界面新闻记者| 王婷婷
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在如期迎来“金九”之后，上海楼市的“银十”似乎又失约了。
以新房为例，上海链家研究院监测数据显示，10月份，上海新建商品房成交4721套，环比下降58%，同比下降7%。去年。 成交金额408亿元，环比下降31%，同比增长15%。 。
从成交价格来看，有所上涨。 数据显示，10月上海新房成交均价863万元/套，环比上涨63%，同比上涨24%； 成交均价72550元/平方米，环比上涨47%，同比上涨20%。
上海链家研究院首席分析师杨玉蕾认为，这是由于10月份供应量下降，因此成交量环比下降。 受供应结构影响，均价高、总价高的楼盘成交比例上升。 此外，10月中环地区成交占比有所上升。
供应方面，上海10月新增供应量601亿，环比下降18%，同比增长56%； 新增供应7,513套，环比下降27%，同比增长3%。
从成交面积看，10月份远郊区成交2266套，占全市总成交量的48%； 内城区和中城区之间的交易占比达到21%，呈现显着增长。 2023年前10个月，远郊环之间成交占比51%，较去年上升4个百分点，近郊环外下降7个百分点。
中高端项目继续成为10月份成交前十大榜单的重要组成部分，尤其是单价10万元以上的高价房项目。 单价10万元以上项目上榜5个，比9月份增加1个，较为典型。 最有名的是徐汇区的“汇月亭”和“九龙亭”。 此外，备受关注的静安天悦、前滩百合园也已售罄。
整体成交数据下滑，但也有部分房企迎来“银十”时期。 一位房地产公司人士告诉界面新闻，从新房项目销售情况来看，上海成交基本达到预期。 “但是10月份的复苏是平均水平，所以我只能说还不错。”
二手房交易也不容乐观。 “行业在哭泣，尽管在预期范围之内。” 一位负责二手房交易的业内人士表示，今年10月，上海二手纯住宅总量仅为13242套，但去年10月为16473套，高于景气度。二手房销售上限为1.5万套。
一位二手房中介店面经理也告诉界面新闻，10月份上海二手房市场表现一般，他的店面成交量也很差。 “经济环境不好，买房信心还没有。”
而且，在此期间，还出现了不少以价换量的情况。 以徐汇区龙华路段附近的一栋房子为例。 今年8月中旬的挂牌价为650万元。 9、10月份价格调整了6次。 目前挂牌价529万元，总降价超过100万元。
在一些二手房代理销售人员看来，这意味着市场正在企稳。 “前几年的繁荣泡沫已经基本消失，现在交易价格和交易量已经趋于稳定。”
据房产在线官网显示，10月上海二手房成交量约15084套，其中纯住宅占比约90%，约13500套，几乎回落至8月成交水平。
业内人士认为，10月黄金长假导致开局低迷。 10月1日至6日日交易量在200股以内，对交易量造成一定影响。 而且虽然挂牌数量不断增加，但交易活跃度却不是很高。
网上房产挂牌数据显示，今年10月二手挂牌数量达到峰值，超过43万套（含重叠挂牌）。 链家内网的挂牌总数也呈上升趋势。 10月下旬挂牌数量仍维持在16.3万套以上。
同策研究院研究总监宋宏伟向界面新闻指出，10月二手房成交量约1.3万套，较9月下降约15个百分点。 “随着认房不贷政策的出台，很多置换尤其是首套房的置换需求增加，导致挂牌量大幅增加，对二手房造成更大压力。家”。
此外，部分竹笋带动预期下调。 目前，我们可以看到，核心区域的豪宅项目已经开始大幅降价。 静安一处原本单价在10万元左右的小区，现在挂牌价在8万元左右。 购房者的预期也在下降，这意味着目前成交的都是低于挂牌价的“准销售”项目。 有些房东不忍心做出大的折扣，这也有两方博弈的影响。
宋宏伟认为，从楼市先行指标来看，下行压力依然存在，预计四季度二手房市场仍将低迷。
值得一提的是，行业对政策的预期也开始下降。 “第一，上海出台的政策力度不会很大，意义也不是特别大。”
10月24日，上海仅针对金山区出台了“定向宽松”政策。 非本市户籍且符合单位、个人条件和工作年限要求的人才，须在本市缴纳职工社会保险或个人所得税三年。 满周岁且在本市无住房的人员可购买一套住房，购房资格按家庭和个人进行调整。
经建咨询创始人张宏伟认为，金山区属于上海郊区，目前正处于市场下行调整周期。 它基本上是一个封闭的房地产市场。 客户主要集中在区域内，城区客户很难外溢。 此次定向放松限购的主要目的是为了金山楼市的去库存。
10月28日，上海人大常委会通过决定，赋予青浦、嘉定、松江、奉贤、南汇5个新市更大发展自主权。 据此，相关业内人士猜测，上海五新城正处于功能完善的关键时期，未来楼市政策或将持续优化。
