(作者是天风证券首席房地产分析师陈天成)原标题为《抵押贷款利息税抵扣或将利好改善住房需求——评个人所得税改革住房贷款利息、租金专项附加扣除》。已被稍微删除。文中观点不构成投资建议。
01
事件
《中华人民共和国个人所得税法修正案（草案）》19日提请第十三届全国人民代表大会常务委员会第三次会议审议。这是个人所得税法自1980年颁布以来的第七次大修，也将迎来根本性变化：
首次对工资薪金、劳动报酬、稿酬、特许权使用费等四类劳动所得实行综合征税；
个人所得税起征点由每月3500元提高到每月5000元（每年6万元）；
首次增加子女教育费、继续教育费、大病医疗费、住房贷款利息、住房租金专项附加扣除；
优化调整税率结构，扩大较低税率差距。
02
中国有先例，利息税抵扣曾经这么漂亮。
1）上海
上海于1998年开始实施，该计划扩大了税收扣除基数，并采取先征后退的方式：该政策的要点是：
1）期限：1998年6月1日至2003年5月31日期间购买房屋的；
2）对象：在本市购买或换取商品房并缴纳个人所得税的个人，必须是该商品房产权证的合法所有人，且必须与购房合同、购房合同相符发票;
3）扣除税基较广：购房者可扣除税基的税目包括：工资薪金；经审计核算征收的个体工商户生产经营收入以及对企事业单位的承包经营、租赁收入。经营收入；劳务报酬所得；特许权使用费收入；利息、股息、红利所得（不包括上市公司的股息、红利收入和对私营企业投资者征收的股息、红利收入）。
4）税款扣除操作方式：扣除采取“先收后支”的方式。购房成立后，购房者应当向税务机关申请单独开具个人所得税纳税表办理退税。
2）天津
天津也在1998年开始实行，方案是只有住房公积金利息可以在个人所得税中扣除，扣除基数较小：1998年8月11日，天津市印发《天津市地方税务局关于天津市地方税务的规定》局关于免征个人缴纳住房公积金贷款利息的《关于所得税相关问题的通知》，具体规定包括：
1）扣除范围仅限于住房公积金贷款利息：仅限个人缴纳的住房公积金贷款利息、个人缴纳的住房公积金本金和利息以及其他形式的住房贷款（如抵押贷款）不计入应纳税所得额扣除；
2）减税基数较小：可从个人每月工资、薪金所得中扣除，平均节税为原税额的15-25%；
3）夫妻中只有一方配偶受益：如果配偶双方共同选择公积金贷款，则只有主要贷款人可以享受此优惠。
3）重庆
重庆目前的方案采取补贴形式，并对补贴金额进行限制：2008年底，重庆在主城区率先对首套自有住房实行“补贴”。
1）期限：2008年12月1日至2022年，自房贷还款次月起一年，期满前三个月，不超过；
2）范围：重庆九区第一套房子，
3）限额：个人所得税或抵押贷款的40%，以较小者为准，这部分个人税将退还给您，金额不超过房屋总价的30%。
上海和天津的两项计划是政府在房改初期鼓励商品房购买的阶段性政策，已经成为历史。不过，从政策效果来看，这三个方案对于商品房销售都有很好的促进作用。
03
国际上也有税收减免措施，具体实施方案尚未出台。
时空环境差异很大，国际上出现了不同形式的利息税抵扣政策。中国过去也有过经验，所以从经验来看，中国也有实施的借鉴。但现阶段与国外以及过去的中国相比还存在一些差异。对于尚待解决的问题，我们认为需要详细出台具体实施方案：
1）税制基础条件不成熟，综合税制实施将面临诸多问题：与发达国家相比，我国现行税制仍以流转税为主，所得税制仍相对落后。落后，体现在个人收入信息和部门间信息的不透明。缺乏互联网连接，导致实践中信息不对称问题难以解决；综合税收机制的实施会面临很多问题，比如道德风险等问题。
2）如果在全国范围内推广，可能会导致房价进一步上涨：在当前房地产市场差异化调控的形势下，控制房价过快上涨的前提并未放松。如果在全国范围内推广的话，我们认为可能会导致房价进一步上涨，因为这会影响到中高收入人群。改善住房的需求减少幅度较大。
3）同步试行租金税前扣除措施：2016年6月3日，国务院《关于加快培育发展住房租赁市场的若干意见》指出，“对于个人租赁支出，结合个人住房租赁改革所得税方面，我们将对相关费用扣除问题进行统筹研究”。这次《中华人民共和国个人所得税法修正案（草案）》增加了与人民生活密切相关的住房贷款利息、住房租金等专项附加扣除的规定。我们认为支持租赁市场是政策的大方向。国家有可能率先在租金中扣除个人所得税，并有望在实际实施中积累经验。
4）如果实行试点，会有很多限制：除了购房条件、社保条件的限制外，下面我们会说明，累进税制下，高收入阶层对应的税率为越高，那么税收减免的边际效应也越明显。 。因此，从税收公平的角度来看，未来的实施细则更有可能采用不同免税额的差别税率的方式。一方面可以采取免税限额（设定最高扣除额）的方法，其次也可以采取根据房产类型设定最高扣除额的方法，对单价设定差别化税率， ETC。
5）这将是中国房地产长效机制的一部分：虽然出台的措施是对个人贷款加计扣除税款，但我们认为这将与整体房地产税制（个人财产转让所得税）的建设相结合、房地产营业税、契税、耕地占用税、房产税、城镇土地使用税、房产税等综合性房地产税制），逐步形成房地产长效机制。
04
如果不限制目标，高收入群体受益将更为显着。
如果全额扣除利息，所有购房者都会受益，但更有利于收入较高的人购房：我们从收入、贷款金额、贷款期限三个维度来衡量免息的效果：
1、假设采用平滑利息确认的方法（一般还款前期确认的利息费用较高，可采用递延法，具体操作情况尚未公布）。
2、按月收入7132元至10万元计算，其中7132元为上海职工17年平均月工资（数据来源：上海人力资源和社会保障局）；
3. 假设每月等额还款且无提前还款。
4、基准利率按照现行基准利率4.9%计算；
五、起征点按照个人所得税修正案草案规定的5000元计算。但由于具体分类标准未知，其他参数仍按原个人所得税计算方法计算；
6、按贷款总额50万元至700万元计算，改善型购房占比较大，贷款金额主要集中在350万元至700万元。基于上述假设，我们分别考察不同情况下实施“个人所得税利息扣除”的减免效果（减免金额占月缴款比例）。
相同贷款金额下，收入越高，每月免税金额占每月还款额越高：当月收入为上海平均水平7132元/月时，若贷款总额为150万元，每月免税额占每月缴纳的金额。若贷款还款比例为2.9%，月收入为4万元/月，若贷款总额为500万元，则每月免缴金额占月还款比例的25%。
高收入人群对贷款金额更加敏感。贷款金额越大，边际扣除效应比低收入人群越大：比如月收入2万元/月，贷款总额为250万元，30年扣除总额为56.33万元；例如，月收入10万元/月，贷款总额为700万元，30年免免金额为277.1万元。
相同贷款金额下，收入越高，每月扣除额越高占每月还款比例越高：固定假设贷款总额为150万，相同贷款期限为10年，月收入1万元的每月扣除额为11.5%，每月10万元的扣除额占每月缴费的45%。
收入相同的情况下，贷款期限越长，免税总额就越大：例如，月收入6万元/月，贷款总额150万元，20年免税总额将为256,800元。
无论是按固定贷款金额还是按固定期限计算，都可以得出结论，收入越高，减免效果越明显。当贷款金额为150万元时，计算结果表明：
1、相同贷款金额，收入越高，每月扣除额占每月还款额的比例越高；
2、相同贷款期限下，收入越高，每月扣除额占每月还款额的比例越高；
3、收入相同的情况下，贷款期限越长，扣除总额越大；
4、高收入人群对贷款金额更加敏感。贷款金额越大，边际扣除效应比低收入人群更大。
以总价500万元的房屋为例，贷款350万元，月收入为上海平均每月7132元的居民，每月还款额为18575元，每月的房贷利息可抵税，节省108元；月收入4万元以上且每月还款额相同的居民，每月按揭利息可减税2213元；月收入10万以上、每月还款额相同的居民，每月按揭利息可减税3984元。
05
投资机会
房地产利息税减免已在国际上流行多年。我们认为，本次个税改革新增专项附加扣除对于合理减轻居民负担具有重要意义。特别是，住房贷款利息和住房租金扣除项目首次纳入个人所得税改革。虽然税改并非针对房地产，但我们认为这可能是整个房地产税制的一部分。客观上，这将在短期内显着促进改善型住房的需求。我们相信，如果利息全部扣除，所有购房者都会受益。不过，更有利于收入较高的人购房，这对房地产行业产生积极影响。投资方面，我们维持之前的判断，二季度销售将明显恢复改善。行业资金有压力但无风险，下半年投资将受到抑制。我们继续看好该行业的投资机会。
