近日，上海发布《个人租赁房产增值税发票开具管理办法（试行）》，规定个人租赁房产月租金收入总额不超过3万元的，可享受增值税优惠小微企业免征政策。
月租金收入3万元以下免征增值税
个人出租房产可按规定申请小微企业增值税优惠政策。因此，个人租赁房产每月取得的租金收入总额不超过3万元的，可以享受免征小微企业增值税的优惠政策；如果是预付款形式，预付款可以在租赁期内平均分配。每月租金收入总额不超过3万元的，还可以享受小微企业免征增值税优惠政策。
享受小微企业免征增值税优惠政策的租金收入，不得申请开具增值税专用发票。
折扣仅适用于个人私人租赁
本办法适用于个人以经营租赁方式取得的房地产（以下简称私人租赁）出租的行为。个人仅指个体工商户以外的个人。取得的房地产包括直接购买、捐赠、自建、偿还债务等多种形式取得的房地产。
私人租赁的应纳税额按照以下公式计算：
应纳税额=含税销售额÷（1+5%）×1.5%
向个人出租的，不能申请开具增值税专用发票。
根据营业税改增值税相关政策规定，2016年5月1日营业税改增值税后，其他个人出租房产须向主管税务机关申报纳税房地产所在地主管税务机关可以向房地产所在地主管税务机关申请开具增值税发票。
目前，税务机关对私人租赁实行委托代征点代征、代开票的方式。出租人可以向房地产所在地委托收款点申请开具增值税发票。考虑到增值税专用发票管理的安全性，只有部分符合条件的委托代收点才有资格开具增值税专用发票。因此，如果租房需要开具增值税专用发票，必须向增值税授权开具机构申报。专用发票资质委托开具点申请开具。此外，出租人也可以代表房产所在地税务服务机构申请开具。
承租人为个人的，出租人不得申请开具增值税专用发票。
申请开具私人租赁增值税发票所需资料
个人取得私人房屋租赁收入，向房地产所在地主管税务机关或者委托征收点申请开具增值税发票时，应当提供以下材料：
（一）《增值税发票开具申请表》；
（二）能够证明房地产权属的房地产权属证明或者商品房预售合同、房地产销售合同等复印件（首次申请时提供）；
（三）出租人身份证件原件及复印件；
（4）私人房屋租赁合同原件及复印件（首次申请时提供）；
（五）出租人委托代理人申报的，应当提供书面授权委托书及代理人的合法身份证明复印件；
（6）承租人为个人的，提供个人身份证复印件；承租人为单位的，提供税务登记证或社会信用登记证复印件（三证合一）（首次申请时提供）。
摘自上海国税网
