今年上海房地产市场出现了一些奇怪的现象，这些现象是从数据和现象中反映出来的。
当我把几个碎片化的现象串联起来的时候，我发现了一些值得和大家探讨的道理。
浦东今年楼市走势和房价让人惊叹
01
之所以称之为神奇，是因为浦东正在频繁地出现一些点状现象，如果把这些细节串联起来，就会发现浦东房地产市场正在创造一些有趣的奇迹。
第一个奇迹：浦东房价奇迹
很多人的印象里，上海房价涨幅最高的区域可能是浦西的内环和中环地区。然而，我们纵观浦东和浦西过去五年的新房涨跌趋势后，发现了一些不同的线索：
浦西整体均价一直较高，内环、中环房价高企推高了整体房价
但如果要论增长，浦东则更富有想象力。
从上面的折线图我们可以看到，2017年到2019年，浦东只是略微跑赢了趋势，到了2020年，已经演变成浦东单边压倒性的优势。
第二个奇迹：浦东的融资奇迹
众所周知，今年前滩东方汇丽以555.7%的认购率高居上海认购率榜首，有意思的是，认购率前五的项目里，有三个来自浦东，分别是东方汇丽、碧云尊邸、滨江凯旋门。
出于好奇，我去看了看过去三年上海认购率排行榜，发现了这样一个夸张的现象：
2018年，上海前滩占据两个；2019年，上海前滩占据三个。
过去我们总说上海某个区域的新房项目很火爆。但如果真回头看竞争程度，相比火爆的前滩区域，还是不够。
这些高认购率的优质项目开始在前滩出现
第三个奇迹：浦东的供给奇迹
今年上海有这么一个现象级楼盘：碧云尊邸
据悉，该楼盘为碧云区域最后一个新盘，凭借区域中心、低密度、稀缺、长期断供等特点，开盘以来便备受热捧。
我们写过一篇文章：总价5000万，凶悍的上海人
我去了这个项目几次，但每次都找不到售楼处。
问了也没有售楼处，太任性了。
中心区的低密度优质住宅小区在传统城市中心区同样稀缺，而供应则给了碧云。
请注意，这种现象不只是现在在浦东发生，而且将来还将继续发生。
因为在传统的市中心，未来不会再有这种低密度的地块出售。
但浦东确实有这个条件。
第四个奇迹：浦东二手房奇迹
说起今年的二手房奇迹，就不得不提张江万科翡翠公园。
自2014年开盘以来，翡翠公园的销售速度一直不俗，2018年末认购率更是攀升至榜首，成为张江周边的抢手楼盘。
奇怪的是，我在链家搜索万科翡翠园二手房时，发现竟然没有一套房源，这不应该啊，正常市场情况下，每个月应该至少有5套房源。
为了寻找背后的原因，我整理了万科翡翠公园近三年二手房成交均价，发现了一个现象。
近年来，上海整体二手房市场平淡甚至折价出售的情况下，万科翡翠公园却出现了价格的独立上涨。
供给稀缺与价格快速上涨的周期效应在浦东热门板块持续发酵
第五个奇迹：逆袭奇迹
在这方面，祝桥的AD2040就是一个典型，作为比迪士尼更靠东的南汇郊区项目，近一年来一直难以销售一空，不过由于莫名引入了金彩东学区，才有所反弹。
仔细想想，这些现象为何会出现在浦东？是巧合吗？还是背后另有深意？值得深挖？
要想了解奇迹，首先要了解浦东的房地产市场
02
我们先来揭开上海房价背后隐藏的板块之谜。
浦西的大家都应该知道，房价是跟着环路走的，所有的定价依据，很少会先看配套、先看交通，而是先看环路。
• 内环以内一手房均价约13万元
• 内环、中环一手房均价在9-10万元左右
• 外环一手房均价约4.3万元
在这个传统的城区里，所谓的地产环线理论依然牢固存在，而且人群和环线都呈现出向外扩散的趋势。
但如果从整体上看浦东的发展，就会发现浦东很难出现明显的环线差异，也就是房价将不再以环线来定义。
举几个例子可能更直观
• 保利外环外首套房已开售，单价6.95万元，远超外环内新房价格体系
• 张江以东的唐镇，龙东大道附近的大名城紫金9号可以卖到6.7万元
• 跑到外高桥森兰板块，森兰一公馆也卖5.8万元
• 距离市区比迪士尼乐园更远的竹桥地区，2040 年的预订价格为 4.5 万元
你会发现浦东的房价体系好神奇啊，不按环线模式，祝桥怎么能和浦西的外环相比呢？
但如果你去过更多的区域，看过更多的浦东的房子，你就会明白，所有浦西的定价标准，在浦东都被打破了。
这里的定价体系只有一个标准，就是围绕着板块与产业的联动，产业的注入将真正颠覆距离的概念。
03
浦东房地产市场快速崛起的原因究竟是什么?我试着从一些数据和现象来分析一下其中的原因。
一是产业实力一致，在上海规划的工业园区中，浦东拥有的工业园区数量最多，甚至接近第二、第三名的总和。
而且浦东的产业布局有一个很有意思的特点，大型工业园区遍布整个区域的内部和边缘，支撑起整个区域的骨架和血肉。
小产业不会被拆散，依然会聚集在大产业园区，支撑起那些能够血肉相连的手脚。
就这样，从骨架到血肉到手脚，整个浦东工业的内生动力和外在动力都焕发了活力。
对于浦东来说，从政策引进企业，到吸引人才，这些都还只是开始，下一步就是基础设施的补齐和完善。
从这个角度看，浦东确实在发生着巨大的变化。
先看交通网络，《上海城市总体规划2017-2036》明确提出，未来将增强浦东枢纽对外快速集散网络，届时区域内将形成“三纵五横”的快速路网络。
未来如此密集的交通网络将逐步弥补浦东的交通短板。
浦东在补缺口阶段，实际上也在和浦西打通、衔接道路。
比如龙东大道延伸段，可以无缝衔接郊区环路和内环路，又比如浦东外环快速路段距离中环路就十分近。
浦东的道路修筑与填筑其实与浦西有很大的不同，很大原因就在于起点规划得更高，供给更强。
04
但单靠政策、产业、人口，最后还有交通和城市建设，还不足以支撑浦东的房价体系。
另一个不容忽视的一点是教育。
一个新区的启动一般都会有这个阶段，从产业到人口到基础设施，最后引入好的学校，才完成启动。
这就是为什么尽管今年虹桥和浦东有这么多积极的发展，但没有良好学区的项目仍然会面临购买力问题。
在这方面，浦东的教育也让人惊叹：起步晚，发展快
一是教育资源不再单一，14个区划共设立132个学区、学组，覆盖721所学校。
不仅覆盖面广，办学容量也跟得上，以张江集团为例，学校成立不到15年，近几年中考成绩能排在区内第一、全市第五，与浦西的一流学校不相上下。
图：在上海留学
在这方面，浦东有几个区域明显是学区带动的，一个是唐镇区域，一个是森兰区域。
唐镇的崛起很好理解，因为靠近张江，但张江板块的住宅用地太少，很多人口、配套等因素外溢到了唐镇，最后加上阜外学区，让很多张江居民坚定地选择了唐镇，也就奠定了唐镇板块房价地图的基础。
森兰板块更惊艳，立足外高桥保税区，以紧邻内中环五角场而著称，原有学区也不错，但引入明珠学区后，销售速度明显加快。
种种因素叠加，产业人口的资源配置、交通网络的全面通达、基础设施的完善、配套短板的逐步填补、高收入人群的后续投资等都将间接推动浦东房地产市场的变化。
就这样一步步的，就出现了我们一开始提到的房地产市场的奇怪现象。
05
浦东曾被寄予厚望，但后来却被指责未能达到预期。
但浦东如此之大，毫不夸张地说，浦东30年来制定的目标已经基本实现。
它仅用30年时间，就从一处江滩发展成为集金融、科技、航运为一体的新兴中心，GDP总量早在2018年就突破1万亿。
2018年GDP突破1万亿意味着什么?足以与二线省会郑州、合肥比肩。
政策的倾斜、产业和城市人口的流动、区域的崛起，会让寻找就业机会、看重生活体验的年轻人更倾向于在浦东这样的主要新城市区域购买房产。
城市在升级，市场在升级，房地产在升级，购房者也在升级，这是一个不可逆转的趋势。
这也是我坚定看好浦东未来市场的原因
06
下面给打算在浦东买房的朋友提一些建议。
1、在浦东买房，不要单纯看与市中心的距离，这里距离被大大分解，中心意义较弱。
看什么呢？看产业分布、人口流动，这些都是决定浦东房价体系的因素。
2、浦东有一个特点值得把握，就是产业和人口的外溢，比如唐镇、周康接替张江，三林接替前滩，一些外溢地块虽然起步较晚，但后发优势是存在的。
3.浦东的教育迁移很有意思，如果你不急着用学区，可以不把它纳入买房计划，因为浦东已经出现过不少先买房再有学区的情况了。当然，学区这个东西，是我预算不够的情况下才会推荐的。
最后，浦东的神奇还不止于此，你永远猜不到程序员的购买力到底有多强。
以上是正文，摘自《肖申克的救赎》
