我是李加兵，一位在上海从事15年房产中介的打工人。
上海房价横盘了三年，从 2020 年年初开始上涨。成交均价突破了 5 万元。上海楼市经历了一轮迅猛的上涨，现实的行情是，什么高价都敢挂出来，并且什么价格都有可能成交。
如果没有连续的几个调控政策，那么估计这一轮的上涨很可能会一飞冲天。到了那个时候，如果跌下来，受苦的就会是我们自己。
现在上海的楼市，我一直觉得与 2017 年的上海很相似。那时我们探讨过好几个案子，如今谈案子的情形和那时特别相像。
对于业主来说，最好的卖房时机就是现在。
房住不炒，调控会越来越严
2020 年全年，上海在楼市调控方面基本处于未进行调控的状态。然而，从 12 月底起，由于央行和银保监会对各级银行放贷额度进行了限制，上海于 2021 年 1 月出台了调控政策，并且相关的细则也在不断地完善之中。
从央行和上海的新政策看，可谓条条切中要害。
新政影响贷款额度。
2020 年下半年成交数量较多，许多贷款被拖延至 2021 年才发放。这意味着今年的贷款额度已被去年的贷款占用了一部分。随着时间的推移，贷款额度会逐渐消耗完。到了年中之后，部分银行会由于超过规定上限，而放缓甚至暂停发放房贷。
如果银行贷款不存在了，原本能够凭借贷款购买 500 万房子的客户，或许就只能用全款去购买 200 万的房子了。这样的客户肯定不会去购买 200 万的房子。他们要么选择暂时延缓买房的计划，要么与业主进行协商，把交易周期拉长，等到新的一年有了贷款额度之后再进行交易。
贷款影响到交易周期。
上海的房产交易，以前是1个半月就能结束。
现在银行的贷款周期拉长了许多。贷款审批至少需要一个月，放款则要一个半月左右。对于一个房产交易来说，从签约开始计算，现在至少需要 3 个月的时间。
上海是置换为主的交易市场。从卖掉自己的房子开始，到买进的房子拿到产证为止，算下来至少需要半年的时间。
交易周期变长，会使同时间段的交易量降低。交易量降低之后，房源量必然会增加，从而会改变当前一房难求的状况。
新政影响潜在的购买人数量。
上海放宽了落户条件。短期内，这对上海的楼市没有任何实际影响。然而，在楼市上涨阶段，这个消息确实能够刺激很多人的神经。
所谓 2016 年 3 月新政中，2 年社保变为 5 年社保。当时受影响的那波人正好满 5 年了。他们增加了很多新的购买力。这种说辞其实是伤害不高但侮辱性极强的大忽悠。
新政规定离婚三年内要查原家庭住房套数，此举堵住了一个较大的漏洞，确实真实地切中了很多人的要害。在实际案例里，有很多买房人是通过这种方式操作的。即便新政之后这些人中有人具备了购房资质，然而如今银行也会直接拒绝给这类人提供贷款。
堵住这个离婚买房的政策漏洞，仅仅只是暂时缓解；然而银行实行限贷限额，并且严查企业经营贷，这就是从根本上对楼市进行打击。
在这波行情之中，诚意的置换客户已经完成了房子的置换，并且享受到了这波上涨所带来的红利。
一直没有置换成功的人，最大的原因在于自身。这类客户的最大诉求是，自己所购买的房子价格必须低于市场价，同时自己要把房子以最高价卖出。并且由于担心错失机会，所以他们一定会先购买好房子，然后再出售自己现有的房子。
新政之后，这种置换就越来越难。
现在市场上，有一小部分客户手握现金且拥有房票（其房子已被卖掉），这类客户属于能够立即进行交易的。这部分客户在今年上半年会出手。因此，作为业主，如果要卖房，最好在上半年之前把房子以较好的价格卖给他们。
楼市周期来看 正处于高峰期
房产市场波动通常包含 5 个周期，其中有量跌价滞的阶段（观望期）；有量价齐跌的阶段（低谷期）；有量升价稳的阶段（回暖期）；有量价齐升的阶段（上升期）；还有价涨量缩的阶段（高峰期）。
高峰期的特点呈现为过热的状态。在高峰期，无论多高的价格，都能够将商品卖掉；无论价格多高，客户都敢于购买。这种情况就如同茅tai股一样，即便已经达到了最高点，依然有人声称可以继续持有。
2016 年，有人曾预测 3 年后的情况，即市区均价至少 15 万，外环均价 8 万。到了 2017 年，这种预测被更多人所认可。如今的情况与之类似，房价在不断上涨，且还会继续上涨，在当下的社会，人们普遍认为做什么都不如买一套房来得实在，这已成为难得的共识。
房价已经有了很大幅度的上涨，此时达成这样的共识就会存在一定风险。当下，官方媒体都开始使用“房产泡沫”这一词汇，其目的就是希望能够给这一轮房价过快上涨的态势降降温。
这个时间段的买家，不再过多关注历史成交数据。因为历史成交数据已无太多参考价值，看了反而会后悔没早点买。他们担心后续价格继续上涨，担心全款变为首付，三房变成二房。所以买家们就想，只要遇到合适的房子，就立刻入手。人一旦做了决定，通常在一段时间内不会改变。
目前市面上的大部分买家都处于这个阶段。
所以在买家的热情尚未减退之时，我们应当向巴菲特学习“他人贪婪我则恐惧，他人恐惧我便贪婪”这一理念，业主能够尽快以高价将闲置的房子出售给他们。
大家都期望自己的房子能够在最高价位卖出。然而，这种情况出现的概率是比较低的。相比之下，与其试图踩到房价的最高点，不如为自己的下家留出一些利润。在这个时候，我们可以向李嘉诚学习，不要赚取最后一个铜板。
2020年上海房价走势的特殊性
每一轮上涨都有其独特的缘由。2020 年的房价上涨既有其必然存在的因素，也有其偶然出现的因素。
2020 年房价上涨是必然因素。
2020 年年初遭遇疫情。这使得购房需求被压抑。之后压抑的购房需求得以释放。其中改善需求暴增。同时宽松的货币政策以及学区房的改革等因素相互叠加。这些因素最终导致了房价上涨。这是一个偶然的因素。
正常情况下，每一轮房价上涨都是从小房子开始，逐步向大房子传递。然而 2020 年上海楼市启动时，却是豪宅大房子先热卖，接着小房子普通住宅随之上涨。这意味着刚需是被动地接受涨价，等到小房子涨起来后，又将涨价的影响传导给了豪宅市场。2020 年豪宅的价格涨幅最为显著。许多豪宅小区数年的成交量加起来，都不如 2020 年这一年的成交量多。
如果后续没有更多人进来接盘小房子，那么上涨的动力就会消失。让小房子向上反哺会变得越来越困难。并且严查贷款违规进入楼市，这切断了资金上的有力支撑，所以上涨会没有力量。
现在有很多人出来看房，也有很多人愿意购买。这是因为人的记忆较为短暂，大家往往只会记住最近 3 个月的事情，而在这最近 3 个月里呈现的是涨涨涨、买买买的态势。上涨的势头具有一定的惯性，不会因为一道行政命令就出现断崖式的下跌。
现在市面上有很多买客。其中大部分是先定房，然后再卖自己的房（新政之后，这部分客户从优质变为非优质了）。还有一部分是资金刚刚到位的人。还有一部分是刚刚具备房票的人。另外还有一直都有钱且有房票，但始终处于犹豫观望状态的人。
资金到位的买家，或是具有房票的买家，是目前最易成交的买家。这类人群不论市场涨跌，都有强烈的购房需求。尤其其中有部分人，可能对房子渴望多年，如今终于能够购买，下定之时必定果断坚决。
聪明的业主，已经抓住市面上一房难求、奇货可居的良好时机，将自己的房源挂牌，趁着高价实现套现并离场。
