注：圆圈内数字为该板块最高房价，单位为万元/㎡。 （详细数据见文末附件）
诠释外表
“距离”决定价格，永远不会改变。
核心绝版3公里：以人民广场为核心的3公里圈，覆盖了上海绝版区域。因为兼具江景和人文，一手最高价20万+，没有人感到意外。
10公里真实城市生活圈：10公里半径打造上海完美生活圈。从一手房价来看：10w+的楼盘逐渐增多，不再分为内环和外内环。
20公里城市功能圈：半径20公里范围内由大型工业区和居住引进区组成。
根据当地发展情况，一手价格将逐步封顶在6-8w。
30-40公里新城：依托历史老城自身发展+上海新城规划，实现当地标杆项目4-5w价格走势
50公里以上=环上海地区：交通线路过长，上海资金转移困难，形成岛屿效应。
解读本质
距离+规划是房价体系的基础
距离：决定人口输入
规划：决定资本投资
人口引进+资金投入=行业房价高度
运用上述理论，我们解释一下：为什么上海豪宅呈从东到西线性分布？
上图摘自公众号“兽脑世界”2016年4月30日发布的文章《一条数据狗的上海买房指南》，红点为10万元以上的房子。
如果去掉10万/㎡以下的房子，这条线就会变得更加明显。
西向豪宅格局
战争期间，
租界的安全保障和先进的城市规划吸引了大量的资金投入，这是上海高房价的底层基础。
但
一方面，由于租界特殊的政治意义，其南北发展被中国政府通过各种计划遏制。
另一方面，受地理条件影响，北临苏州河，南临陆家浜，东临黄浦江，租界只能不断向西蚕食和发展。
直至民国十二、十三年（1925-1926），租界不断向西延伸，形成了虹桥、古北的雏形。 （浦西改革开发后第一个开发的新区是古北，因为它配套设施好，但缺乏市区的拥堵）
110年来，国际资本聚集在黄浦江以西、苏州江以南、陆家浜以北地区
今天，上海农田和滩涂堆积成密集的豪华住宅区。
朝东的豪宅格局
浦东周边规划东向豪华区
20世纪90年代以来，浦东新区成为中国资本最密集的地区。整个长三角的资金、政策、规划都向浦东倾斜。
1990年至1993年，浦东相继推出陆家嘴金融贸易区、金桥经济开发区、外高桥保税区（现上海自贸区）、张江高科技区等4个国家级工业园区。
围绕这四个国际产业园区，浦东打造了东线国际社区。
国内外资本用了近30年的时间，形成了上海东线新型豪华住宅区的格局。
上海170年来自西向东的各种规划，吸引了高密度的资本，然后直线流动、排列，节省了距离，最方便人口引进（上海主要CBD分布也可从下图可以看出（见）
在当时的历史环境和条件下
距离+规划促成上海豪宅东西向线性分布
进一步解释：为什么10年前的上海副中心是真如、徐家汇、五角场、花木？
原因一：距离，都在人民广场10公里以内
理由二：历史地位+现代规划有利于引进资本
由于距离+规划的作用，徐家汇的花木吊顶价格已经达到10万+，五角场住宅配套区新江湾的二手房也达到了9万+。
唯有真如落后。原因是普陀区高层领导在关键节点批量落马，导致发展停滞。
ps：由于2009年至2011年普陀区高官倒台，似乎失去了发展的黄金时期。
停止将环线与房价挂钩
环线不创造价值。环线仅连接和界定已经有价值的地方（尤其是内环）。以前的有价值的地方是历史和地理共同作用造成的，不再反映现在的资本和人口趋势。
真正决定资本和人口走向的是距离+规划，所以10公里之内只要有资本可以附着的土地和规划，就会有10万+的房地产项目。
新一轮10KM圈内10万市场区域：大宁、龙华、前滩均为内环外区域
还有两点需要解释一下
1、为什么要用10公里圈作为价格锚？
这是由目前上海市民的工作和生活半径决定的。
下面一组大数据材料清楚地证明了这一点：
《上海城市规划杂志》的牛欣怡、丁亮利用手机数据对上海就业与居住的空间关系进行了研究。他们利用手机信号识别了849万同时识别了工作地点和居住地的居民，排除了通勤距离为零的居民。居民，获取全市534万居民通勤数据。 （工作场所与生活场所之间活动范围的数据研究）
上海居民平均通勤距离（指两个移动通信基站之间的直线距离）约为3800米。 75%的居民通勤在4600米以内。只有约11%的长途通勤者的通勤距离超过10公里。
工作地点与居住地点相距10公里以上属小概率事件（一手房销售从业人员除外）
2、以人民广场为中心，半径20公里，1256平方公里的圆形面积，是上海城市的黄金区域。
根据上述534万居民的通勤数据，绘制出以下两张图：
中心城区96.7%的工作人员生活在红色范围内，只有3.3%生活在红色范围外。
中心城区居民中，96.2%的人在红色范围内工作，只有3.8%的就业人员在红色范围外工作。
折叠两个
两者折叠后，形成面积约1240平方公里的中心城市通勤区。约97%的居民实现了工作与生活的平衡。从通勤区外长途通勤进入中心城就业的居民仅占中心城通勤者的3%。
注：以上大数据来自微信公众号《上海城市规划杂志》2015年6月25日发表的《规划争议：上海人口搬迁政策错了吗？》 | 《上海城市规划》
手机数据显示，上海居民主要工作生活面积1240平方公里。
以人民广场为圆，半径为20公里，圆的面积为1256平方公里。
虽然在一些细节上存在差异，但两者在逻辑上、大体上是一致的。 。 。
最后总结一下
1、用半径10公里的环来锚定未来的价格感知比内、中、外环更有意义。
2、以人民广场为圆的1200平方公里，是上海黄金地段。
3、如果未来人民广场10-20公里范围内出现10万+的房子，我不会感到惊讶。
4、这是一个充满不确定性的时代，没有任何理论能够永远持续下去。未来影响价格的因素不仅来自市场供需，还来自技术的发展和人们生活方式的改变。
附录：
房价地图数据明细
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