上海八批29个新开项目中，浦东占比较小，仅有前滩格力头一号、北蔡绿江新康花园、漕路白马山二期三个项目。 。
不过，项目虽少，但都各有亮点。 除格林海德一号的挂牌均价为12.98万/㎡外，其余两个项目均以“价格便宜”为主要卖点。
无论是绿江新康园的“6.5万/平米买稀有平房，购房率高”，还是佩马山二期的“6.5万/平米买内环路旁稀有洋房”，都听起来或多或少是一样的。 更诱惑一点。
对于总价预算在500万到600万入手的购房者来说，能不能买、值不值得买，今天小编就到现场带来了这些项目的最新实战调研。
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没有公开
我们先来看一个在现实中非常有吸引力的项目：Pema Hills 二期。
佩玛山所在板块为曹路，位于金桥副中心东侧。 由于土地开发限制，曹路板块部分土地被列为限制开发用地。 曹路活动的空间比较小。 小的。
但曹路应该也必须依托自身的交通和区位优势，与周边产业有效衔接。 比如，金海路快速改造后，金海路-杨高路可以直接快速进入外环。 此外，地铁9号线在曹路设有3个车站，快速连接金桥、世纪大道等核心区域。
因此，曹路可以结合自身特点，吸纳周边金桥等工业强区的工业人口，也可以配置一些规划节点，满足这些人居住在曹路的需求； 3站到达金桥，还可享受城市副中心的配套服务。 他们之间的关系应该会让人想起唐震和张江。
曹路新房供应十分紧缺。 统计显示，过去十年，漕路仅在2018年和2020-2022年有新房供应。 代表性物业包括仁恒金桥世纪和投资光明城。 全部卖完了。
今年，漕路TOD项目在光明城启动。 距离地铁9号线古塘路站仅约200米，均价53900/㎡。 该项目已启动两次，两次均已触发积分。 所有的房子都已经卖完了。 。
至于二手房，近十年来，漕路平均每年售出近1500套二手房。
该板块次新房并不多。 万科蓝山和万科第五花园都是品质非常好的别墅。
较新的公寓楼包括草庐花园、河滨城市花园等，挂牌价达到6万/㎡左右。
有业主欲出售佩玛山一期，心理价位在8万/㎡以上。
对于Pema Hills二期来说，这是一个“优势”与“劣势”非常鲜明的项目。 买不买取决于你自己的购房需求。
佩马山位于浦东草路地块，外环线外。 此次推出的二期住宅位于项目最北侧。 只有两栋楼，周围是一期住宅，共有128间套房。
不过，Pema Hills一期和二期虽然在同一个社区，并不分开，但明显不同：
一期实际上是一个旧房改造项目，是在学生宿舍的基础上进行改造的； 而二期的两座建筑则是新建的。
户型面积不同：一期以41-108㎡的一居室、两居室为主； 二期面积更大，达到95-167㎡。
价格上也有差异：一期精装交付，均价8.8万/㎡； 二期为毛坯交付，均价6万/㎡。
此外，一期工程已基本完工，部分房屋仍在销售； 二期交付时间为明年底左右。
也有一些小差别：比如一期是6-7F，房屋可用率在90%左右； 二期8F，房屋可用率85%以上。
第一期实景
在建二期大楼实景
先说优点：
整个社区逛了一圈，能感觉到该项目在产品上下了一定的心思。
例如，小区内的道路都是用石头铺成的。 许多社区没有类似柏油路的步行道。 走在路上看起来干净整洁。
社区绿化率也比较高。 入口处有一个水景。 走在路上，随处可见绿色，让人心旷神怡。
外立面一期一、二层采用干挂石材； 而即将建设的二期两栋建筑的外墙均采用干挂石材。
该社区也是该价位范围内为数不多的拥有会所的项目之一。
会所内的游泳池已投入使用。 是业主娱乐休闲的场所，丰富业余文化生活，增强尊严感。
从以上各方面来看，Pema Hills二期看起来是一栋居住起来比较舒适的平房。销售人员告诉我，草路当地很多从小到大升级的购房者都选择了Pema Hills。
但说完优点，我也看到了另一面：
例如，该项目的土地是1999年取得的； 二期的两栋楼，一楼梯三户，其侧户似乎是一南一北两种户型“拼接”在一起的。
北侧公寓约110平方米，南侧公寓约130平方米； 中间的长条南北向公寓面积约为150-160平方米。
你有没有发现，如果你买的房子在北边或者中间，可能会出现采光问题。
当然，北侧和中间的户型也会更便宜，大约5.5万/㎡-6万/㎡； 而南侧的户型价格至少在6万/㎡。
一些平面图呈现给您：
北侧公寓约110㎡
南侧约130㎡户型
中级公寓约150-160㎡
我了解了该项目的核心客户群体：
一期以小户型为主，还有一定比例的从金桥、城投等周边工业区溢出的客户；
由于二期的公寓面积变大，更适合自住，曹路的客群也会有所改善。
二期工程进展
社区周边配套设施充足，距9号线古塘路站直线距离不到800米； 社区200米范围内医疗、幼儿园、超市、沿街商店等一应俱全。
幼儿园就在家门口
接下来说一下绿江新康园仅有12伙的供应情况。
这是一个让我读后有点失望的项目。 属于“旧房新售”范畴。 无论是在售楼盘，还是小区的实际场景，都和我想象中的商品房不一样。
绿江新康花园位于浦东东蔡，紧邻上海内环。 今年前几批新增供应中，大华金辰大厦北蔡地段和仁恒浦东开发园的均价均超过10万/平方米。
经过这样的对比，绿江新康园均价为64911元/㎡，显得非常划算。
不过，看过实景后，你也许会明白什么叫“便宜就是便宜”。
社区门口
首先是社区整体年龄偏老。 绿江新康园是本世纪初开发的商品房社区。 所有建筑均于约 20 年前竣工。
20年后，小区的道路、绿化、外墙等各方面都会显得陈旧，与商品房不同。 经纪人告诉我，本次推出的大楼很早之前就已竣工，但由于一些特殊原因，直到现在才正式推出。
待售楼房实景
二是待售楼盘现状难以描述。 绿江新康花园此次推出的12套房为该项目的32号楼。 共有6层，每层2户。 没有电梯。 面积包括约80平方米的两居室和约120平方米的复式。
虽然不能长期对外出售，但这栋楼里的房子各有用途：一楼是业主委员会，其余都出租。 一些住户还对房屋进行了改造，安装了密码门、防盗窗等。
▲没有电梯，走廊大片白墙，斑驳，有很多划痕。
▲每层楼的墙上都贴有“租客不得乱拉电线”的告示。
▲走廊的卫生我无可挑剔。
我在小区周边中介店看到，同小区二手房80平米的报价达到600万，单价超过7万/平米。
相比之下，即将推出的新房均价在6.5万/平方米左右。
至于不起眼的绿江新康花园，二手房的价格比周边小区还要贵。
中介告诉我，这是因为这个小区是纯商品房，周边很多项目都是动迁房。 它在住房性质和社区环境方面具有一定的优势。
小区内真实场景
而且，住宅区距离地铁13号线北蔡站不足700米，沿线商业设施较为完善，是适合自住过渡的项目。
距地铁站及沿途商家的距离
如果你真的正在考虑这个项目，想一想你是否能接受我刚才写的内容。 附上绿河新康园平面图，供大家参考。
