2025年年末之际的深圳房地产市场，被一阵豪宅热卖浪潮完全点燃了，在仅仅一个月的时间跨度内，处于深圳湾区域的四个具备豪宅属性的项目依次开盘，不断地刷新着各类纪录。
12月初的时候，处于后海核心区的“深圳湾澐玺”这个项目率先亮相登场，在单日时间里疯狂揽获了高达130亿元的销售额，一下子就创下了全国范围内单盘单日成交的纪录；紧接着到了12月16日，联泰超总湾公寓项目开盘，其套均总价大约是6096万元，首次推出125套房源，在当天去化率达到了76%，从而实现了53亿元的销售额 。
在12月28日这天，有着那般享有深圳湾视野的“中信城开信悦湾”开盘了，在两小时的时间里销售额冲破了100亿元，当中顶复席位在开盘1小时就宣告卖完了，最高单价达到了38万元每平方米；紧接着次日，年度压轴的项目“后海招商玺”开盘，首批的40套房源在当日全部卖完，收获资金大约13.6亿元；四大豪宅项目在短时间之内总计收获资金约300亿元。
整个深圳楼市，被豪宅市场的火爆盛况传导，市场情绪稳步回暖被带动，部分二手房业主的信心与预期也明显增强，最终12月深圳楼市迎来年末“翘尾”行情被推动。
界面新闻的记者，从深圳乐有家研究中心那里进行了解得知，在12月份的时候，深圳存在11个片区，其挂牌价呈现出微涨的情况，其中罗湖、福田占据较多比例，这其中涵盖了罗湖的蔡屋围、万象城、笋岗，以及福田的黄木岗、岗厦等地方，这些片区的涨幅大多处于1%左右，成交量有所上涨是改善置换的好时机，挂牌价依旧是以小幅下调作为主要态势，对于那些具有诚意的客户，业主也是愿意给予一定让利的。
然而，这场处于顶级豪华住宅范畴的盛宴，并非意味着市场呈现出全面复苏的信号。中指研究院深圳分院的高级分析师孙红梅，在接受界面新闻的采访过程中表明，年末时间段深圳豪宅市场所展现出的火热态势并非偶然现象，而是土地稀缺性、高净值人群资产属性配置需求以及政策采用精准调控手段这三重因素共同产生共振的最终结果，并非是全面普及的上涨信号。
拿深圳湾澐玺项目当作例子，从表现情形而言，深圳湾澐玺单个楼盘在单一日内的销售额冲破130亿元，将全国纪录给刷新了，500 - 700㎡那达到亿元级别的大户型率先卖完，证实了“越是稀少就越被追捧”的豪宅道理。
其背后的核心缘由存在着三个方面，其一乃是地段具有稀缺特性，深圳湾后海总部基地为近12年里唯一的纯住宅用地这般的核心标的，再加上产业集群所带来的高净值人群的汇聚，从而形成了刚性需求的支撑；其二是价格存在倒挂的优势，部分豪宅的备案价格相较于同片区的二手房要低3至10万元每平方米，性价比得以突显；其三是资产配置的需求，在宏观环境状况下，核心城市的优质不动产成为了高净值人群的避险工具，深圳仅仅是这一趋势的集中展现 。
孙红梅表示，这种现象是市场分化的一种表现，同时，还是深圳作为大湾区核心引擎城市价值观重新估计的信号。
就全年的视角予以审视，2025年的深圳楼市依旧处在“筑底企稳”这一阶段 。“市场于调整里逐步回归理性，为2026年有可能的企稳回升筑牢基础 。”孙红梅进行了总结 。从时间线加以观察，2025年深圳楼市成交轨迹可归纳为“一季度呈现升温态势、二季度处于平稳状态、在9·5新政之后三季度实现大幅增长、四季度持续保持翘尾”，其中9·5新政的颁布成为改变市场走向的关键节点 。
一季度时，市场率先迎来了“小阳春”，成交量显著地回升了，房价延续着“止跌回稳”的态势，进入二季度，市场热度有所回落了，呈现出平稳运行的特征，核心区优质房源成为成交主力，外围区则开始显现出去化压力 。
9月5日，深圳颁布了一项对全年市场而言举足轻重的重磅楼市新政，此次新政以创新方式施行差异化限购政策，全市被划分成三个调控区域，福田及南山还有宝安新安街道被划定为核心区，维持原来的相应政策，罗湖以及宝安大部分区域针对具备深圳户口以及拥有1年社保的非深圳户口人员取消限购，盐田和大鹏新区完全取消限购，新政还同时降低了二套房贷款的首付比例以及利率，经测算，购买总价800万的二套房，贷款30年能够节省利息51万元。
在新政发挥作用的情形下，三季度深圳楼市里成交达成了大幅度的增长，潜在的购房需求被加快激活，核心区域以及限购放松了的区域的项目受到关注的程度明显升上去了；随着政策所产生的效果一直释放出来，再加上年末的时候房企推盘营销的力度有所加大，四季度市场持续呈现“翘尾”态势，年末豪宅项目集中地热销变成最突出的特征了。
2025年时，市场的分化这一情况展现得格外显著，核心区跟外围区呈现出一种“冰火两重天”的局面，南山、福田核心区域那儿的优质新房去化率一般都超过了80%，部分热门项目甚至得摇号抢购才行，然而龙岗、坪山等外围区域却面临着比较大的去化压力，部分刚需盘价格相较于年初下降了5%至8%。
2025年，深圳土地供应持续遵循“缩量提质”这一核心想法，全年有12宗住宅用地达成交易，其总成交钱款达290.9亿元，平均溢价率增长到32.81%，创造了近六年时间里的最高数值，然而成交建筑面积与之前相比下降了21.4%，成为近五年的最低水平，土地市场的这种分化状况比楼市显得更为突出 。
预计到2026年的时候，深圳的楼市还存在着数量众多的项目等待着进入市场，经由深圳中原研究中心统计得出，在2026年深圳潜在进入市场的住宅项目达到了156个，这些项目大多集中在龙华、宝安、龙岗、南山等区域，其中有不少处在核心区域，像南山中心区的金桃园大厦二期、前海的湾涛世纪公馆等，部分项目已经处于现房或者准现房的状态，从而为市场给予了更多的选择机会。
“趋势为深圳楼市可能会持续那种‘总量企稳、结构深化、价值回归’的走向”，孙红梅指明。结构性机遇依旧聚焦于核心范畴，政策进行逐步优化，成交呈现复苏态势，品质竞争会成为市场关键要切呢。
关于政策端，仍存在着能够进行优化的空间，其中非核心区域的限购情况，有可能会进一步朝着放宽的方向发展，而房贷这一方面的利率以及首付这个比例，是存在着向下进行调整的潜在可能性的，保障房与商品房两者之间的“双轨制”，正加速达成一种既定的形态，进而对中低端需求起到分流的作用。
按政策红利跟市场需求共同起作用的情况，成交端总量有希望温和地复苏，2026年深圳楼市成交总量跟2025年比会有所回升，不过区域分化会进一步加重，核心区里面优质能改善的楼盘还有品质不错的次新房的流动性会明显比远郊刚需盘好，从需求结构去看，改善型需求以及资产配置型需求会成为商品房市场的主力。
供应端，会延续一种常态，即“少量优质、严格管控”。核心区呢，其“少量优质宅地 + 严格品质管控”是会成为常态的，高溢价成交那个态势会持续下去，还有现房销售模式的适用范围 gonna 进一步去扩大。随行业竞争，由“规模比拼”转至“品质比拼”，“好房子”的品质溢价 gonna 进一步凸显出来。这呢，也标志着深圳楼市正要步入一种以价值回归作为核心的全新发展阶段。
