[摘要]网上有一组数据称，新政后虹口区房价暴跌29%。因为大家对新政后楼市降温抱有太多期待，所以没有详细研究。今天就跟随伟力老师来看看这组数据到底发生了什么。 。
一则新闻爆出，并在网络上疯传。严厉的325新政后，上海楼市掀起了“降价潮”。二手房东主动降价210万，市中心成熟区虹口新房价格暴跌29%！事实真的如此吗？
一直以来用来判断楼市走势的成交数据会不会也出现问题呢？本期《站平楼》，我们就是要拨开表面的表象，洞察头条背后的真相。
“上海九条”新政策于上月25日以新闻发布会的形式史无前例地出台。用主流媒体的话说，这是“前所未有”的严重性。在魏立军的记忆中，调控早已成为上海房地产市场近十年发展的常态。当然，这绝不是一种单向监管。既有暴涨后的严厉打压，也有经济整体低迷后的热烈刺激。近年来这种重复的频率愈演愈烈，市场的繁荣程度只能以“月”来计算。连续两年完全上演单边上涨趋势几乎是困难的。
年底到新政出台前暴涨的原因，伟力之前的文章已经详细讨论过。那天，无数朋友甚至在网吧里，努力工作到3月24日午夜，刷新脆弱的网上房产交易系统的页面。为抓住政策窗口期，上海一手房日成交量突破1706套，次日再次突破2200套。然而，即使第二天成功网上签约的非上海购房者，也有很多非上海购房者陷入了退房的命运。 ，因为购房资格要求非上海居民连续5年有社保。很多突然被限制买房的新上海只能忘记买房的烦恼，拥抱诗和远方。
政策已经出台，过多评论是没有用的。至少短期内不会立即失效。看看靴子落地后市场的震动就知道了。
毫无疑问，交易量暴跌，新政后第一周就下降了60%。
这是由多种因素造成的：一是前三个月透支严重，数据对比的数值已经处于历史高位；
二是为规避新政策，抓住窗口时间提前网上签约；
第三，本轮新政策的核心是通过限贷、限贷等方式削减至少20%的购房需求；
四是新政实施后，短期观望气氛聚集。
我们来看看新政一周后房价的表现。商品住宅成交均价从新政前的每平方米33420元下降至每平方米32246元，下降1174元每平方米，降幅4%。
耸人听闻的是，有机构公布的数据显示，新政策实施两周内，市中心核心区虹口区房价暴跌29%！
新政肯定有抑制作用，但什么时候变得如此“防猴”，以至于上海房价这艘巨轮可以轻易翻船呢？
虹口成为重灾区，其他地区也出现涨跌不一的情况。青浦、奉贤、杨浦、长宁下降明显，其中郊区和城区下降一半。另据统计，相比虹口具有区位优势的黄浦区，新政后涨幅达28%。当然，对于目前想要大力宣扬新政威力的主流媒体来说，这样的数据自然也被主动封锁了。
（上图为某媒体采行新政前后两周全市各地区房价涨跌对比图）
那么，问题来了。拥有352套8万元房源的虹口，为何在新政前突然从天堂跌入地狱？其间发生了什么？
评估整体房价状况：时间长+样本充足
每次新政策出台，都会有这样的故事。我们研究房价的变化，如果判断整体房价，必须满足两个条件。一是时间足够长，二是研究样本数量足够。如果采样时间少、时间短，标准往往不准确，就会出现驴唇斗马口、小月月斗PAPI酱的现象。
我们来看看上海虹口完全不同的房价。
2016.3.12—3.24虹口区住宅成交统计
在近半个月的成交数据中可以发现，四川北路段的建邦十六区和瑞虹新城是成交主力，推动区域成交均价达到76073元/平方米。其余项目只有一套交易，占比很小，几乎可以忽略不计。由于某些特殊情况，白金湾的售价仅为5万元。 （微力记者，由于购买和签约新房存在时间差，新房网上签约并不能反映个别房屋的真实价格。例如，有人1年前预订了房子，但经过多次网上签约天，最终价格反映已经成为过去）
我们来看看九条新政出台后的情况。
2016.3.26-4.7虹口住宅成交统计
根据上表，整体成交均价自然下跌了29%，均价仅为54286元/平方米。但同时，从统计数据中我们可以看到，交易笔数的变化引起了样本的巨大变化。其中，建榜16区价格保持一致坚挺。
突然遇到一个名为江七星城的老楼盘，售价仅为28793元/平方米。熟悉市场的人都知道，这样的价格只是因为合同签订时间的滞后。另外两个户型宏辉和豪景园的价格虽然较之前大幅下降，但也明显低于目前的市场价格。只有签订合同后，才能达到如此低的价格。即使两者的价格成立，如果对比3.25新政前的成交主力瑞虹新城和各自只售一套却占据半壁江山的豪景园、名江，真的是关公和秦琼之间的一场战斗。
朋友们，你们都明白，这个虹口真的不是那个虹口！
二手房为何暴跌？
同样，黄浦区28%的暴涨完全是由于统计样本和交易结构的差异造成的。从全市整体来看，新政前后成交成交差异更大。二手房暴跌的问题就更好解释了。首先，目前大部分市中心二手房的挂牌价都被严重高估，但这并不是成交价。市场会因买卖双方的价差而自行调整。受新政影响，挤出来的只是水，并不是真正的物质。
上周是新政出台当周楼市成交量前十的公寓从3.21到3.27。
上周楼市十大公寓成交量从新政出台当周的3.28跌至4.3。
