大家好，我是关关。
我从事金融行业16年，但我喜欢买房。我还首创了科学购房体系，已经帮助1600个朋友买到了好房子。
以下是今天的正文。
在房地产市场上，老破晓一直是一个颇受争议的产品，尤其是在上海。
一方面，老破消的交易量巨大。反观没有学区的老婆小，涨幅却跑输大市。
对于预算有限的首次购房者来说，是选择市区的破旧老房还是郊区的大新房也是一个永恒的话题。
如何对待老人和穷人？上海老破晓还能买到吗？
魔都财务观的三观比五感更正确。是一个只有思路、没有套路的楼市分析账户。如果你想上海买房，就去魔都财馆。 1276 原创内容
公众号
老破晓其实是一个很宽泛的概念。
我对老小的定义是：没有电梯、房子年龄超过2000年、面积小于60平米。
上海的老旧破房大致可以分为三类：旧式弄堂、新式弄堂和老公房。
1）旧式巷子
指旧式里弄、广式石库门等，风格陈旧、设备简单、室外空间狭小、砖木或砖混结构的连体房屋（连体房屋也称排屋或侧屋）连排房屋）、普通散落房屋、老宅基地。还包括南京东路的大庆里等。
2）新型车道
指沿路或巷内相连的现代住宅，装修精良，配有卫生设备、煤气灶或小花园、矮墙、水泥阳台等，如静安别墅等。
3）丈夫的房间
它的字面意思是老式的公共住房，与房改（1998）后的商品房不同。劳公房（公共住房、公共住房）是指政府、国有企事业单位投资兴建的住房。
目前市场上交易的房子绝大多数都是老公房，所以我们说的老房子，一般都是指老公房。
丈夫的房间里还有一些较大的（60多平米），我们称之为破旧。
老、小的特点已经在它的名字中体现出来了。其优点：单价低、总价低、总体位置好。
它的缺点很多：
居住不舒服，维护费用高，特别是管道。如果出现问题，修起来很烦人，还得楼上楼下协调；
小区未规划，停车位不足或根本没有停车位；
对于没有学区的，其增长率完全落后于市场；
可惜老穷占用了房票，老穷购房用完了首套房贷资格；
因为老了，周边设施成熟，没有空地，没有规划，没有未来……
老坡虽然有那么多缺点，但是它的交易量却是巨大的。
今年3月，上海二手房成交量3.94万套，总价在400万元以下的房屋占比79.5%，面积在70平方米以下的房屋占比44% 。
面积小、总价低的房子仍然是很多购房者的选择。
哪些群体在购买老破晓？
第一类是预算不足的首次购房者。
这类人一般都是上班族，以新上海为主。他们收入高、周转率高，但资产积累不足。二三十岁的他们只想在上海有一个安身之所，并不关心自己的生活质量。奢华。
他们购买破旧公寓时，追求的是总价低、离工作地点近、交通便利、生活设施齐全。不过，等他们实力增强之后，就会尽快取代老破晓。
第二类是学区需求群体。
在去年以来的上涨浪潮中，学区的涨幅非常吓人。
很多家长会买一套有学区的小户型，只是为了孩子上学，而不关心生活质量。
第三类是当地的替代群体，主要是原住民，包括搬迁户。
没错，被取代的当地人也会买旧的、破的、小的。而且这种替代群体比我们想象的要大。
新上海更喜欢远大新郊区，但本地人则有区位考虑。
他们在这个地区生活了几十年，他们的亲戚和朋友都住在附近。即使房子又旧又破，他们也宁愿住在这里。
随着年龄的增长，我会搬到低层的公寓。如果我的房子变小了，我会从一间卧室搬到两间卧室。
而且，对于原来居住在棚户区的搬迁居民来说，其夫家、老房都已经得到了改善。
要知道，如今的老房子、小房子在20世纪80年代、90年代也曾非常繁荣。新式的房屋和居住环境比以前在弄堂里的生活改善了很多。
对于原住民来说，老房子就是他们的生活、他们的感情、他们的寄托。
对于新上海来说，老了、破了只是一个阶段性的过渡。
说起老房子，很多人都会想到拆掉老房子致富。买个破旧的房子然后拆掉可以吗？
我的观点很明确，不值得，也没有必要。
首先，可拆除的老房子、小房子一般都是弄堂式的房子。
我老公的房子被拆的可能性很小，因为上海这种类型的房子存量很大。如果这些房子要拆的话，要花多少钱？
考虑到投入和产出，开发商无意拆除此类房屋。
除非有重大市政建设经过这里，如地铁、高架、高速公路等，否则要拆除。
其次，如果要拆的话，小区里的人普遍都会知道，这也会体现在房子的价格上，让人无法忽视。
如果他不知道的话，他就不会拆掉它。
第三，现在拆迁和以前不一样了，不再能让你一夜暴富。
很多老上海都经历过拆迁致富、走上人生巅峰的经历。不过，现在拆迁补偿更加规范、透明，就是市场价或者略高于市场价。
第四，机会成本。
资金有成本，时间有成本，最重要的是买老人小孩的房票。大家都知道现在上海机票有多贵重。
一般来说，购买破旧的房屋并拆除用于小型工程是一种愚蠢的行为。投入和回报不成正比。
最后，老破小还能买吗？
虽然老破晓确实正在逐渐被历史抛弃，但我们不能一棒子把它打死。
毕竟如此大的交易量说明市场还是有需求的。
购买破旧房时，无论是自住还是投资，首先要剔除房龄超过30年、质量较差、有缺陷的破旧房。
其次，对于急需购买首套住房的人来说，他们选择老破小，因为总价较低。至于单价，其实没那么重要。
同等预算下，正确的布局和良好的采光比面积更重要，这决定了未来更换的难度。
买房的时候一定要有下家心态，也就是卖家心态。卖房子的时候你要考虑房子卖得好不好。
位置好，交通便利，没有什么缺点。这也是一个很好的租车方式。
另外，学区是一大优势。
对于目前预算不足或有学区需求的人，我推荐这两个板块：
第一个是陆家嘴板块。
我们说过，浦东楼市的定价逻辑是产业+学区。
陆家嘴作为金融中心，产业实力毋庸置疑，陆家嘴学区的实力更是有目共睹。珍珠园和阳景菊园都在这里。
而且，陆家嘴还是金陵人的聚集地。通过对老旧小户型进行改造并出租可以获得良好的现金流。
一室一厅6500元即可轻松出租，两居室8000元以上即可出租。装修再好，还可以更高。有了公积金，就可以完全支付抵押贷款。
产业+学区+高租金，加上2号线、9号线、14号线3条地铁线路，总价控制在450万以内，还可以5折5折。这非常好，不是吗？
第二个是世博会板块。
与陆家嘴不同的是，世博园区没有学区。
但与其他区域相比，世博园区是有规划支撑的。前滩规划已实施，后滩规划正在进行中。
在上海2035规划《上海城市总体规划（2017-2035）》中，中央活动区（CAZ）是定位最高的区域。
2035年规划图
这个CAZ中心活动区的定位是什么：
该地区面积约75平方公里，仅占上海城区面积的1.18%，但却贡献了全市25%以上的GDP，未来将达到45%。可以说是这座城市的经济心脏！
在偌大的浦东，CAZ中心活动区包含的区域只有三个：陆家嘴-世纪大道、前滩、世博-后滩！
而且其交通十分便利。有8、6、11、13 4条地铁线路，不到半小时即可到达人民广场中心。
关键是比陆家嘴段便宜。总价控制在310万以内，可以还5%的贷款。特别适合在市中心工作时刚需的人士。
上海是全国老房子、小房子最多的城市。 30年以上的房屋占房屋供应总量的15%。
里面有陷阱也有机会，请擦亮眼睛看清楚。
如果你想在上海买房或者有什么买房疑问，请私信我，回复666，我给你送上百万的《上海购房指南》。
