愿意接手。
最终选定购买目前这所住宅，实际上整个过程并未超过一天——他的父母从扬州的故乡前来，上午在中介的引导下参观了数套老旧住宅，随后又考察了新建的住宅区，仅半小时后便迅速前往支付了首付款并确定了购房意向。
周洋现在独居于宽敞的三居室学区房中，尽管尚未步入婚姻殿堂，却已为孩子未来的小学、初中和高中教育路径做好了详尽的规划。自从新政策出台，小区居民们热议的话题并非新政本身——他们普遍认为，一旦购房便无需再为此担忧——他们更关注的焦点转移到了小区周边是否有望新建一所九年一贯制学校，以及地铁线路是否能够延伸至更近的一个站点，这两点预期将进一步推动房价的上涨。
未来如何
即便家长购置了位于学区的房产，他们对孩子的教育规划仍可能因政策调整而有所变动。在2020年之前，陈刚曾为子女设定了从民强小学到文莱中学，再到七宝中学的学习路径。文莱中学不仅是一所实力雄厚的民办学校，还位列闵行区重点学校的前列。在过去二十年间，上海的民办初中整体实力普遍超越了公办初中，这主要得益于民办学校在生源选择上的自主性。在为孩子挑选初中学校时，家长们普遍优先考虑民办学校，而将公办学校作为备选方案。
然而，在2020年3月，上海市教委颁布了《2020年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》，其中包含两项重要调整：首先，幼儿升小学阶段继续实行公民同招政策，这表示公立和民办学校只能择其一报考；其次，民办学校在招生过程中，对于超出计划名额的学生，将采取全面摇号的方式录取，并取消了之前的面谈环节。
政策出台后，民办学校的入学变得充满变数，众多优秀学生可能会转投公办学校，陈刚忧虑自己的孩子无法进入心仪的民办初中。为了减少这种风险，他决定今后不再参与摇号，而是直接就读于附近的公办初中——七宝二中。“虽然教育改革旨在引入更多不确定性，但我们家长所追求的却是那份确定性。”陈刚如此表示。
陈刚认为，众多旨在维护公平的教育改革措施，实则走向了相反的方向。以公民同招政策为例，他发现身边许多朋友纷纷急切地抢购学区房，房价随之飙升，导致更多的人无力负担。在他看来，所谓的公平，在学区房这里只是相对的。就读哪所小学，进而升入初中、高中，这一切都源于当前教育资源分配的现状。
此次新政策，是否将促使优质学生资源向菜中集中，成为那里的“领头羊”呢？
许多家长对子女冒险就读菜中持保留态度。他们坚信，购置学区房时，关键在于考量学习环境，而牛中的优越学习环境在菜中是难以匹敌的。此外，对于分配到区、初中的名额，需进行细致分析。以浦东为例，全区共有约168所初中，而四校分配到的名额仅有47个，这表明在浦东，平均每四所初中中，仅有一个是四校的分配名额。即便是在菜肴中保持稳定，让孩子争取中考前两名的机会都显得不切实际，更不用说还要考虑孩子从普通学校到重点高中后，能否跟上那些顶尖学校的学生的步伐，以及老师是否会有所偏颇等种种问题。
曹竹平对此持乐观态度，他坚信新政策的总体方向是正确的。他认为，富裕家庭的子女固然可以购买学区房，进入优质的小学和初中，但未必能顺利进入知名的高中，这需要他们付出超常的努力。而工薪阶层的子女即便就读于普通小学和初中，依然有机会考入重点高中。在众多学生中，他们是“矮子里的高个子”，因此，普通学校的优秀生在学习上必然更加积极主动，甚至更加快乐。
近两年，曹竹平屡次遭遇众多涉及学区划分的咨询案例，不少家长渴望对教育部门的学区划分提起行政诉讼。然而，实际上学区划分是教育行政部门的专有职权，法院并不会插手其中。这让家长们感到焦虑，他们觉得这不公平，但又难以理解其中的道理。
在他眼中，当前学区房所涉问题并非学校的有无，而是普遍渴望就读优质学校的现象，这无可厚非，因为每个人都享有追求更优社会资源的权利。然而，对于所有学生而言，公平的体现应当是他们拥有争取优质学校的机会，而非确保每个人都能够进入示范性或重点学校。
他还提倡，教育机构需在确保学生享有平等教育机会方面进行更深入的研究。此次3·16新政策是一次有益的探索，然而，是否可以进一步强化并全面实施这一关于机会公平的优化措施，将其融入义务教育招生过程？
曹竹平身为一位父亲，在十数年前购置了住宅。购入时，未曾料到该住宅周边竟有本区最优质的九年一贯制学校。他对众多家长提出建议，即应认识到自己与子女都是普通人。鉴于孩子的童年时光转瞬即逝，家人间的陪伴以及优质的家庭教育远胜于学区房的价值。
（文中除曹竹平外，其余人物均为化名）
