最近团队在做一件事情，这件事情比较庞大，是把上海所有的一手房都做了系统的测评，还做了系统的分析，很快各位就可以看到整个上海的楼盘字典。
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整个宝山的定价体系未呈现出所谓的距离梯度下滑，例如在四季度，大概4.3万的单价在这样的区位显得很突兀，像信达泰禾、建发央玺以及之前的金地云墅这些项目，地段差不多，但单价却各不相同。
整个定价体系处于混乱状态，这表明了，就宝山这个区域而言，小区域的地段表现存在差异 。
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01
宝山具有独特之处，其独特体现在地理位置方面，尽管宝山已被官方认定加入主城区，然而我始终对朋友讲，上海存在两个并非郊区的区域，闵行是其中之一，另一个便是宝山 。
我们来看一下上海地图，宝山地势向东北倾斜，这里还是上海江海联运的极佳口岸，这种独特的地理区位，使得宝山看起来位置偏僻，实际上它非常靠近上海的几何市中心。
最直观的感受是，在宝山的主要板块，地铁直达人民广场、南京路所需的时间，和市区的杨浦差不多，都在半小时内，不会出现嘉定、松江那种动辄一个小时以上的情况。
然而，当我们以闵行作为对标板块来观察时，宝山的均价差，起码被碾压，差距在一万起步。
在闵行打造出星河湾，在松江建成泰晤士小镇，在青浦众多别墅不断涌现的时候，你很难想到宝山有什么能让你立刻说出来的产品。
同样是北上海，闸北的大宁底蕴深厚，以金茂府为标杆，房价卖到12万也并非毫无可能，隔壁的杨浦新江湾城，在经历诸多质疑后终于要发展成熟了，而宝山，似乎每个板块都让人颇为纠结 。
这不符合科学道理，然而却是宝山必须面对的现实，宝山的家底确实不错，只是处于低不成的状况，能拿得出手的没几个，所以也没办法追求更高的目标了。
02
宝山确实可以能做到更好。
在和闵行同一届起步，为什么你在朱楼宴宾客，我在路边赚吆喝，
所有关于现状的答案，都能够在过往的轨迹当中找到，宝山命运的轨迹，起始于一次产业决策。
现在恐怕很少有人知晓，如今以宝山为首的上海郊区是在1958年从江苏划拨给上海的，而更少有人知道，除了要做大上海之外，在那个时代还有两点要求：
保证粮食，发展工业
没错，现在郊环一带新城不断涌现，其长期使命大概就是多种些田，给些土地用来建工厂 。
70年代的上海实际上已经是一个钢铁产量很高的城市，然而却不能被称作强大的城市，原因是长期缺少生铁。
1976年，上海的钢产量为376万吨，这意味着需要308万吨生铁，然而当时上海的生铁产量仅为91万吨。
一个成套匹配的超级钢铁厂，势在必行。
现在我们都知道了，这就是后来的中国第一钢铁厂，宝钢。
可为什么选择的是宝钢呢，而不是嘉钢、闵钢，原因在于你的位置是最好的呀，这里具备江海联运的条件，钢铁业最为看重的运输和排污问题都能够得到解决。
还有点家底，那时同样区位的浦东就是个毛都没有的处女地。
天将降钢铁于宝山也，就你了。
时间过去了40年，上海曾经是中国工业第一大市，如今已成长为国际化大都市，这座城市名副其实地海纳百川 。
就像一个帅气且多金的成熟大叔，你不清楚他是否会想起，在成长必经之路上，那个为他付出了许多的姑娘。
起码从近些年的情况来看，宝山曾凭借重工业为上海贡献了最多的GDP，然而现在却几乎没有听到有什么大的政策扶持 。
在现代化程度极高的大上海，你甚至还能隐隐约约看到这种重工业带来的投影，以及计划经济带来的投影，它们都投射在了宝山上 。
不少板块存在大量福利房，这些福利房分布密集且扎堆，在这里行走时，有时会突然看到铁路横穿马路的情景 。
限货卡在很多小路上都不鲜见。
走在宝山的大街小巷，不由自主地就会想到一句很应景的歌词，这句歌词是“多少人曾爱慕你年轻时的容颜”，还有一句是“可知谁愿承受岁月无情的变迁” 。
折射到楼市上，影响则更为深远。
03
这里不是说重工业不好，重工业在吸附人口方面有出色表现，重工业在解决就业方面有显著成效，重工业在创造产值方面有突出能力，这些都是重工业擅长的事情 。
三鱼也曾讲过，当下上海的底色依旧是工业，浦江两岸繁花似锦的支撑是它，未来转型的基石同样是它，那便是郊区中大量默默无名的实业 。
但放到现实当中，你必须得承认，重工业产业存在天花板，这个天花板不高，很容易就达到上限，而且极难实现转型。
在这一点上，情况变得很尴尬，这意味着在这条产业链上，你很难在较大范围内培育出高收入的产业人群。
所以为何闵行能够快速崛起，原因在于在同一时期的产业决策里，分配给闵行的是大规模集群的军工产业，一旦进入发展阶段，便能迅速转变为民用高新产业，进而为该板块增添活力 。
而且重工业对环境的影响也会实打实冲击宜居。
说实话，有时在网上看到那样的评论，你只能感慨，时间真的能将一切遗忘吧。
不过，当你真正深入宝山城市的肌理之中，你就会发现，宝山展现出的顽强程度，超出了你的想象。
和大家更细节的说说宝山。
这是宝山细分板块在传统意义上的情况，你会发现每个版块形状都十分规整，这体现了很典型的工业规划思维，而实际发展存在着一定差异。
所以我把宝山板块概括为：南部三纵，北部产城。
前面提到过，宝山的位置十分讨巧，这一点体现在地铁方面，就是存在三条从市中心直接并列延伸的地铁，而这在郊区是比较少见的，并且未来规划的线路密度在郊区同样少见。
这使得宝山板块的排布极为均匀，并且彼此之间的价格差异不大，我们团队将宝山目前的主要项目都一一罗列了出来。
不知道各位有没有发现，上城院子定价5万，四季都会定价4万3，云麓之城定价3万8，其定价体系相当紊乱，起码价格不存在梯度 。
那我们更深入点了解宝山，先从7号线的大场说起。
04
更细分下是南边的大华和北边的上大南大。
大华处于宝山，是该区域唯一一个位于中环以内的板块，并且是中环内为数不多房价处于5字头的板块，然而这正是我认为最令人惋惜之处。
同样的区位，大宁开始发展，却没有带动大华，一方面，大华虽为这片区域的开发付出诸多努力，然而这片不大的区域，仍留存着不少90年代的福利房。
存在军用机场，这使得这片区域开发难度很高，即便有像宜家这样的商场，整体区域气质还是变成了这样 。
总的来说，这依旧是一个具有高性价比的中环上车区域，未来是否会发生质变取决于军用机场能否按照约定进行搬迁。
同样受到影响的还有上大，不过板块是以上海大学为中心发展，如此一来，好处是区域内教育资源能够得到保证，而且出了中环后，与大华也没有出现本质上的价格差。
同样，你依旧能够看到大华在这个片区影响力的扩展，在售的仅有几个公寓项目同样属于大华 。
至于二手房方面，上大周边有许多大盘，像著名的经纬绿洲，这些楼盘质量参差不齐，反倒适合高手去淘笋。
再往北一点，这里大概是上海人民前往宝山时频次最高的区域，到了春天，人们来到这里，看到的不是樱花似海的景象，而是人山人海，这里就是顾村公园 。
它是上海当前密度与面积俱佳的公园，其带来的直接效果是，一路走来城市界面整体升温。
之前搅动上海楼市的地王出自这里，像入市的信达泰禾院子，去实地查看了一番，其产品力还不错。
加上未来的双轨交，是宝山蛮适合做改善的版块。
同样的逻辑也延伸到了罗店的美兰湖，上海与长三角其他城市存在不同之处，上海是一个极少有湖居板块的城市。
打造一个围绕美兰湖的国际社区，其气质尚可，产业偏向高端，房价较高，有些二手房价格能超过4万 。
05
接着是1号线的共康。
它贴近市区，人口导入取得了成功，再加上大体量的宝山万达被激活，这成为了一号线宝山段最好的价值点。
对了，当初共康地区的建发央玺楼盘也进入市场了，其目标是突破每平方米6万的价格上限，现在正好能够用来检验它的实际品质了。
再往北，杨行，一个在正在转型的工业区。
因此，配套方面就没那么完善了，选筹时应尽量避免离地铁过远，底站的万科四季都会便是这种逻辑的体现。
未来非常值得期待，因为宝山正在全力打造新一代吴淞城市副中心，而杨行在其中起着主要作用 。
然后，3号线的高境淞南，是典型的市区辐射板块，它依靠从市区导入人口来发展，整体状况不算好也不算差，只是有时候看看隔壁的新江湾城，会多少产生一些羡慕之情吧。
淞宝，热闹的宝山主城区到了，主城区该有的配套都有了，该有的想象也不多了 。
不过在西边需要与杨行共同努力打造吴淞副中心，此外，东边的滨江景观同样值得观赏。
月浦在更往北的地方，它是宝山这些年委屈的见证，这里是宝钢的所在地，这里不要说没有新房，就连二手房基本都是95年左右的福利房。
最后，罗泾似乎被遗忘了，它是当前唯一不同轨交的板块，罗泾打出的牌是产城结合。
借助在上海落位的北郊未来工业园区，该园区位于浦东金桥碧云，还有未来转型产业，从而把人留在罗泾。
还有个典型特征，产品力还不错，比如有罗泾三兄弟，很有意思，还有万科启辰，招商主城，云麓之城。
板块既然少了地铁这张牌，那就在产品端多发点力，补回来好了。
06
说实话，当我走遍宝山土地，最大的感受，不是委屈，而是不甘。
在宝山，确实难以找到重点，不过每个板块也并非很差，直接来看，价格分布很广，各板块都在暗自竞争。
你现在找到宝山的消息，都是忙着转型。
最后出来的成果是什么呢？在宝山的经济结构当中，重工业的占比逐年下降，然而经济效益却逐年上升 。
18年宝山工业企业利润增长了25.5%，新兴战略高新产业产值为516亿，其占宝山经济结构的比例达到了25.3%。
连交通的短板也会被逐步补齐了
你说宝山会怎么样？
委屈，是对过去的怀念。一直委屈，那是弱者的理由。而不甘，才是强者的姿态。
宝山，是上海最不甘的那个。
最后，我相信各位一定会问一个惯性问题，宝山这些楼盘怎么挑。
在这里，我们为大家挑选出了上海宝山的十个必须要看的楼盘，点击下面的图片就能查看具体的楼盘信息：
给大家做个参考了。
以上为正文，来自首席投资官三鱼
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