一、裁判观点：
要取得完整的所有权，就必须在不动产登记部门办理案涉房屋的产权登记手续。而目前尚未办理产权登记手续，高某却主张自己是案涉房屋的所有权人，这是缺乏依据的，所以本院不予支持。
二、案情简介：
刘某与某公司存在劳动争议。北京市顺义区劳动人事争议仲裁委员会在 2021 年 12 月 24 日作出了京顺劳人仲字［2022］第 61 号裁决。裁决内容如下：其一，刘某从 2020 年 8 月 24 日至 2021 年 10 月 8 日与某公司存在劳动关系；其二，某公司需在本裁决生效之日起的 3 日内，支付刘某 2020 年 8 月 24 日至 2021 年 10 月 8 日的工资差额 51000 元；其三，驳回刘某的其他仲裁请求。某公司未履行生效法律文书所确定的义务，随后刘某向法院申请执行，执行案号为（2022）京 0113 执 3131 号。在 2022 年 5 月 23 日，法院查封了某公司名下的案涉房屋，也就是执行标的位于北京市 xxx 的储藏室。到了 2023 年 8 月 24 日，高某针对执行标的提出了书面异议。北京市顺义区人民法院在 2023 年 9 月 6 日作出了（2023）京 0113 执异 837 号执行异议裁定。该裁定驳回了案外人高某的异议请求。
高某在 2021 年 9 月向某公司购置了案涉储藏室，其房屋价款为 140171 元。同年 9 月，完成了网签且向某公司交付了全款，有商品房认购书、网签截屏以及购房合同可作证明。此房屋于 2021 年底交付给高某使用，有物业服务协议及物业费发票为证。至此，高某在事实上已完成了对案涉储藏室的购买、占有以及使用。2023 年 6 月某公司才通过 xxx 物业管家将办理房产证所必需的购房发票及房屋测绘图纸完整地交付给高某，这有房屋登记表为证。因受此限制，2023 年 7 月初高某到北京市 xxx 不动产登记中心办理房产证时，被告知该房屋处于被法院司法查封的状态，查封文号为（2022）京 0113 执 3131 号，查封期限从 2022 年 5 月 23 日开始至 2025 年 5 月 22 日结束，所以无法办理房产证，这有不动产登记簿为证。
基于上述情况，高某在房屋被查封之前，就已经实际全款购买了此房屋，并且已经占有和使用了该房屋。后续的查封行为是在高某已经实际占有使用此房屋之后才发生的。因此，特申请解除 xxx 房屋的查封状态，这样高某就能顺利办理房产证了。
三、原告起诉：
请求停止对位于北京市 xxx 储藏室的执行行为，并且解除对该房屋的查封扣押措施；请求确认原告对该储藏室拥有所有权；诉讼费应由被告承担。
四、被告答辩：
被告刘某称：不同意原告的诉讼请求。原告所提交的购房发票，其取得时间比查封时间要晚。在房屋被查封之后，就不应当再提供发票，他不认可发票的合法性。原告没有给出完整的购房合同。房屋进行网签，并不会引发物权的变动。在房屋交付的时候，风险责任已经转移到了买受人那里。
被告某公司未到庭参加诉讼，亦未作出答辩。
五、一审法院判决结果：
本院认为：依据我国民事诉讼法的相关规定，当事人具备答辩的权利，同时也有对对方当事人所提交的证据进行质证的权利。在本案中，被告某公司已被本院依法进行了合法传唤，但却未到庭参与诉讼，这种情况意味着其主动放弃了答辩以及质证的权利。
3. 倘若案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，判决则驳回诉讼请求。案外人提出确认其权利的诉讼请求时，人民法院能够在判决中一并作出裁判。依据双方的诉辩意见，本案的争议焦点包含以下两点：其一，高某对案涉房产是否拥有足以排除强制执行的民事权益；其二，高某请求确认自己为案涉房产所有权人的请求是否能够成立。
关于高某对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定：被执行人把其拥有的需办理过户登记的财产卖给第三人，若第三人已支付部分或全部价款且实际占有该财产，不过尚未办理产权过户登记手续，那么人民法院可以对其进行查封、扣押、冻结；倘若第三人已支付全部价款并实际占有，只是未办理过户登记手续，且第三人对此不存在过错，人民法院就不得对其进行查封、扣押、冻结。[id_1958585488]
- 非因买受人自身原因未办理过户登记。”
本案中，某公司在 2021 年 9 月 3 日与高某签订了案涉房屋买卖合同。某公司把案涉房屋出售给了高某。此合同是双方真实意愿的体现。并且内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定。应当认定在人民法院查封之前，就已经就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同。
其次，房屋买卖合同约定的交付时间是 2021 年 11 月 30 日。依据物业服务协议以及物业服务费发票，高某在 2021 年 12 月就已经办理了物业入住手续，并且支付了配套物业费。这表明高某对房屋形成了事实上的管理和支配。所以，应当认定在人民法院查封之前，高某已合法占有该不动产。
根据银行转账交易记录以及电子收据，可以证明高某在 2021 年 8 月 31 日已支付完所有购房款。虽然购房款发票的开具时间比查封时间要晚，但这并不会对本案中房款已交付的事实认定产生影响。高某与某公司在房屋买卖合同中约定，房屋交接时出卖人需将房屋登记表、房产平面图交付给买受人。如今，高某提交的聊天记录及领取表表明，某公司未能及时提供房屋登记表和房屋平面图。并且，高某已向不动产管理部门提交了房屋所有权转移登记申请，而在某公司金钱债权执行案中，案涉房屋登记被本院查封，导致房屋无法办理过户登记。所以，案涉房屋未办理过户登记并非是买受人高某自身的原因造成的。
综上，高某对案涉房屋享有的权益符合相关规定中排除强制执行的情形，所以对其主张停止执行案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于高某要求解除查封的事宜，其可凭借生效法律文书按照相关法律程序进行办理，在本案中不予进行评判。
高某要求确认其对案涉房屋享有所有权。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款表明：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，若经依法登记，就会发生效力；倘若未经登记，就不会发生效力，不过法律另有规定的情况除外。所以，除法律另有规定外，不动产物权转让必须经过登记，才能产生物权变动的法律效力。本案中，高某对案涉房屋享有一定的民事权益，此权益足以排除强制执行。然而，他只有在不动产登记部门办理案涉房屋的产权登记手续后，才能够取得完整的所有权。在尚未办理产权登记手续的当下，高某主张自己是案涉房屋的所有权人，是缺乏依据的，本院对此不予支持。
依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，作出如下判决：
不得对某公司名下位于北京市 xxx 号且不动产权证编号为京 x**号的房屋进行执行；
二、驳回原告高某的其他诉讼请求。
上海市浩信律师事务所的王俊伟律师根据裁判文书网进行查询并整理了本文，若要转载需注明出处。同时可参考《商品房陷阱：九大买卖纠纷热点与反击策略》这本书。该团队专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置工作，尤其在代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼方面很擅长，被称为“蚂蚁斗大象”律师团队。
