2021年初，随着房价上涨，以上海为首的地方政府迅速出台各项限购政策，确保房地产市场平稳健康有序发展。 与限购政策一起讨论最多的问题是“借名买房”。
实践中，不少购房者选择“借名买房”，即征得另一方（名人）的同意，以避免购房和贷款限制，或者享受特定的购房优惠政策。 ，或隐瞒真实财产信息。 当房屋购买并登记在他人名下时，房屋的所有权名义上归借款人所有，但实际上，房屋的使用、收入、处分均由借款人本人办理。
虽然双方在购房时达成了一致，甚至签署了协议，但随着房价的快速上涨，难免会引起明星的“反对”，从而引发了无数的纠纷。
“以自己的名义买房”有哪些风险？ 共同的争论点是什么？ 法院的判决态度是怎样的？ 本文将对它们进行一一分析。
“以自己名义买房”协议带来的风险
借名买房，一方出名，另一方出钱，势必对出名人和出钱人都造成一定的影响。 对于借款人（投资者）来说，风险主要包括以下几个方面：
1、借名购房合同被认定无效的风险。 如果借名买房协议被认定无效，借名协议不予认可，给放债人造成的损失无疑是巨大的——买房的钱付了，但是借名的协议不被认可。房子拿不到，也会造成无法享受房价上涨带来的好处、出资返还遇到障碍等诸多问题。
2、证据不足，住房出资被认定为借款风险的。 有效的借名购房协议应当对借名有明确的约定。 如果协议不明确或者只是口头上的君子协议，一旦房价飙升，房产证持有者很可能会背弃人。 如果只有银行转账而没有其他相关证据支持，那么投资者的出资很可能被视为贷款。
3、借款人擅自处置房屋的风险。 代理人作为房地产权属证书上登记的所有人，可以在不征得投资者同意的情况下，自行将房产抵押、出售或者捐赠给其他第三方。 不动产登记中心及其他第三方不会核实该房产是否存在。 代理持有情况。
4、借名购买的房屋被查封或拍卖的风险。 名人因其他纠纷被法院查封或者申请强制执行的，其名下登记的财产将作为被执行人的财产予以查封或者拍卖。 司法实践中，实际房产投资人“借名”如果就“购房”协议执行提起诉讼，过程也极其曲折，败诉风险很高。
5、借款人离婚、去世前无法办理房屋所有权登记手续的风险。 在约定变更实际产权人手续之前，如果明星离婚或意外死亡，其配偶或其他继承人要求分割或继承争议财产，这无疑会导致投资人的财产难以变现。
对于名人来说，虽然他们对出借资格购房的法律后果有一定的了解，但他们可能通过自己的名人行为获得了一定的补偿。 但基于认知现实和时代局限性，成名的风险、购房政策和市场状况的变化很可能远远超出名人成名时的预测，造成不可估量的损失。 具体来说，一般分为以下几种：
1、投资者未能及时偿还以房产为抵押的抵押贷款或其他贷款，导致代理人被银行起诉，信用报告受到重大影响。
2、降低购房资格风险或丧失。 房地产市场的限购、限贷政策不断变化。 当后期有自己购房的需要时，明星很可能会面临政策冲突。
3、不能享受因购买商品房造成的房价上涨带来的收入损失。
法院如何认定借名含义真实？
当实际产权人要求变更房产登记簿，但知名人士不予配合时，实际出资人可以向人民法院提起诉讼，确认借名意图真实，是实际出资人。争议房屋的业主。 那么法院在作出判决时一般会考虑哪些方面呢？
首先，真实的借名协议需要有明确的借名协议，可以是双方之间的口头协议或书面协议。 由于口头协议不确定性较大且难以举证，因此建议当事人在借名购房时应签署书面协议，明确借名购房双方的关系。 如有必要，可以邀请第三方见证协议。 。
其次，房屋的实际用途和房产证的状况也是重要的考虑因素。 以借名购买房屋后，该房屋通常由借款人实际占用和使用。 需要注意的是，房产证也应由借款人保存，防止借款人随意处置房屋。
最后，法院一般会考虑以借名买房的合理动机、房屋的日常开支（物业费、维修资金）、贷款偿还情况等，这些也是证明购房关系的有利证据。借名的房子。 借款人还应注意保管所购买的房屋。 手续、付款证明等相关材料。
借名买房纠纷常见裁判规则及典型案例
在司法实践中，借名买房问题的司法判例留有很大的自由裁量空间，而证据在此类案件中起着关键作用。 相关判决有的直接支持确认借款人所有权，有的则认为违反限购政策的借名购房协议应“取消”或不支持借款人过户登记的请求。 以下是实践中的“借名购房”清单。 常见争议仲裁规则及相应代表性案例：
规则一：
在“借名买房”案件中，真实购房者所引用的间接证据可以形成完整的证据链。 如果证明他是真正的购房者，就应该确认他是房产所有人。
案例：天津市高级人民法院在赵国、赵远权属确认纠纷再审案[（2016）津民申1745号]中认为，根据查明的事实，涉案房屋买卖合同中： “赵国，“赵远”的签名是被申请人赵国本人亲笔书写的。 涉案房屋的首付、抵押贷款、物业费、取暖费等费用均由被申请人赵国支付。 涉案房屋的销售合同、契税发票、维修款收据、还贷手续、房屋所有权证原件等均由被申请人赵国持有，房屋交付后，被申请人赵国持有郭先生对其进行了修缮并居住至今。 综合上述因素，本院认为被申请人赵国已履行了举证责任。 以上事实构成了完整的证据链。 据此，一审法院认定，双方存在借名购房关系，并无不当。
规则二：
借名协议有效，但因限购政策不具备购房资格的人员申请过户登记的，不予支持。
案例：郭某明权属确认纠纷二审案件[（2018）沪01民终4716号]，上海第一中级人民法院认为，涉案房屋虽登记在周某发名下，但房屋产权来源购房款及房产证 房屋的保管、房屋的占有、使用，以及记录材料、证人证言等，已形成完整的证据链条，证明了在规定的条件下购房的事实。借名的可能性很大……鉴于目前政策只允许香港居民在上海买房，而郭明作为香港居民，在上海已经有房子了。 因此，郭明请求法院判令周某协助过户的请求，法院难以支持。
规则三：
如果借名意向真实，且不具备过户资格，可以申请分割房屋的折扣。
案例：周某、王1、石某权属确认纠纷[（2019）沪02民终5430号]，上海第二中级人民法院认为，虽然本院认为石某、王1、周某之间的纠纷关系是借名买房，但根据王二、史某所陈述的产权，无论是以王二名还是周名名义购买的房屋，其目的都是为了规避国家和法律的制裁。当时城市限购。 政策上，借名购房的行为实际上违反了国家房地产宏观调控政策，不利于房地产市场秩序的稳定。 而且施某、王某1当时应该预见到了无法转移财产的风险，故王某1直接确认涉案房屋产权属于施某、王某1的主张，本院不能支持2的主张。不过，石某、王某1、周某之间确实存在借名买房的关系。 虽然无法直接确认系争房屋产权属于石某、王1，但王2向石某、王1索取了系争财产。 要求房屋相应折扣的主张合法且有理有据。 该款项应由涉案房屋现登记业主周某支付。 房屋折扣金额应根据本案评估房屋的市场价值确定。
规则四：
你不能以“借名买房”为借口，对抗法院对名人的执行。
案例：在陈某江、杨某凡等案外人执行异议诉讼纠纷案[（2015）一中民终字第04224号]中，北京市第一中级人民法院认为，法院不予执行确定的数额。在生效的法律文件中。 债权办理过程中，执行是针对登记在被执行人名下的特定房屋进行的。 案外人以与被执行人存在借名购买房屋关系且本人是该房屋的实际所有权人为由，请求停止执行该房屋的，一般情况下，它将不被支持； 申请执行人请求允许执行房屋的，一般应予支持。
规则五：
借名购房协议侵犯他人合法利益和社会公共利益的，无效。
案例：在王某、陈某合同无效纠纷案[（2016）京03民终1477号]中，北京市第三中级人民法院认为，王某、陈某虽然提交了《购房协议书》，以他人名义购房的《书》、《现有房屋买卖合同》、资金往来证明、产权变更实际手续等，证明双方存在以自己名义购房的关系。 但由于王、王主张的借名购房发生在2010年6月，即王、陈结婚后，从常理分析，王、陈是夫妻。 名下买房涉及购房、缴纳契税、银行贷款等诸多事项，如有借名买房的情况，应告知陈某相关情况。 但在诉讼中，陈某表示自己并不知情，王某、王某也没有提交相应证据，并不能证明陈某知道自己借名买房的事实。 王某、王某二提交的证据不足以证明存在借名购房的法律关系。 考虑到王二与王之间的父女关系，以及王二与陈某因婚姻不和离婚的可能性，王二与王某签订了《现有房屋买卖合同》，损害了陈某的利益。 因此，一审法院根据本案事实，认定王某、王某恶意串通损害他人利益，并认定其签订的《现有房屋买卖合同》无效，并无不当。 。
规则六：
因名人行为受到限制购房资格的名人有权要求适当补偿。
案例：北京朝阳某商业中心与王某兴财产损失赔偿纠纷案[(2016)京03民终10610号]，北京市三中级人民法院认为，一审法院考虑了限购的影响政策及房价上涨对王某兴的影响。 综合案件的影响、交易中心获得的实际利益以及双方在办理产权变更手续时的消极态度，判断交易中心赔偿王某兴20万元并承担诉讼并无不当。本着公平原则确定案件费用。
规则 7：
借名购房协议终止后，明星有权要求分享房屋增值额。
案例：唐某雄、卢某兵权属确认纠纷案[(2020)沪02民终4930号]，上海第二中级人民法院认为，卢某兵虽缴纳了全部出资，但在本市受到限购。 由于政策的原因，他没有资格买房。 之所以能够享受到增值优惠，除了投资因素外，唐某雄的名气因素也不可或缺，而这个名气因素也可能对唐某雄在本市再次购房产生影响。 但卢某兵明知以自己的名义购房可能会导致合法权益的丧失，但仍规避政策，应承担一定的风险。 庭审中，卢某兵还表示愿意支付唐某雄房屋增值额的20%作为补偿。 因此，法院综合考虑上述因素以及双方对取得房屋的贡献，酌情认定卢某兵可以享受增值额的80%。 好处，剩下20%的增值好处，都是唐某雄享受的。
律师建议
1、借名买房交易风险较大，建议谨慎。 不动产登记簿是房屋等不动产产权归属和内容的依据。 如果当事人在诉讼中想要推翻不动产登记簿上的记录，举证标准极高。 借款人不仅要证明名义上有购房协议的事实，还要证明实际支付了房款的事实。 这需要巨大的举证责任。 如果你不小心，你可能会输掉官司，并失去你的房子和财产。
2、鉴于目前房屋价值巨大，除非绝对必要，否则不要以自己的名义购买房屋。 无论您借谁的名义买房，建议委托专业律师以您的名义起草一份购房协议，明确约定双方的权利和义务，并保留整个过程的原始证据，包括但不限于首付汇款单、房贷还款单、纳税单等。 证明、报名费缴纳证明等。如果首付是以名人名义支付的，汇款给名人时，一定要注明汇款用途“支付当年购房首付款”代表我自己（借用名人）”。
3、借款人符合过户登记条件时，应及时将房屋过户到自己名下，防止产生不必要的纠纷。 当房屋符合交付条件时，应当及时入住、使用。
4、如果短期内无法完成房屋过户登记，由名义业主将房产抵押给实际业主也是一个规避风险的好办法。
文：刘家斌
