共同所有权被标记为“共同拥有”
徐先生提供的《不动产登记申请表》
市民徐先生向《帮农忙》反映，他在2000年买了一套房子，并在房产证上将其登记为与父亲“共同所有”。他当时就同意，将来可以改变。但万万没想到，最近在把房子全部产权转到自己名下的过程中，却遇到了大麻烦。不动产登记中心认定，“联名”是指“等股”，即两个产权人各占50%；所持股份不得变更。徐先生了解到，早期的不动产登记中，无“按份协议”的共有产权的表现方式一般有几种：共同所有、共同所有、共同所有。其中，“共同拥有”和“共同拥有”可以给予重新约定份额的机会，但“共同拥有”不能改变。由于产权变更而产生的50%的股权交易税让徐先生非常郁闷。
产权标注带来很多麻烦
徐先生告诉记者，2000年他买房时，正好出差，房产证是父亲代签的。总价25万元，首付7万多元，贷款15万元。同时，为了方便提取和使用父亲2万多元的公积金余额，财产证明上还添加了父亲的名字。
接到证明时，徐先生的父亲看到上面写着“共同所有”，并具体询问是什么意思。据他回忆，窗口的回复是“这是两个人买房的唯一方式，以后可以改变。”徐先生的房产证一经签发，有效期为21年。近日，考虑到父亲年事已高，徐先生想将房子的产权全部改为自己名下。但由于房产证上有“共同所有权”，需缴纳50%的产权交易税。
记者看到，徐先生位于梅州路的房屋房产证上，“共有”一栏确实写着：“共有”。徐先生对此感到非常不解：除了父亲2万多元的公积金外，90%以上的房款都是自己承担的。房产交易中心为何将“共有”定义为产权人“均等份额”？这无意中给他增加了一大笔“不必要的开支”。
徐先生多次向杨浦区不动产登记中心反映，要求按照实际出资比例变更“共有”，重新约定父子俩的产权份额。但杨浦区不动产登记中心以徐先生房产产权明显为“共有”为由，拒绝变更房产。除非通过司法途径改变业主的股权比例。徐先生再次向法院提起诉讼，但21年后，诉讼时效已满。为此，卧床不起的徐先生的父亲深深自责，“没想到当时留下的这笔钱，无缘无故给儿子带来了这么大的麻烦和负担。”
市民王先生的经历让他和父母感到“很委屈”。今年，王先生购买了一套新房产。当他拿到证明时，浦东新区房产登记中心在计算房产税时告知，2004年，王先生和母亲在普陀区一套房屋的房产证上共同登记为“权利人”，并记录了底部文件。根据“共同拥有”财产，父母唯一住所面积的一半也必须加到王先生名下，以便纳税。房产证上没有“共同所有”字样，但为什么房产底部却标注“共同所有”呢？对于由此产生的“平分”，王先生也是“张二和尚想不通”。
平均份额显然不能改变
记者拨打“962988”市不动产登记热线寻求帮助。工作人员解释：如果业主签字确认“共有”，按照现行规定不能更改； 2007年物权法颁布之前，并没有规定所有财产证明必须注明“共同所有”或“按份约定”。如果文件中没有明确注明“共同所有”，现行规定允许申请人另行达成协议。
记者询问，2007年物权法颁布前，公民登记了财产证明，当时并没有明确“共有”就是“平分”，为何不能更改？工作人员后来证实，这方面的矛盾确实存在，市民也确实有不少投诉。物权法颁布后，制定了相关规定。 2009年修订《上海不动产登记技术规定》时曾有过讨论，最终澄清：《规定》颁布前，不动产登记登记中并没有明确要求查底档，例如房产证。底档中未注明“共同所有”或底档不明确的，申请人可以重新约定具体份额；如果底档明确写明“共同所有”，则不能通过支付生产成本换取生产证明来改变。
在“962988热线”告知徐先生的房产证号码后，记者接到了杨浦区房产登记中心打来的电话。工作人员回复称，目前是根据上海不动产登记局2015年《不动产登记业务问答（第八期）》明确：除夫妻关系外，“共同所有”不遵守现行政策。他们调取了徐先生的房产记录，《房产登记申请书》上明确写明产权人为“共有”，并有签字确认。
记者问，《物权法》颁布前，交易所是否向业主告知了“共有”的明确定义？工作人员回答，对于不动产登记中心来说，“共有”是指产权人“平等分享”，不能变更；如果没有写任何内容，或者写了“共同拥有”或“共同拥有”，或者写错了，可以给您一个重新同意份额的机会。
即使市民一开始并不清楚“共有”的含义，也不意味着《不动产登记条例》允许更改。业主如有异议，可以通过司法途径解决。一旦有判决书，可以依法进行调整。确实，其他业主也通过司法文件重新约定了股份。
当记者强调委托人徐先生已向法院咨询，但已过诉讼时效，法院不会受理此案时，工作人员表示无能为力，只能按规则办事。
大家没有概念，法律没有约定
记者在徐先生提供的《不动产登记申请书》和房产证上并没有看到任何关于“共有”的提示或注释，更没有看到“共有”即“平等份额”的相关说明。记者询问了多位市民，他们都表示：“共有”、“共有”、“共享”实在是“傻傻分不清楚”！
记者询问法律领域相关专业人士，“共同所有”是否有具体的法律含义，但目前并没有法律条文明确规定“‘共同所有’即为‘均等股份’”。
记者查询发现，今年1月1日起施行的《民法典》第299条规定，共有人共同享有共有的房地产或者动产的所有权。在王利明主编的《民法》（第八版）中有这样的表述：共有是指两个或者两个以上民事主体根据一定的共同关系，对一定的财产，共同享有权利，而不分割其份额。承担责任。其中明确规定，联权共有时，财产不分为股份。
民法典第220条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载事项不正确的，可以申请更正登记；不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记正确。如有错误，登记机构应当更正。
对于2007年物权法颁布前不动产登记的“模糊地带”，市民期待有关部门能否提供合理的解决方案，本报将持续关注。记者 王军
