据中国房地产业协会提供的数据，深圳的二手房平均价格已攀升至65364元，与去年同期相比，涨幅达到了17.18%。
中国人非常善于从历史中总结经验。
深圳近期迎来显著涨幅，众多地区，特别是北京和上海，纷纷认为深圳在沉寂了四年之后，再次崛起，成为市场的领头羊。
那一次全国范围内的房价普遍翻倍上涨，源头不正是从深圳开始的吗？在房产市场，若房价不涨，那还算得上是房产吗？至少得上涨10个百分点，这样我的交易成本（包括税费和中介费）才能得到补偿。
然而形势比人强！
根据最新统计数据，2019年11月，在全国321个二手房房价排名的城市中，有156个城市的价格呈现了环比上升，而164个城市的价格则出现了环比下降。由此可见，全国范围内并未出现大规模的房价上涨或下跌现象，这种楼市总体保持平稳的状态，实属不易。
这些数据能否准确反映市场的真实情况呢？答案是否定的！毕竟，一个城市的地域广阔，若郊区低价房源价格上涨了10个百分点，而市区房价却下跌了4个百分点，那么整个城市的平均涨幅可能仅有2个百分点。显然，偏远郊区的低价房源并不能代表整个城市的房价走势，因为大部分居民和主流消费群体都集中在市区。
以上海为例，其外环区域并不能完全代表这座城市的整体水平，无论是商业服务、教育资源还是医疗服务，外环区域都不算理想之选。然而，在坚持“房住不炒”的原则指导下，我们该如何使整个城市的平均房价呈现出稳中有升的趋势呢？限购政策使得房价难以大幅上涨，而新地铁线路和高架桥的建设与投入使用，却使得中外环区域的新房价格节节攀升，以浦东孙桥为例，新房的入市单价已接近7万元，而大量的二手房和次新房价格则徘徊在5万元左右。临港区域限购政策略一松绑，价格和成交量拉抬。这就行了。
房价上涨，闭眼买房就能赚钱的时代结束了
然而，中环区域内的住宅价格如何？继续以上海为例，该地区的二手房挂牌价格相较去年大约下降了三个百分点。
四大少最近系统整理了浦东某九年一贯制公办学校学区房发
目前，位于该区域的一家中介机构，自2012年至2019年11月间，成功促成了超过1000套住宅的成交。通过对比挂牌价与成交价，我们发现，该学校的学区房在2017年以前价格保持稳定，挂牌价与成交价之间的差距极小。然而，在2017、2018以及2019年，挂牌价与成交价之间的差距逐渐扩大，从最初的5个百分点，到8个百分点，直至13个百分点，这一变化相当显著。
也就是说，去年标价高达450万元的那套76平方米的住宅，目前或许只能以390万元的价格达成交易。
进行这项详尽的调研分析，其背后原因在于，在多个社交群组中，频繁听闻有人声称若不降价15%，房产将难以售出。调研所得数据与周边流传的资讯极为吻合。当前，赚钱变得异常艰难，消费支出如同腹泻一般频繁，新兴中产阶层和富豪的数量显然在减少。限购政策尚未放宽，外籍人士和国内富裕人群难以涌入，那么上海的房价究竟由谁来支撑呢？
上海属于中国人，它怀揣着成为全球城市的梦想，然而，能在此购房的却仅限于那些在上海缴纳了五年社保的外地夫妇，这种城市定位与市场开放之间的差距颇显明显。尽管房价并未出现大幅下跌，但这也算是不幸中的大幸。然而，即便如此，挂牌价与成交价之间的15%降幅，依然不容小觑。
学区房交易市场热度下降，另一个因素则是教育改革措施，对此，我们将在后续文章中进行详细探讨。
优质学区房作为二手房市场上的紧俏商品，若需降价以促成交易，那么整个二手房市场又将如何？他的一个朋友，位于浦东张江，拥有一套五年一学位的普通学区房，面积86平，挂牌价为378万。然而，四个月过去了，不仅没有成交，甚至来看房的人也一个月比一个月少。本月，他将挂牌价降至368万，但至今仍无人问津。中介与先前参观房屋的买家取得联系，买家先前对购房的期望价位为350万元，但现在的出价降至了330万元。面对这一情况，朋友感到无奈，决定不再出售，转而继续出租房屋，租金范围设定在6000至6500元之间。
审视完近期落幕的中央经济工作会议，会议的核心内容可以凝练为“宽货币、紧信用，松财政”这一概括。这表明，我们可以适当增加货币供应量，轻则通过调整利率和准备金率来扩大货币乘数，重则暂不展开；然而，对于资金的分配，审核将更为严格，我们期望资金流向实体经济而非房地产市场，至于炒股是否可行，则尚需进一步探讨。此管理环节较为冗长，需仔细考量，反复研究，直至2020年画上句号。若经济走势不尽如人意，则财政支出（即赤字）可适当放宽，重点在于产业基金、大型基础设施建设及扶贫项目，同时城市投资再次受到青睐，这将对来年的房地产市场产生怎样的基调影响呢？
会议决议，需强化对城市中生活困苦群体的住房保障力度，并推进城市更新工程及现有住房的升级改造，着力改善城镇老旧小区的状况，同时积极推进租赁住房的规模化发展。必须坚守住房仅为居住之用的原则，而非投机炒作的工具，全面实施因地制宜的政策，确保土地价格、房屋价格以及市场预期的稳定，构建起稳定房地产市场、促进其健康发展的长效管理调控体系。
这段话对于国家而言，其价值相当于千亿元，而对于普通人而言，它同样可能意味着百万之重。必须明确的是，2020年标志着我国大规模基础设施建设的高潮，尤其在房地产行业，以往那种大举开工、征用土地、出售土地、建造并销售房屋的热烈景象将不再重现。然而，这并不意味着房地产市场将陷入停滞，因为众多地方政府依然将房地产视为其GDP的重要来源。
简单来理解一下：
坚持将住房的本质定位为居住而非投机，全面实施根据不同城市特点采取相应措施的管理策略，确保土地价格、房屋价格和居民预期的稳定，建立并完善这种稳定房地产市场健康发展的长效管理调控体系，这一原则既是指导方针，也是对地方政府工作成效的评估标准。每个城市有权自行选择发展路径，无论是坚持现有政策，还是加大力度，抑或是适当放宽限制，中央政府并未统一作出决策，但有一点是明确的：在土地交易领域，必须避免流标现象，同时杜绝地王的出现；在房地产市场，既要防止价格大幅上涨，也要避免剧烈波动，关键的政策调控手段包括对新房的政府定价审批、限制购买和贷款条件，这些措施或宽松或严格；此外，在媒体和舆论领域，必须坚决打击恶意炒作和散布谣言的行为。若工作表现不佳，年终评估将面临挑战。在价格稳定的市场中，利润难以获得，而一个缺乏波动的市场又如何能促进交易呢？这确实是个难题，特别是对于地方官员而言。真让人头疼啊！
特别值得关注的是，长效管理调控机制的重要性。在前文所述的管理办法之外，我们还需关注一些新的策略，例如，长沙近期对商品房价格进行了明确规定，其构成要素为“成本、利润、税金”，其中利润是核心，规定的平均利润率在6%至8%之间。这种做法在全球范围内并不罕见，欧美日等国家亦是如此。我们需避免因房屋建设这类技术含量较低的行业而获得过高的利润，以免造成社会不公。高利润应当留给那些承担高风险或具备高科技的行业。在当前的政治氛围中，此举或许会引发部分城市的效仿。然而，有人指出，政府虽能掌控利润与税收，却无法预知成本。换言之，众多开发商可能为了追求更高的利润，在成本控制上大做文章，诸如采取偷工减料、以次充好的手段。此时，安监与质量等监管部门的职责便显得尤为重要。
“要加大城市困难群众住房保障工作”，什么意思？各城市需对新建土地及房源进行合理分配，确保商品房与保障性住房之间维持一定比例。以某城市为例，若该城市一年内新建了一个包含10000套住宅的住宅区，其中大约有7000套可出售为商品房，剩余的3000套需按以下方式处理：开发商需保留500套，其余2500套需移交给政府，这些房屋将用作保障性住房，可供出租或以共有产权方式出售，亦或作为经济适用房投放市场，或用于拆迁安置。
“强化城市更新以及现有住房的改造与升级”，这句话究竟有何含义？所谓的更新，即是将老旧破败的小区拆除后重新建设，比如2018年和2019年备受关注的棚户区改造，便是此类案例。至于三四线城市，由于缺乏购房需求，拆除后便能创造出新的需求。当然，拆除后是发放房屋还是发放货币，这需要根据不同城市的具体情况来制定政策。以上海为例，目前基本上实行的是货币化拆迁，即只给钱而不提供房屋。若确实需要提供房屋的，奉贤、金山、南汇等地是否愿意接受？
存量住房的改造工作，即是对老旧小区进行翻新，确保这些小区不会沦为贫民窟。例如，实施平改坡工程、建设小区停车场、提升小区绿化水平、美化外墙，对于没有电梯的住宅，政府提供安装电梯的补贴，老旧住宅则普遍增设马桶和卫生间设施。在上海，这些工作已基本完成，唯独电梯安装存在一定难度。其他城市可以借鉴上海的经验。
推动租赁住房的广泛发展，似乎与之前加强城市中低收入群体住房保障的措施有所重叠。然而，这并非简单的重复，而是对其的进一步突出和强化，这一点至关重要。回溯至三年前，四大少在读者互动中便已明确提出，政府应扮演包租公角色的建议。近日，一位来自上海的读者在群聊中分享，其家庭获得了若干套拆迁补偿住宅（据推测位于奉贤地区），在选房过程中，某银行在场地内直接提供收房服务，针对的是两室一厅的毛坯住宅，签订五年租赁合同，银行承担装修及购置所有家具的费用，前三年租金为每月2500元（市场价可高达3800元），随后两年租金每年递增，具体涨幅未明。这种银行的操作方式，本质上与市场上的二房东行为无异，与自如等公司并无二致。租赁住房的流程将可能直接归入房管局的管辖范围，届时申请者需在房管局的服务系统中提交相关材料，审核通过后，便可在系统中浏览并租赁房屋。物业公司和居委会将作为实际操作的执行者，而中介的作用将不复存在。对于不太了解情况的朋友，不妨向父母咨询，了解90年代公租房的情况。
关注标题，2020年，强调“房住不炒”，房主面临不利局面，这是我们的诚挚建议。对于纯粹投资购房的消费者，需谨慎考虑，要精心挑选城市和地段，像捡皮夹子一样小心。打算出售二手房的业主，要做好心理准备，因为房地产市场并非由卖家主导，可能需要降价，甚至可能还需额外增加数万元，对房屋进行粉刷，更换门框和灯具，对厨房和卫生间进行翻新，即使少赚一些也在所不惜。对于有自住需求的刚需族，不妨多加关注，遇到合适的就果断购买。
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