来源丨律法点评
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裁判的要点在于：根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，由于涉案房屋未办理所有权过户登记。当事人虽然已经全额缴纳了购房款，但是他们仅仅享有依据《商品房买卖合同》要求开发公司履行相关合同义务的请求权，并不享有该房屋的所有权。所以，一审法院未支持当事人确认对涉案房产享有所有权的诉讼请求，这是没有问题的。
中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
（2020）最高法民终580号
上诉人（原审原告）：孔*靓，女，1985年12月17日出生
被上诉人（原审被告）：长城新盛信托有限责任公司
被上诉人（原审被告）：内蒙古中银房地产集团股份有限公司
上诉人孔*靓涉及与被上诉人长城新盛信托有限责任公司（即新盛公司）、内蒙古中银房地产集团股份有限公司（即中银公司）的案外人执行异议之诉案件。上诉人不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（也就是新疆高院）（2019）新民初 21 号民事判决，于是向本院提起了上诉。本院在 2020 年 5 月 21 日立案之后，依照法律规定组成了合议庭。接着开庭进行了审理。上诉人是孔*靓，其有委托诉讼代理人李杰和魏宏渊。被上诉人是新盛公司，其有委托诉讼代理人郭韬和王远。他们都到庭参加了诉讼。中银公司经过依法传唤却未到庭，所以本案是缺席审理的。目前本案已经审理完毕。
孔靓提出上诉请求，其一为撤销一审判决，其二为依法改判以支持孔靓的诉讼请求，其三为由新盛公司和中银公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：孔*靓已签订关于案涉房产的书面《商品房买卖合同》，并且全额支付了购房款项。这表明孔*靓对案涉房产享有物权期待权。这种情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定。所以，孔*靓的物权期待权足以排除法院的强制执行。而一审判决适用该规定第二十八条，未支持孔*靓的诉讼请求，这是错误的。另，孔*靓已经将购房款项全部支付完毕。案涉房产的所有权应当归属于她。然而，一审判决对此未予以确认，这是错误的。
新盛公司称，孔*靓所购买的那六套房产不在涉案被查封的房产范围之内。一审判决在法律适用方面是正确的。新盛公司请求驳回上诉，并维持原判。
孔靓向一审法院提出起诉请求：其一，请求依法判决不得对位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华大街 496 号中银城市广场 8 单元 20 层 20071 号、20072 号、20076 号、20077 号、20086 号、20087 号房屋进行执行，并解除针对上述房屋所采取的查封、冻结措施；其二，请求依法确认位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华大街 496 号中银城市广场第 8 单元 20 层 20071 号、20072 号、20076 号、20077 号、20086 号、20087 号房屋的所有权归属于孔靓；其三，本案的诉讼费用由新盛公司、中银公司承担。
2015 年 1 月 13 日，孔*靓与中银公司签订了六份《商品房买卖合同》。这些合同的编号分别为 ZY-GF-158、ZY-GF-159、ZY-GF-160、ZY-GF-161、ZY-GF-162、ZY-GF-163。孔*靓将中银公司位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华大街 496 号中银城市广场第 8 单元 20 层的 20071 号、20072 号、20076 号、20077 号、20086 号、20087 号房屋出售给了孔*靓。买受人的房屋仅用于商业使用。双方对违约责任等事项进行了约定。其他五份合同，在对所购房屋房号、面积及单价的约定上存在区别，而其余内容是一致的。这六份合同的总价款为 310 万元。合同签订当天，孔*靓向中银公司支付了 100 万元房款，其中 3 万元是现金，97 万元是通过 POS 机刷卡支付的。中银公司出具了收据，确认收到了 100 万元。中银公司还出具了收据，确认收到了 210 万元承兑汇票。这些收据均加盖了中银公司的财务专用章。
新盛公司针对中银公司、杨岩森、赵心以及浙江厦建设工程有限责任公司（即华厦公司）的合同纠纷案件，于 2015 年 1 月 13 日向上海市第二中级人民法院（上海二中院）提出诉讼。该院在 2015 年 1 月 19 日受理该案件，并且在同年 1 月 20 日对中银公司名下呼国用（2008）第 00137 号土地使用权和位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华大街 496 号中银城市广场 ABCD 楼的相关房产实施了财产保全，查封期限从 2015 年 1 月 20 日开始，到 2017 年 1 月 19 日结束。
新盛公司参与的与中银公司、杨岩森、赵心、华厦公司的合同纠纷案件里，中银公司在提交答辩状的这段时间提出了管辖权异议。上海二中院在 2015 年 5 月 12 日作出了（2015）沪二中民六（商）初字第 4 号民事裁定，并且驳回了中银公司的管辖权异议。中银公司提起上诉。上海市高级人民法院在 2015 年 8 月 31 日作出了（2015）沪高民五（商）终字第 41 号民事裁定。该裁定撤销了一审裁定。同时，将本案移送至一审法院进行处理。
新盛公司的母公司中国长城资产管理股份有限公司以担保函形式为该财产提供担保一审法院在 2017 年 1 月 10 日作出了（2016）新民初 6 号民事裁定。此裁定决定继续查封中银公司名下呼国用（2008）第 00137 号的土地使用权。同时，也继续查封位于内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华大街 496 号中银城市广场 ABCD 楼的相关房产。呼和浩特市不动产登记中心在 2017 年 1 月 17 日向一审法院出具了《协助执行通知书（回执）》。此回执表明继续查封上述土地使用权及房产。这些被查封的房产中包含中银城市广场 8 单元 20 层的全部房屋。查封期限从 2017 年 1 月 17 日开始，一直到 2020 年 1 月 16 日结束。
孔*靓针对新盛公司的诉讼保全行为提出了保全异议复议申请。2019 年 8 月 30 日，一审法院作出了（2019）新执异 1 号执行裁定。该裁定驳回了孔*靓的异议请求。之后，孔*靓提起了本案诉讼。
孔*靓在本案审理期间，于 2019 年 11 月 15 日向一审法院递交了撤诉申请，其申请是撤回对第三人杨岩森、赵心以及华厦公司的起诉。
一审法院认为：案外人执行异议之诉，是针对执行标的物而言的。有这样一些案外人，他们对执行标的物拥有足以排除强制执行的权利。这些案外人认为，执行行为侵害了他们的合法权利，或者对他们的合法权利产生了影响。于是，他们提起了诉讼，目的是排除对该标的物的执行。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条明确：人民法院针对诉讼争议标的之外的财产实施保全措施。若案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为存在不满，并且基于实体权利向被保全财产提出书面异议，那么人民法院应当依据民事诉讼法第二百二十七条的规定进行审查处理并作出裁定。案外人对该裁定不服的，可自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。申请保全人对该裁定不服的，同样可自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人提起执行异议之诉时，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。申请执行人提起执行异议之诉时，也应当就其相关权益承担举证证明责任。本案中，孔*靓是执行案外人。她以自己对案涉被查封房屋享有所有权为依据，主张停止相关的诉讼保全查封和执行行为。因此，孔*靓需要就她对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益这一点，承担举证证明的责任。
关于新盛公司是否为本案适格被告的事宜。在民事诉讼里，适格的被告指的是，与原告是否属于同一争议的法律关系的主体，亦或是被告是否是与原告属于连带主从法律关系的主体。要判断主体是否适格，就得审查其是否与本案有直接的利害关系。在本案当中，孔*靓与中银公司订立了商品房买卖合同，约定由孔*靓购买涉案房产。新盛公司因与中银公司存在合同纠纷诉讼案，遂向相关法院申请保全中银公司名下的相关土地使用权及房屋。新盛公司称其保全房产范围未包含孔*靓所购买的房屋。然而，在一审庭审中查明的事实是，在中银城市广场项目中，仅有一个单元是以数字 8 进行编号，且该单元 20 层的全部房间都已被新盛公司申请查封。孔*靓提交了所购房屋平面图，此平面图能够证明所售房产在 8 单元 20 层的具体位置。新盛公司不认可该房屋平面图的真实性，却未提供证据进行反驳。因此，可以确认新盛公司申请保全的中银公司名下房产中包含孔*靓所签房屋买卖合同涉及的房屋。现孔*靓凭借其所享有的权利，其权利足以排除新盛公司的保全行为，所以提起了本案诉讼。新盛公司与本案有着直接的利害关系，属于适格被告。新盛公司声称自己并非本案的适格主体，这与事实不符，并且也没有法律依据。一审法院依照法律规定，认定新盛公司是本案的适格被告。
关于孔*靓所提执行异议之诉能否成立的事宜。《中华人民共和国物权法》有这样的规定：当事人之间设立、变更、转让以及消灭不动产物权的合同，在除法律另有规定或者合同另有约定的情况下，从合同成立的时候就开始生效；即便没有办理物权登记，也不会对合同的效力产生影响。其三，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。一审法院认为，第二十八条规定的内容为无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，且适用于买受人针对登记在被执行人名下的不动产提出异议的这种情况。同时，第二十九条规定的是房屋消费者物权期待权的保护条件，它适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。
上述两条是在买受人对所买受的不动产权利保护与金钱执行债权人权利保护出现冲突时，为了对正当买受人的合法权利进行特别保护而设置的特别规则。该规则实际上是以牺牲金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，在一定程度上打破了债权平等原则和合同相对性原则，同时也增加了被执行人和执行案外人通过执行异议恶意串通来逃避强制执行的道德风险。人民法院在适用上述规定去认定执行案外人享有的民事权益能否足以排除强制执行时，需要对与法定要件相关的事实进行从严审查，要严格把握，需慎重认定。本案中，已查明的事实显示，孔*靓在 2015 年 1 月 13 日与中银公司签订了《商品房买卖合同》。同时，孔*靓交纳了相关合同款项，中银公司也向其开具了收到购房款的收据。由此可以认定，双方签订的上述房屋买卖合同是其真实意思的体现，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，所以该合同是合法有效的。因此，孔*靓在人民法院于 2015 年 1 月 20 日查封案涉房屋之前，已经签订了合法有效的书面买卖合同。双方合同约定，中银公司需在 2015 年 5 月 1 日交付案涉房屋。然而，该房产在 2015 年 1 月 20 日已被上海二中院查封。正因如此，中银公司实际上已无法履行交付房屋的义务。所以，孔*靓未能实际占有该房屋，也未取得对案涉房屋的使用权。
孔靓对登记在中银公司名下的案涉房屋提出的异议，不满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定中案外人对案涉房屋实际占有的条件。在这种情况下，即便孔靓已经交付了全部购房款项，她对案涉房屋所享有的也只是依据买卖合同而取得的债权，并非物权期待权。因此，孔靓对案涉房屋所享有的民事权益，还不足以排除人民法院的保全行为。一审法院对于孔靓要求中止对案涉房屋诉讼保全查封执行行为的请求，依法不予支持。
孔*靓主张本案应适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。此条规定的是房屋消费者物权期待权的保护条件，是针对所购商品房用于自住这一情况，并且名下没有其他用于居住的房屋。本案中，双方合同明确规定“买受人的房屋仅作商业使用”。孔*靓一次性购买了六套房屋，而她自行居住的主张与这一购买行为相互矛盾。因此，本案不具备适用第二十九条规定的条件。
三、关于孔*靓所提确权之诉能否成立的问题。其二，案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回诉讼请求。案外人提出确认其权利的诉讼请求时，人民法院能够在判决中一并作出裁判。基于此，孔*靓具备在本案执行异议之诉中请求确权的权利。而新盛公司称确权之诉不应在本案中一并审理，其理由没有法律依据，所以不予支持。
依据《中华人民共和国物权法》的有关规定，不动产物权的设立、变更、转让以及消灭等事宜，若经依法进行登记，便会产生效力；倘若未进行登记，就不会产生效力。所以，当当事人签订房屋买卖合同以转移房屋所有权时，只有买受人办理完房屋过户登记手续，才能够取得该房屋的所有权。本案中，孔*靓与中银公司签订了商品房买卖合同，并且支付了购房款。然而，她并未实际占有该房屋，同时也未办理房屋所有权过户登记。所以，孔*靓依据买卖合同仅拥有请求中银公司办理房屋过户登记的债权请求权，对诉争房屋并不享有所有权。因此，孔*靓要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，是没有法律依据的，不应得到支持。
依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定，一审法院判决驳回孔*靓的诉讼请求；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决驳回孔*靓的诉讼请求；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决驳回孔*靓的诉讼请求；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，一审法院判决驳回孔*靓的诉讼请求；依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，一审法院判决驳回孔*靓的诉讼请求；依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，一审法院判决驳回孔*靓的诉讼请求；依照《执行异议和复议规定》第二十八条规定，一审法院判决驳回孔*靓的诉讼请求；依照《执行异议和复议规定》第二十九条规定，一审法院判决驳回孔*靓的诉讼请求。案件受理费31600元（孔*靓已预交），由孔*靓负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审认定事实与一审一致。
本院认为，本案的争议焦点在于：孔*靓对于案涉房产是否拥有能够足以排除人民法院进行强制执行的民事权益。
根据查明的事实，在新盛公司与中银公司、杨岩森、赵心、华厦公司的合同纠纷案中，新盛公司提出了申请。法院于 2015 年 1 月 20 日，对中银公司名下呼国用（2008）第 00137 号土地使用权以及位于内蒙古呼和浩特市赛罕区的相关房产，办理了财产保全。在这些被保全的房产中，20 层被查封的范围是 1 - 25 号房产。上述查封期限即将届满之际，法院依据新盛公司的申请办理了续封的相关手续。孔*靓提出了执行异议，在其执行异议被驳回之后，便提起了本案诉讼。新盛公司称其申请查封的是 20 层 1 至 25 号的房产。从孔*靓的购房合同来看，她购买的房产房号为 20 层 20071 号、20072 号、20076 号、20077 号、20086 号、20087 号。因此，新盛公司并未申请查封孔*靓所诉的房产。经查，孔*靓提供的《商品房买卖合同》附有的 20 层平面图显示，20 层整层有 25 套房产。中银公司所作广告的 20 层平面图也显示如此。新盛公司总计查封了 20 层的 25 套房产，属于整层查封。孔*靓所诉房产位于 20 层，且包含在被查封的房产范围之内。新盛公司辩称，是因为中银公司对 20 层房产的编号与房产管理部门的编号不一样，才出现这种情况。并且新盛公司也没有证据能证明在这一层除了 25 套房产之外还存在其他房产。所以，新盛公司的这种辩称意见是不成立的，本院不会支持。
《执行异议和复议规定》第二十八条规定，孔*靓与中银公司签订了书面《商品房买卖合同》，并且全额交付了购房款项。然而，在合同约定的交房时间 2015 年 5 月 1 日之前，也就是 2015 年 1 月 20 日，执行法院对案涉房产采取了查封措施。在法院查封之前，孔*靓并未合法占有该房产，也未办理相关房产登记手续。这不符合该条规定的情形。一审判决基于此，未支持孔*靓排除执行的诉讼请求，其事实及法律依据是充分的，并无不妥之处。孔*靓上诉称一审适用《执行异议和复议规定》第二十八条是错误的，其认为本案应当适用该规定第二十九条，以此来确认其对案涉房产享有物权期待权，并且这种物权期待权足以排除法院的强制执行。经审查发现，依据孔*靓与中银公司签订的《商品房买卖合同》的约定，案涉房产的用途为“仅作商业使用”，而不是用于居住。孔*靓上诉称其购买上述房产是为了居住，然而这一主张与《商品房买卖合同》中所载明的房屋用途存在矛盾，同时也与她一次性购买六套房产的行为相互矛盾。并且在二审庭审中，孔*靓表明她的经常居住地在宁夏回族自治区银川市，而非呼和浩特市。基于此，本案并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的情形。所以，孔*靓主张适用该条规定来排除法院强制执行的上诉理由是不能成立的，本院不予支持。
依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，案涉房屋未办理所有权过户登记。所以，孔*靓仅享有依据《商品房买卖合同》要求中银公司履行相关合同义务的请求权，而尚不享有案涉房屋所有权。正因如此，一审法院未支持其确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求，这并无不妥，本院对此予以维持。
综上，孔*靓的上诉理由不成立，应当予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31600元，由孔*靓负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘小飞
审判员 陈纪忠
审判员 何波
二〇二〇年九月二十一日
法官助理 邹军红
书记员 赵国亮
