新的周期开启，新的轮回开始；只有出现暴涨的情况，才能够化解债务；连房子都不去购买，又怎么敢声称自己爱国呢？
9.24政策
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如果你的信心尚未恢复，处于犹豫不决的状态，那么听我细细说来。房价将会再次翻倍上涨，而唯一存在的风险在于特朗普。
看完别忘了顺便投个票哦。
我们在杭州，也不仅仅说杭州。
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另外要说明的是，并非南京和苏州不够好，而是在长三角地区已经有了上海和杭州，在一线城市中会选择上海，在二线城市中会选择杭州。
01
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周期
历年城镇化率
2023 年中国常住人口城镇化率达到 66%。2023 年比 2022 年提升了 1%。户籍人口城镇化率为 48%。从增速方面来看，全国性的城市化未结束。从户籍人口城市化率来看，全国性的城市化也未结束，只是进入了降档期。这个基本面所隐含的意思是，有太多的人没有房子，这些人还需要买房。
城市化分为2个阶段：
1. 全面城市化(人口从农村进入所有城镇)
2.大城市化(人口从小城市进入大城市)
而我们现在所处的阶段就是从1到2的转折点。
美国城市化率
美国城市化率，在达到65%之后，到现在70年了还在涨。
美国的房价，在其城市化率达到 65%之后，期间出现过下跌的情况，然而从长周期来看，它又持续上涨了 70 年。
我们回顾一下国内近期的楼市大行情。其中有 2009 年这一次，还有 2015 年到 2016 年这一次。这两次行情相隔大约六七年，期间都出现了一波上涨。
这里的含义为：经过了六七年的时间，上一轮上涨所形成的泡沫得以消化。同时，在此之后又具备了上涨的动力。
当然这次的周期被延长了，有2个原因
2020 年到 2021 年由于疫情而进行了放水操作，接着又出现了一轮上涨，这需要花费更长的时间来进行消化。
2：美联储持续加息，需要等加息结束进入降息周期。
而2024年底就到了关键节点。
按照以往的经验，一次大行情之后的调整，最多大概需要 3 年左右的时间来消化涨幅。从 2021 年开始到 2024 年结束，这段时间正好是 3 年。
同时2024年9月开始，美联储首次降息。
要深刻地认识到从长周期的角度来看，大城市的房价是会一直处于上涨态势的。现在一切准备就绪，就差那关键的因素了。
02
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货币及财政政策
货币政策
回顾历史，上一次提出适度宽松的货币政策是在 2008 年 11 月，而实际执行的时间是 2009 年至 2010 年。
2009年开始，股市翻倍、房价涨2-3倍。
2024 年 12 月提出了适度宽松。所以 2025 年将会是一个货币宽松的年份。
这次提出了更加积极的财政政策，这是首次提出。预计其力度将会超过 2009 年的力度。
另外2个非常重要的政策就是首付比例与利率。
我们的首付比例降低了。以前首付比例是 20%，现在降到了 15%。这种降低是历史性的，以前从未有过如此宽松的情况。
银行风控方面，能给出这么低的按揭比例，这表明银行认为房价继续下跌的风险不是很大。否则的话，房价只要稍微下跌一点，就会出现首付跌光、资不抵债的情况。只有当房价处于底部时，银行才敢将首付降低。而随着房价上涨，风险逐渐变大，首付就会逐步提升。
按揭利率方面，目前实际利率已降至 3%左右。在 2025 年至 2026 年期间，有望继续下降 50BP，如此一来，按揭利率会降到 2.5%左右，并且不排除会继续下降的情况。
现在有很多小区，其租售比已经超过了 2%。并且，有些小区的租售比甚至超过了 2.5%。这样的租售比表明，贷款买房比租房更加划算。要明白，房子除了有租金收益外，还存在上涨预期，同时还附带户口等价值，并且不用搬家等。
03
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股市
2009年股市跟房价一起涨，都是翻倍。
2014 年 7 月股市呈现大涨的态势。2015 年房价开始大涨，且相较于股市大涨滞后了半年时间。
2024 年 9 月时，股市已经经历了一轮上涨。接下来，需要等待 2025 年的行情展开和演绎。
过往的经验表明，当放水量足够大时，股市和楼市会同时上涨；而当放水量没那么大时，股市会先上涨，在半年之后，房价才会开始出现翻倍的行情。
从股市这个领先指标去看，如果 2025 年股市会有一轮行情，那么基本就能确定房价上涨的右侧机会，房价将会迎来暴涨的行情。
从政策方面以及股市的走向来看，2025 年将会兼具 2009 年和 2015 年的特点。2009 年发生了一些事情，2015 年也发生了一些事情，那些经历过这两年的人对此深有感触。
04
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租售比的真相
大城市租售比低，原因在于出租房源供过于求。房东在租金方面一直给予租客补贴。房东愿意补贴租客，是因为他们已经从房价上涨中获得了收益。
假设房价长期不涨，且无人投资买房。这样一来，市场上多余的出租房源会逐渐减少，租金也将会开始大幅上涨，最终会达到稍微超过按揭利率的水平。
推论可得结论，涨房价和涨房租只能选择其一。大城市不存在房价低且租金低的情况。
1：房价大涨，租金缓涨
2：房价缓涨，租金大涨
我们现在处于1的阶段，未来几十年会逐渐转化到2阶段。
理性人可能会一时冲动，但不会长久疯狂。买房人不会做慈善之事，若房价长期不涨，市场必定会借助涨房租来达到均衡状态。
05
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深圳+上海+香港
四大城市群
要实现全国层面的止跌回稳（近期已改为回稳向好即涨），就需要在国土空间上实现多点开花。具体而言，长三角城市群要发力，珠三角城市群要发力，京津冀城市群要发力，成渝城市群也要同时发力。
真正具备点火发动大行情的只有深圳。四大一线中，广州已经掉队了。北京作为首都，只会跟随出台政策。除了深圳之外，上海也可以同时点火。
深圳是一线城市，在引领行情方面发挥着重要作用。上海也是一线城市，同样在引领行情方面有着重要地位。它们不仅各自在一线城市级别上引领行情，还共同实现了珠三角与长三角的双轮驱动。
珠三角内部，深圳率先为广州打开了天花板；长三角内部，上海率先为杭州打开了天花板。
然后深圳与广州实现联袂上涨，上海与杭州实现联袂上涨，北京实现上涨，成都实现上涨，以此带动周边一众城市房价企稳，最终在全国层面实现止跌回稳。
深圳已到临界点
2014 年之前，深圳的成交量已经连续缩小了 3 年。2014 年 9 月，国家的调控政策全面放松。在 2014 年 10 月至 12 月期间，二手房的成交量呈现出爆发式增长。到了 2015 年，成交量和价格都一起上升了。
2024 年之前深圳经历了调整且阴跌了 3 年。2024 年 9 月，国家的调控大幅放松。在 2024 年 10 月至 12 月期间，二手房的成交数量非常大。对于 2025 年的情况，我们拭目以待。
一切都是刚刚好，那么凑巧。
这次深圳先涨，上海也先涨。杭州等强二线城市是跟着涨呢，还是一起涨呢？我比较倾向于一线和强二线一起涨。从 10 月到 12 月的情况来看，呈现的是一起上涨的态势。
这里原因有两个：
一线的房价跌到位了，二线的房价也跌到位了。只要政策稍微有一点风吹草动，一线房价就会上涨，二线房价也会上涨。
2：水量够大，支撑得了一线跟强二线共振上涨。
香港房价走势
从香港房价的走势来看，最近几年中存在小阳春的上涨阶段，之后便一直下跌直至年底。
2024 年年底没有继续下跌，而是稳住了。并且在小阳春之前开始反弹。
从香港的走势来看，房价见底的信号非常强烈。
就算只是反弹，不是反转，那这个反弹也会持续几年，谨慎看空。
06
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杭州库存
当前库存
当前杭州的住宅以及酒店式公寓总计有 18.7 万套。9 月时住宅库存为 16 万多套，之后跌落到 15 万出头。最近有新房交付，使得库存又增加了一些。但接下来几个月，新房交付会减少，且主要以下降的态势为主。
10-12月成交
2024年10-12月，杭州月均成交9500套。
18.7 万除以 9500 每月约等于 19.7 月，杭州现今的去化周期为 19.7 个月，此周期接近 20 个月。
杭州去化周期较高，原因是新房一直在抢夺二手房的客源。接下来，杭州新房不再与二手房争抢客源。2024 年，杭州二手房成交套数首次超过新房。2025 年，新房供应会减少，同时二手房成交会大幅增加。
2025 年将是一个大阳春。如果二手房成交能够冲到 1.5 万套，那么成交加上撤回不卖的情况，二手房库存将会快速下降。二手房去化周期降到 12 个月以内是非常有可能出现的。
去化周期：
大于12个月：房价下跌
小于12个月：房价缓涨
小于6个月：房价暴涨
历年新房成交量
从新房成交方面能够看出，2021 年杭州新房成交量达到顶点之后，成交便持续下降，并且实际情况与我们的卖地数据是相符合的，杭州的卖地量呈现出一年比一年少的趋势。
新房成交对应下图的交付量，交付延后两年左右。
杭州新房交付量
新增的二手房压力会非常小
新房供应下降并且次新房交付减少，压力主要就体现在存量挂牌的二手房上。在 2025 年，如果有 3 个月二手成交达到 1.5 万套，那么库存就会被消耗掉很大一部分。
库存被消耗后，价格开始上涨，预期便会快速发生扭转。有非常多的房源会被撤回，不再进行出售。
依据 2024 年的走向，2025 年的二手房成交数量会达到 10 万套以上。这意味着月均成交会在 8000 套以上。即便按照最为保守的估算，也会有 3 个月的成交数量达到 1 万套。而 1 万套的成交数量已经足以促使房价上涨了。
2025年3、4月，有非常大的可能正式启动上涨。
07
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取消限价与地王
杭州取消土地限价
2024年10月，杭州取消新房限价。
新拍地不再限价后，限价房的数量在逐渐减少。目前已有的限价房到 2025 年 3 月时，差不多都能够售罄。
滨运锦绣里和云湖之城这两个大体量的楼盘很好地验证了市场的情绪变化。它们的体量足够大，开盘次数也很多，并且都是越卖越火。首开时购买的人与最后购买的人相比，已经涨了 30 到 50 万。
这几个月新拍的地，预期新房价格会有 20%的涨幅。同时，开发商不再进行快周转操作。这样会带来一个结果，那就是 2025 年新房价格贵且数量少，杭州的卖地量会进一步降低。
2025 年这一年地王频繁出现。让我们迎接那疯狂的地王吧。我们将会看到每拍一块地就疯狂一次的盛况。地王将会一块接着一块地出现。
地王能够让市场直观地察觉到暴风雨即将来临，并且迎来了猛烈的上涨期。
过去限价新房压着二手房，2025年新房将会拉着二手房涨。
地王起着信号弹的作用，地王如同发令枪。2025 年上半年杭州的地王会引导购房者的预期。杭州最贵的新房房价会突破 10 万。
08
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题外话
1. 大城市的房子本来就不应该是人人买得起，且会长期上涨的
纽约这种美国的新兴城市，房价是几百年持续上涨的，且并非人人都买得起。
日本的房价出现下跌，这是个较为特殊的情况。然而，东京的房价已经回到了最高点。同时，韩国首尔的房价是长期上涨的，我国台岛的房价也是长期上涨的，新加坡的房价同样是长期上涨的，并且这些地区租房的人比较多。
2. 只有商品房涨价，足够的土地出让金才能支撑保障房
大部分城市的土地出让金收入占财政总收入的比例为一半。我们所享受到的大部分配套设施，是依靠土地出让金来进行补贴的。例如，地铁的建设、公园的打造、医院的设立以及学校的开办等，都需要通过卖地来支撑。而保障房的建设更是完全依赖于土地出让金的补贴。如果没有高价的商品房，那么就不会有低价的保障房，这是房价的两个方面，二者相互关联。
3. 最近几十年买房难度在不断降低
首付降至 15%，利率降至 3%，限购被放开，基本属于最优惠的购房政策。考虑到这几十年来就业职位呈现多样化的态势，收入也变得多元化，买房的难度一直在不断降低。
4. 房子既是财富的沉淀池，也是经济的发动机
“通过经商获取财富，用购置房产来守护财富”，这里的房产就是房子，房子如同财富的沉淀之所，因此自然不会太过廉价。并且房地产业的上下游关联着几十个产业，它还是经济的动力源泉。许多看空房价的人往往不会意识到：他人房价下跌，或许会导致自己失业，大家都处于同一条船上。
5. 买房是最大的消费，房价不涨，消费没戏
房价上涨能让有房的人更有信心去消费，这样底层才会有工作且有收入。房价只是存在阶段性的泡沫，有时会涨很多然后跌几年，有时又会跌很多然后涨几年。倘若长期下跌，就会出现所谓的资产负债表衰退，此时大家都不会消费和花钱，经济就会陷入通缩，形成恶性循环，就如同这 3 年的状况。房价一旦下跌，人们就只会节省开支。
现在觉得 20 年前房价低。如果回到 20 年前，你同样买不起或者不敢买。
很多人说回到过去的 N 年，就应该多买几套房子，然而这种说法可能并不存在。因为回到那个时候的难度与现在是一样的。如今 1 万/月的工资，对比 20 年前 10 万的房价，会觉得很便宜。但要明白，那时候的工资只有 1000/月。
如果决心回到 N 年前就多买几套房，那么现在就应当多买几套房，这实际上是相同的场景。
09
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投个票吧
愚者暗于成事，智者见于未萌。
