前两天 ，我们一篇解读上海楼市热度的文章火了 ，指向上海楼市 ，不是热 ，是烫 ，相信不用我们多讲 ，大家也清楚上海最近的行情相当好 ，土拍有高溢价 ，新盘被抢光 ，二手房价格上涨 。
然而，在如此火热的市场当中，有这样一群房东，他们在过去几年依据以往的市场经验，买入了自己极为看好的房子，可是直至如今，这些房子都没什么热度，与2016、2017年相比还跌了许多，简直一蹶不振，这究竟是怎么回事？
第一类房东，买了没学区的老公房。
这类房子最大的优点在于，它位于中环内，地段优越，面积较小，总价较低，流动性良好，不存在过多学区和品质溢价，只需稍微收拾一下，租售比就很高 。
所以，以前老公房是很热门的产品，新上海人在结婚前过渡时会买一套，那些囊中羞涩却又想留在市区的人会买一套，在投资客眼里它好租好卖，也会买一套。
然而这几年，老公房是市面上跌幅最大的产品类型。
并不是房子变老了，而是买家口味变了。
以前没有限购限贷的时候，不管房子是新是旧、面积是大是小，都会先买一套作为购房起点，之后再慢慢进行房屋置换，如今实行认房又认贷政策，首次贷款用过一次后再次购房就得支付七成首付，这种情况格外珍贵，人们还会舍得把首房首贷用在价值仅两三百万的老房子上吗？
外地户籍家庭只有一张房票，全家三四口人都需要居住，面临着选择，是选择市区45平的老房子，还是选择郊区100平的次新三房呢？
上海常住人口已稳定四五年，流入的新上海人数量渐少，留下的皆是精英，好不容易获得一张宝贵房票，且家庭在强二线城市条件不错，必定希望一步到位购置漂亮公寓，以免日后折腾。
房价持续攀升，仅依靠工资来购买房屋愈发不切实际，因而当前上海的改善性需求已超过刚性需求，老公房的抛售压力显著大于承接压力，其价格自然而然陷入低迷状态。
房票很珍贵，首房首贷也很珍贵，改善需求十分强烈，而且这类老公房没有学区加成，所以它自然越来越不受欢迎了。
第二种，就是没有地铁的郊区次新房房东。
根据以往的经历，地段越偏僻的房子，价格越低，并且这类房子涨得速度最快，所以郊区的次新房备受欢迎。
城市处于扩张状态，郊区地段向来是会越变越好的。原先没有地铁，也许过两年就会拉来一条，三五年就能建造完成；原本配套设施差，很乡村化，发展几年后，商业、学校、医院都能建设起来。
远郊变成了近郊，近郊变成了市区，就像母鸡变成了凤凰，屌丝变成了富帅，不都是这样产生变化的吗！
然而，这两年的上海实在是太不给力了。
前几年，上海市区每年能够向外推进1至2公里，铺设好路网，建造起商品房，建设好配套设施，城区就发展起来了。
然而最近两年，市区向外拓展的速度显著放缓，比如在浦西，已经推进到七宝、九亭、南翔、江桥、徐泾、华漕等地，在浦东，已经推进到广兰路、森兰、孙桥等地，可即便如此，可能几年都推进不了1公里，仍然有大片大片的土地闲置着。
地铁建设速度放缓，2011 年到 2015 年期间，上海平均每年有 33 公里线路通车，2015 年到 2019 年，上海地铁平均每年通车里程仅为 17 公里，在接下来的 2021 年、2022 年、2023 年，也仅有寥寥一两条线路通车。
现在，那些没有地铁规划的郊区，或许在人的一生中，都不会成为地铁房了。
背后的原因在于，在人口红线之下的上海，城市发展方式发生了变化，从向外扩张逐渐转变为注重内部优化，以前那种依靠人口虹吸、城市摊大饼的发展模式已经不再可行，通过推动郊区变为市区的方法也不再有效 。
还有一类房东，他们购买了片区的标杆二手房，然而没想到的是，周围突然出现了一大堆新房，这些新房对他们造成了冲击 。
以前我们购买房屋时，倾向于选择周边存在大片空旷之地的区域，并且这类区域新楼盘不断涌现，这是为何呢？原因在于新的能够带动旧的 。
对于二手房东而言，新房宛如“解放军”。二手房价格上涨乏力该如何是好？突然出现一个地王。周边二手房房价为3万，地价却达到3万5，那么新房售价岂不是要5万？如此一来，二手房价格便迅速上涨 。
现在情况变好了，土地拍出的价格都不高，二手房价格为三万，地价仅两万，新开盘的房子户型一个比一个好，品质一个比一个高，有人车分流、铝板立面、泳池会所、夜光跑道等设施，相比之下，二手房显得逊色很多，关键是新房价格也不贵，加一点钱就能买到二手房 。
最典型的例子就是“宇宙中心”大虹桥的徐泾板块。
2017年，万科天空之城一期开盘，均价6万。
2018年，万科天空之城二期开盘，居然降了两千，5.8万。
2019年，万科天空之城三期开盘，中核锦悦府一期开盘，招商虹桥公馆一期开盘，价格还是5.8万。
2020年4月，万科天空之城四期开盘 ，价格上涨了多少呢 ？上涨了600块 ，此时均价为5.86万 。
2020年8月，中核锦悦府二期终于突破了6万，其均价达到了6.02万 。
三年多的时间已经过去，徐泾的房东一直等待着，眼睛都快要发直了，然而新房价格仅仅上涨了200块钱，更为绝望的是，招商虹桥公馆二期、瑞安蟠龙天地等具有大体量的新盘接连不断出现，并且还在排队等待上市 。
这日子，啥时候才是个头啊。
李嘉诚表示，决定房地产价值的因素中，第一个是地段，第二个是地段，第三个依旧是地段。
这句话现在仍然适用，但人家李老也没说地段是一成不变的呀。
不少买房人对传统核心地段怀有执念，他们认为内环内的房产能够坚挺，或者传统上只角的地方房产也能坚挺。然而，现实给了他们沉重一击 。
新华路板块传统上属于原法租界，是只角地段，历来是全市价值高地，然而板块内没有成片次新品质社区，城市界面不如衡山路、淮海路纯粹，商业、旧改项目进展也不快，致使板块内房产价格一路下跌。
海富公寓房龄为1999年，属于该板块，其房价从2016年下半年的每平米7.2万跌到了今年的每平米6.1万，这就是典型的例子。
这不能怪任何人，只能怪当下年轻且拥有大量财富的新贵成了楼市购买的主要力量，是他们的喜好决定了地段的价值。
新富人群喜欢城市界面整洁、统一，位置不一定要靠近人民广场、原法租界，反正平常也不常去，但是交通必须便利，前往CBD、高新区便捷，要有成片的次新商品房社区，最好还带有不错的学区。
在这背后，一方面买房人口味发生了变化，另一方面地铁、高架等现代交通方式变得便利，这使得绝对位置不一定是最重要的考虑因素。另外，上海能创造高收入人群的产业，比如 IT、文娱等也在外迁，“金色中环”就是很好的例子。
以前买房依靠的是内环附近单位发放年终奖，以后买房依靠的是中环附近公司发放股票。
我在楼市经历多年，算是个过来人，我发现过去的买房逻辑，如今很多都不再适用。比如，以前追求绝对低价，认为面积大的房子单价便宜，就选择购买大户型；同处一个环线，单价不同，就买价格便宜的；旧房比次新房价低，就买旧房 。
然而，经过这几年上海楼市的影响，买到绝对低价的情况不存在了，买了就能涨的逻辑也不存在了。
贵的房子或许会拉开与其他房子的差距，这是由于供应减少，好房子变得稀缺。而价格洼地有可能一直处于低洼状态，原因是其并不稀缺。
这样的逻辑，同样可运用到地段价值和新房抬轿子的问题上，你视为蜜糖的，别人可能视为砒霜，以前极为好用的方法，如今突然没了受众 。
一旦进入思维定势，就容易不小心踩坑，进而成为别人眼中的“最惨房东”，还会沦为“韭菜” 。
这使我深刻体会到，购买房屋时，一方面要谨慎小心，另一方面要保持平常心态，世界的变化速度极快，没有人能够知晓当下备受众人追捧的事物，在十年之后是否依然是最为珍贵的存在 。
何不像这样，回归最初的想法，回归自住的状态，买到自己心里期望的房子，不管未来会变成什么样，至少能住得舒适安心，过得快乐愉悦。
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