上海有名的房产合同律师贷款办不下来想退房时购房定金能否退还
案情介绍：贷款办不下来想退房
2014 年 8 月 25 日，上海一位有名的房产律师参与其中。邓某打算购买某公司开发建设的楼盘房产。经过双方的协商，某公司成为甲方，邓某成为乙方。双方订立了《认购协议书》，在协议中对认购房屋的面积、单价、总价，购房定金、违约金，首期房款的交付、付款方式以及违约责任等方面都进行了约定。其中第二条有这样的约定：乙方在签订本认购协议书的那一天，需要向甲方交纳购房定金，金额为人民币贰万元（20000 元）。如果乙方没有违约，那么这部分定金可以冲销购房款。在签订协议之后，如果乙方中途要求退房，乙方需要向甲方支付违约金，金额为人民币壹万元（10000 元）整。余下所交的定金，会在该套房再次出售之后返还给乙方，并且不计利息。签订认购协议书的当日，邓某把 20000 元购房定金交付给了某公司。
2014 年 9 月 12 日，邓某向某公司递交了《退房申请书》。他表示，由于无法顺利办理银行按揭贷款，所以向某公司提出退房申请。同时，他要求某公司退还自己所交纳的 20000 元定金。2014 年 10 月 20 日，某公司将 15000 元购房定金退还给了邓某，然而，剩余的 5000 元却未予退还。2014 年 12 月 22 日，邓某因某公司未全额退还购房定金而向我院提起诉讼。他请求解除双方的《认购协议书》，同时要求某公司返还 5000 元定金。某公司则以邓某中途退房构成违约，应支付违约金为由提起反诉。该公司请求法院依法判令反诉被告邓某支付反诉原告某公司违约金 10000 元。
上海的知名房产律师认为，法院作出判决：即便违规解除了购房协议，苏某仍需支付违约金。
2015年3月9日，武鸣县人民法院依法作出一审判决：
一、解除原告邓某与被告某公司签订的《认购协议书》；
二、驳回原告邓某的其他诉讼请求；
扣除反诉原告某公司尚未返还的购房定金 5000 元后，反诉被告邓某仍应支付反诉原告某公司违约金 5000 元。
律师说法：退房时购房定金能否退还
上海知名的房产律师所关注的双方当事人争议焦点如下：其一，某公司是否还应当返还邓某的购房定金 5000 元；其二，反诉被告邓某是否应当向反诉原告某公司支付违约金 10000 元。
法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人都不得予以侵犯。
上海的有名合同律师在本案中，某公司与邓某基于平等自愿的原则，经过协商一致而签订了《认购协议书》。该《认购协议书》体现了双方当事人的真实意愿，其内容没有违反法律法规中关于禁止性的规定，所以应当被认定为合法有效的协议。签约的各方都应该严格地遵守该协议，并履行自己的义务。协议签订后，邓某按约向某公司交付了 20000 元购房定金。某公司也依约将交首付所需材料及注意事项告知邓某让其准备。然而，邓某因无力支付首付款，向某公司申请退房，并要求全部退还所交购房定金。邓某是在签订协议后提出退房要求的，其行为违反了双方签订的《认购协议书》第二条的约定，已构成违约。邓某因无力购房，所以请求解除双方签订的《认购协议书》。某公司对此没有异议，这意味着双方当事人协商一致解除了合同，法院也对此予以认定。
双方存在争议的购房定金和违约金问题，依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》法释〔2003〕7 号第四条规定，若出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金，以此作为订立商品房买卖合同的担保，当因当事人一方的原因而未能订立商品房买卖合同时，应按照法律关于定金的规定进行处理；倘若因不可归责于当事人双方的事由，致使商品房买卖合同未能订立，那么出卖人应当将定金返还给买受人。买受人邓某因无法办理贷款支付首付款而申请退房，这是邓某一方的原因，和出卖人某公司没有关系。由此可见，导致本案双方未能订立商品房买卖合同的原因是买受人邓某，对于邓某交付给某公司的定金，应当依照法律规定进行处理。
又根据《中华人民共和国合同法》上海有名的房产律师
规定第一百一十五条，当事人能够依照《中华人民共和国担保法》来约定，由一方给对方给付定金，以此作为债权的担保。当债务人履行了债务之后，定金应当抵作价款或者被收回。如果给付定金的那一方没有履行约定的债务，那么就没有权利要求对方返还定金；而收受定金的那一方如果没有履行约定的债务，就应当双倍返还定金。
当事人能够约定，在一方违约时，应当依据违约的情况向对方支付一定数额的违约金。同时，当事人也可以约定因违约而产生的损失赔偿额的计算方法。
当事人约定了违约金，同时也约定了定金。第一百一十六条规定，当一方出现违约情况时，对方有权利选择去适用违约金条款或者定金条款。
某公司与邓某签订的《认购协议书》第二条规定，买受人签订协议后中途要求退房的，违约方应向守约方支付 10000 元违约金，余下所交定金待该套房再次出售后返还买受人。邓某签订协议后中途要求退房已构成违约，此时某公司既可以依据法律关于定金的规定处理，也可以按照双方的约定处理。现某公司主张由违约方邓某按照约定支付 10000 元违约金，法院尊重当事人的选择。所以，某公司提出的反诉请求有事实根据且符合法律规定，法院应予以支持。
