两天前，即1月17日，国家统计局对外发布了2024年12月份全国70个大中城市的房价数据。在新建商品住宅的价格走势上，上海地区的环比涨幅达到了0.5%。值得注意的是，这一上涨趋势自2022年6月份开始，已经持续了31个月。
经过对过去五年（2020年至2024年）房价指数走势数据的梳理，我们发现竟无单月出现环比下降现象，而最近一次的环比下降则发生在2019年7月。
这究竟是怎么回事？为何上海的新房价格会持续攀升，形成了一路上涨的走势？实际上，其中的原因并不复杂。
在过去的数年间，上海的新房市场实施了价格管控措施，许多人误以为这一政策仅是为了遏制价格的过快上涨，然而实际上，它同时也对价格的下跌幅度进行了限制。
这种限制措施自土地拍卖阶段便已启动，一旦土拍竞价溢价率超过10%，便转入摇号阶段，从而确保了地价的合理控制。除此之外，每一宗地块都设定了一个房地产联动价格，这实际上就是该地块未来进入市场时的销售价格。通过对同一区域土地的观察，我们可以发现，联动价格每年都会较上一年增长大约5%。
市区楼盘面临的价格限制犹如紧箍咒，毕竟其销售情况极佳。然而，对于郊区的楼盘而言，这样的价格却构成了一个棘手的挑战。
举个例子，若联动价为每平方米五万元，然而根据周边楼盘的成交情况来看，若真以这个价格出售，恐怕难以快速去化。然而，在自家楼盘申请预售许可证时，也必须申报每平方米五万元的价格。这是为何呢？因为老板认为，既然允许以五万元的价格出售，为何要降低至四万九千元呢？若销售不畅，那便是营销部门的责任了。
这揭示了上海新房价格持续攀升的根本因素，而这种现象仅仅是价格走势的表现，并不将成交量纳入考量。当然，为了提升销量，部分郊区楼盘在房价保持稳定的同时，采取其他手段来减少购房者的支出。
自去年开始的三次土地拍卖活动，取消了价格限制，土地售价不再设定最高界限，回归了价高者得的原则，并且也不再对房地产联动价格作出规定。
目前形势分析，这对城市区域的房地产项目无疑是个极大的利好消息；随着不限价地块的加入市场，房价确实呈现出较周边地区更为显著的上涨趋势；这一现象也进一步激发了房地产企业对于市区住宅用地的激烈争夺。
然而，郊区的房地产项目却如同双刃剑一般，开发商若想通过降价促进销售，却必须先说服老板进行营销策略的调整。
因此，上海的新房价格持续呈现单边上升趋势，并且这种上涨幅度有可能进一步扩大，这主要是因为市中心的楼盘比例正在逐步增加，这种情况或许正是各方所期望看到的。
这也是我们每次在探讨房价问题时，更倾向于关注二手房市场的重要原因。首先，二手房的交易量通常是新盘的三到四倍，这一数据更能真实地映射出市场的供需状况。其次，随着新房逐渐进入市场，它们最终也会转变为二手房，而市场对于这些房屋的最终定价，实际上也是参照二手房价来确定的。
总结而言，正如先前文章所述，上海现行的策略是取消新房价格限制，交由市场自行定价。此举预计将导致市区房价迅速攀升，而郊区的房价性价比也将显现出来，进而促进销量增长。同时，新房价格的上升还将有助于稳定二手房市场，避免价格持续下跌，进而稳定整个市场的情绪。
