对于那些不熟悉东京的人，让我向您介绍一些背景信息。
所谓“东京”，从广义到狭义都有不同的定义。 这里我们所说的是狭义的“东京都市区”，也就是俗称的“东京23区”。
东京23区是什么概念？
截至2022年12月，面积627.57平方公里，人口972万。
从面积和人口来看，东京23个区与上海外环以内的区非常接近。 （上海外环以内，面积630平方公里，人口估计约1200万）
东京23区的核心区域，即所谓的中央六区，也可以说是东京的中心，大致可以类比上海的内环。
东京市中心二手房均价是多少？
以室内面积70平米的单身公寓（注意，是室内面积，几乎相当于上海85平米的建筑面积）为例，折算成人民币，平均价格在48000/平方米至68000/平方米之间。 单身公寓总价约335万至472万。
那么上海内环二手房均价是多少呢？
据市测量局最新统计，均价为9.95万/平方米。
但考虑到上海面积越小，单价越高，内环85平米住宅单价高于9.95万/平米，10万/平米至12万/平米米是一个合理的水平。
也就是说，粗略对比一下，上海中心的房价是东京市中心的两倍！
嗯，虽然我知道日本房地产泡沫破灭后，房价便宜，但只有上海的一半，还是让人不安。
要知道，2021年东京的平均工资为每月36.42万日元，几乎相当于每月1.9万元人民币。
同期上海平均工资为11396元/月。
上海的工资水平几乎是东京的60%。
我随机点击了东京港区（公认的“富人区”）一套40年的二手房，两室一厅一卫，楼层高，装修精致。
售价为6990万日元，折合人民币361万元。
公寓布局如下：
客厅是这样的：
从阳台看出去的景色是这样的：
卧室是这样的：
厨房是这样的：
浴室是这样的：
然后，我在链家网站上搜索了上海同类地段、房龄和总价相近的在售二手房。
我在思南路上找到了一套待售的一居室公寓。 该楼已有35年历史，挂牌价375万。
内部看起来是这样的：
反差有点太强烈了，心里一阵骚动……
我赶紧回到岛国网站查看东京的房租价格，转移注意力。
调查发现，东京市中心一套一居室公寓的平均租金约为每月6000元人民币。
直观上来说，这与上海中心城区的租金水平相似。
比如，静安寺附近这套已有20多年楼龄的一居室，目前租金为每月7500元。
怎么说呢，虽然价格差不多，但考虑到收入，在东京租房还是比在上海容易得多。
比较东京和上海的房价和租金有何意义？
当然这是有道理的，因为这关系到一个城市的可持续竞争力。
根据中国社科院和联合国人居署定期发布的《全球城市竞争力报告》，东京的城市等级为A+，而上海仅为B+，落后两位。
报告特别指出了城市可持续竞争力与居住的关系，并给出了经济、安全、包容、韧性、可持续性五个观察维度。
其中，经济维度的“承受能力”，即“房价收入比”，是一个非常重要的指标。
这一点在之前的对比中已经看得很清楚了。 上海的住房承受能力远不如东京，这直接影响到上海城市的可持续竞争力。
新华社还评论了房价与城市竞争力的关系，指出“保持合理的房价，建立兼顾各类人群的住房供应体系，是一个城市的竞争力”。
这篇2021年发表的新华社时评也提到，加快发展保障性租赁住房，解决新公民和年轻人的住房问题，是扭转不利局面的途径之一。
新公民和青少年的住房保障是当前的难点和主要矛盾。 尤其是在一些人口净流入、房价高企的大城市，新市民、年轻人买不起房、租房子问题更加突出。 。 此次加快发展保障性租赁住房的重点是针对新市民和年轻人。 市政府要千方百计解决这些人的住房问题。
事实上，上海近两年就这么做了。
2023年，全球主流房地产市场将更多回归价值投资，更加注重资产本身的定价能力和现金价值。
作为亚太地区唯一成熟的多户住宅市场，日本多年来一直吸引着投资者。 普华永道发布的《2023年亚太房地产市场新兴趋势报告》显示：
2023年亚太地区，最有可能出现租金增长的城市中，只有新加坡、东京和悉尼有租金上涨趋势，东京排名第二。
2023年最具投资价值的城市中，东京排名第二，大阪排名第四；
这是因为日本城市通常被认为风险较小——尽管建筑成本大幅上升，但许多投资者认为日本的利率环境至少在中期内预计将保持超低水平。
与此同时，美联储加息周期即将结束但尚未结束，日元仍处于止跌回升的爬升期。 对于持有外币的海外投资者来说，日本房地产的实际持有成本仍然“划算”。 预计2023年，日本还将获得大量外部资金，推高房价。
如果你想用已知去对抗未知，重要的是站在别人的肩膀上，改变你的认知，选择正确的方向。
日本不仅是旅游胜地，也是富人青睐的投资目的地。
