判决摘要：在涉及划拨取得的土地使用权的房屋转让纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行该合同不会侵犯国家利益和社会公共利益。因此，《中华人民共和国城市国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条不应被理解为有效的强制性规定。
争议焦点：划拨土地上的房屋未经批准转让是否有效？
判决意见：最高人民法院认为，本案争议焦点在于涉案《协议（合同）》是否有效。
本案《协议（合同）》是农工商公司与刘和友在真实意思表示的基础上签订的。原判决依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条和《最高人民法院关于申请转让的通知》第四十四条、第四十五条的规定，审理国有土地使用权合同纠纷案件法律问题的若干规定》根据《协议解释》第十一条的规定，本协议（合同）被裁定无效。对此，本院认为：
首先，原判决所依据的相关规定不应理解为效力的强制性规定。根据民法典的规定，只有违反效力强制性规定的合同无效。 《中华人民共和国城市国有土地使用权出让、转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨的土地使用权，除第四十五条规定的情形外，不得转让、出租、抵押。本条例的规定。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门、房地产管理部门批准，划拨的土地使用权和建筑物及其他附着物的所有权土地可以转让、出租、抵押： （一））土地使用者是公司、企业、其他经济组织和个人； （二）取得国有土地使用证； （三）具有合法的建筑物及其他地面附着物产权证书； （四）按照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，报当地市、县人民政府缴纳土地使用权出让金或者转让土地使用权出让收益采用租赁、抵押等方式缴纳土地使用权出让金。土地使用权转让、出租、抵押，依照本条例第三章、第四章、第五章的规定办理。 《规定》均未明确规定违反该规定的行为无效。此外，在划拨取得土地使用权的房屋转让纠纷中，划拨土地上的房屋买卖合同视为有效，继续履行合同不会侵害国家利益和社会公共利益，故《中华人民共和国城市国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条不予适用。因此，即使协议（合同）违反了这两条规定，也不构成违反民法典第五十二条第五项规定的法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定：“土地使用权人应当与土地使用权人订立合同。受让人未经有批准权的人民政府批准，转让、划拨土地的。取得使用权的合同无效，但提起诉讼前应当征求有批准权的人民政府的意见。土地使用权出让手续经批准的，合同视为有效。 “该规定规定的是国有土地使用权买卖直接作为合同标的，而不是房屋买卖，而本案中的《协议（合同）》，该合同的性质是故本案房屋买卖合同的效力认定不适用该规定。
二、经有批准权的人民政府批准不是《协议（合同）》生效的条件。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产权利的设立、变更、转让和消灭，依法登记才有效；未经登记，不发生效力。 《中华人民共和国合同法》第十五条规定：“当事人订立设立协议时，不动产产权变更、转让或者消灭的合同自合同成立时生效，但法律另有规定的除外。法律或协议中约定的合同；未办理产权登记，不影响合同的效力。”据此，财产是否登记或交付不受影响。只影响产权变更的效力，不影响合同的效力。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报人民政府按照国务院规定有批准权的人民政府批准转让的，受让人应当办理土地使用权转让手续，并缴纳土地使用权转让费。土地使用权出让金按照国家有关规定执行。《中华人民共和国和国乡镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十五条规定：“有下列条件的。符合条件的，划拨的土地使用权和地上建筑物，应当经市、县人民政府土地管理部门、房地产管理部门批准。 、其他附着物的所有权可以转让、出租、抵押：……”但是，这种审批、批准只是产权变更的必要条件，并不影响房屋买卖合同的效力。
三、认定本协议（合同）无效违反诚实信用、公平原则。本《协议（合同）》是刘和友与农工商公司在真实意思表示的基础上签订的。第五条明确规定，刘和友缴清全部款项后，该房屋拥有该房屋的所有权，并有权转让、出售该房产。农工商公司应当协助办理相关手续。 《协议（合同）》签订后，刘和友履行了付款义务，农工商公司实际交付了标的房屋。该合同的主要权利和义务履行至今已有20多年。先农工商公司起诉确认《协议（合同）》无效，违反合同约定，违反诚实信用原则。目前标的房屋的价值已远远超过20多年前的购买价格，且经农工商公司批准，刘和友已将该房屋出售。如果合同被认定无效，将会给刘和友及后续买家造成巨大损失。违反公平原则。
因此，本院认为，《协议（合同）》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。原判决认为，该协议（合同）违反法律强制性规定，适用法律不当，无效，应当予以纠正。
此外，刘和友主张，原审判决认定农工商公司具备诉讼主体资格是错误的。本院认为，根据一审法院认定的事实，一审过程中，三人一致认可《协议（合同）》的签署人为农工商业公司、刘和友。刘和友在二审上诉理由中并未做出一审法院的判决。对上述事实提出不同意见，对二审时农工商公司的合同地位和诉讼地位未提出异议。因此，刘和友关于农工工商公司不具备诉讼主体资格的主张缺乏事实依据。
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