森兰是一个高开低走的区域。
2011年8月，森兰首个住宅项目仁恒森兰花园启动。 同年9月，网上签约均价为44133元/平方米。
2020年6月，森兰雅园贝壳挂牌均价为67928元/平方米。
九年增幅为53.91%。
2011年9月，宝山金地艺术花园网上签约均价为18263元/平方米，现挂牌均价为43340元/平方米。
九年间价格上涨了137.66%，即使房子移交后大理石脱落砸死了房主。
同时开放的还有莲花河畔花园，后来在施工过程中倒塌。 2011年均价25555元/平方米，现挂牌价67928元/平方米，涨幅165.45%。
在国际社会，房价涨幅没有中国那么大？
01
首先介绍一下森兰的基本情况。
森兰是继古北、碧云联阳、新江湾城之后的第四代国际社区。
当然，新江湾城只是来享受人气的，与“国际”二字无关。
古北是虹桥经济技术开发区的外国人专用区，日韩侨民较多；
碧云、连阳是为金桥经济技术开发区，特别是通用汽车而建的，所以外国人比较多，尤其是碧云；
森兰是为外高桥35万劳动人民而建的，其中包括100多家世界500强企业。 我们每天也会遇到一些白皮肤和黑皮肤的人；
新江湾城纯粹是国内富豪的后花园，尤其是宝山钢贸商的老板们。
不过，五个社区的共同点是：统一开发，居住环境相对清洁，生态环境良好，以高档住宅为主，配套优质教育资源。
森兰大致可以分为三个部分。 北部为工业办公区，周边有花园城、森兰商城等商业实体。
中心部分是大面积的绿地，这是Sunland社区的最大亮点。 规划总面积超过3.87平方公里，而森兰整体面积仅有6.01平方公里，即绿地占比64.39%。
联阳、源深、花木的房产中介一定叫世纪公园。 这里的绿地面积是世纪公园的2.7倍。 谁不希望家门口有一片绿地呢？
南部是仁恒、绿城、银河等顶级开发商联手打造的高端住宅区。
这里本来是农田，但也是统一规划开发的，几个最擅长建造豪宅的开发商已经入驻，一种浓浓的豪宅区似曾相识的感觉扑面而来。
社区环境是森兰的另一张王牌。
还有森兰明珠小学一所。 作为浦东顶尖小学之一，明珠小学一直是继学家长心中的圣地。
不过，这所小学刚刚开始招生，师资水平与市区有些差距。 明珠ABC拥有中高级职称的教师约占55%，而桑兰明珠目前只有31%。
更令人失望的是，这里没有中学。 这意味着孩子们到了初中就需要搬家。 换房子并不可怕。 可怕的是你的价格没有别人涨得那么快。
无论你如何改变，你都会吃亏。
除了这三点之外，森兰就没有其他优势了。
位置位于中环外。 众所周知，东北部中环外的位置就相当于其他地区的外环外，一直像郊区一样存在。
小区唯一的地铁6号线也比较无用。 由于只有6个路段，早高峰人太多。 而且在路段外，车次比巨峰路以南车站少50%。
不过，居住在国际社区的人不宜乘坐地铁。
其他方面，目前还没有商业化的医院。
距离商业中心花园城、森兰商城2公里多，基本需要开车前往。 我们已经开车了，为什么不去城里呢？
森兰商馆是一带一路展厅。 二楼陈列着各国的产品，但确实不受欢迎。 逛完森兰商业城，再去LCM，你一定会感叹，这就是城市。
花园城的大多数企业尚未开业。 森兰地区住宅密度较低，能否支撑大型商业综合体存在疑问。 祝花园城的商户好运。
另外，驾车前往陆家嘴也相当拥堵。
02
这样的区域，二手房售价7万，新房售价7.5万-8万。 这太高了吗？
从全市范围来看，一定是高； 从浦东来看，并不高。
陆家嘴张杨北路一带，房价不断下跌。 森兰在这个梯队中并不突出。
证大花园已有15年历史，是非主流开发商的产品。 品质不算惊艳，但价格却高达7.3万。 相比之下，隔江相望的森兰7万到8万元的价格并不算过高。
而且都是顶级小学的学区，而初中则没有学区。
而陆家嘴以南，如果三林地区同等品质的新房上市，价格不会低于8万。 三林已经接近外环，有搬迁基地的美誉。
注：黑色标签表示均价与森兰相同，红色标签表示价格高于森兰。
从全市范围来看，森兰应该更高一些。
金虹桥、金汇地区交通便利，配套成熟。 相比之下，住在森兰就不太方便了。 最远可达陆家嘴。 陆家嘴以外，与森兰联系不大，但价格一直一样。
学区是一个可复制的因素，但生态方面不足以支撑如此高的溢价。
在上海绿地并不是稀缺资源。 美兰湖、顾村公园、世纪公园、临港、佘山、赵巷等都有广阔的绿地。
森兰虽然定位高端社区，但1000万以下的房源大量，其中1500万以下的房源是绝对主力。
这意味着这里仍然是一个中产社区，这意味着商业和医疗设施仍然是迫切需要的。
这些刚性需求尚未得到满足。 用资金购买大片绿地是不是有点奢侈？
03
所以从根本上来说，被高估的不是森兰，而是浦东。
由于供需失衡，浦东被高估。
马克思主义经济学告诉我们，决定房价的因素有两个：使用价值和供求关系。 市场调节供需关系，使价格徘徊在使用价值附近。
由于浦东开发较晚，整体资源与浦西仍有较大差距。
浦东的GDP达到1.2万亿以上，占上海的三分之一，人口接近上海四分之一。
但三级医院仅占13%，重点高中仅占17%，质量与浦西也相差较大。
商业密度更是不同。 浦东最早开发的地区，陆家嘴附近的商业便利程度可能达到浦西的水平，但与其他地方还有几十年的差距。
因此，从总体上看，同等品质的社区，浦东的配套设施不如浦西。
也就是使用价值比浦西低。
但价格与浦西相同或超过。 这是因为浦东供需严重失衡。
通俗地说，产业多、人口多，但住房供应不足。
无论是人口还是GDP，浦东的增长速度都超过了全市的增长速度，而且比重越来越高。
而且，浦东的人口比例肯定是被低估的。 由于产业集聚，大量移民涌入浦东。 这些人暂时无法安定下来，但他们提供了购买力。
这群人的具体人数无法研究。 如果浦东和浦西的人均产值相差不大，浦东的人口比重将接近GDP比重。
但浦东开发之前，大部分地区是农田或农舍，后来大部分被拆除； 浦西有大量的老公房，至今仍在使用。
而且短短20年时间，浦东建房的速度并不快。
现有数据为2006年至2019年，期间只有24%的房屋建在浦东。
其中大部分集中在原南汇区，而张江、金桥、外高桥等工业中心则集中在原浦东新区。
原南汇区规划
这种不平衡的布局加剧了供需失衡。
张江的房价超过10万元，唐镇的房价超过7万元，因为实在没有地方释放购买力。
外高桥地区也是如此。 35万人在这里工作，但住宅区分散，所以我们总感觉浦东很冷清。
如果需求得不到满足，就必须提高价格。 没有其他办法。 不能去浦西郊区买房。
人们很容易忽视房价受供需关系影响的事实，但它对于我们买房却具有相当大的指导意义。
最明显的是，如果一个地区有大量刚性需求，有其他选择就不要凑热闹。
比如万科乔高。
田林已经七八年没有新房入市，当地居民的置换需求受到抑制。 万科乔戈的出现，势必会挤满售楼处，造成当地供需失衡。
这时，对于外地居民来说，这个区域的价值被高估了，他们可以选择其他区域快速逃离。
04
因此，对于在外高桥工作的客户来说，森兰的价格并不高。
毕竟证大家园的价格并不便宜。 进入中环后，优质住宅区的价格超过10万元。
即使是陆家嘴、张江的客户，如果向往安静的居住环境，也可以考虑森兰。
浦西的顾客根本不需要来这里凑热闹。
投资客户应尽量避开。
以前在森兰买过房的业主肯定都会有同感：这里的房价真的涨不起来。
前面提到了仁恒新兰花园的案例。 9年间增长了50%。 考虑到利息和交易成本，赔钱的可能性很大。
而由于新房价格难以突破，二手房的上限就被卡得非常难。 此前，该板块单价曾高达9万多元，但森兰茗轩二期一开盘，价格就恢复了原样。
有5万多块钱的新房，谁会买9万块钱的二手房？
之前涨不起来的原因之一就是营销溢价太严重。 这么高的定位，这么大面积的绿化，这么好的学校，就算是傻子也知道这里好。
因此，仁恒置地依靠强大的营销能力盈利，价格透支了5年多。
如今，价格中的水分已被挤出大部分，但另一个原因却让我深受打击：
十多年过去了，这里的配套设施依然冷清。
初中尚未设立，连学校名称都无法确定。 不少网友猜测，可能是高兴中学。 如果真的是名校，学区费就得打折扣。
方圆5公里有第七人民医院一所。 大多数情况下需要去浦西，确实不太方便。
与新江湾城类似，商业配套的短板也无望解决。 如此低的人口密度，即使有规划的大型商业设施也无法支撑。
只有碧云价值超过2000万的房产可以说是商业上的冷漠，其他的肯定是急需的。
因此，这里不存在可以投资的因素，但所有积极的配套都已经体现在房价上，进一步的改善是困难的。
另一个大背景是浦东整体被高估，原因就是前面提到的：人口流入速度远远超过建房速度。
然而，如今人口增长速度已经放缓，但新房的建设却没有停止。 供应逐渐饱和后，价格将会回落。
以上为正文
