现在感觉网上对未来房价的判断极为分化，有人称以后房子没人接盘，有人讲通胀会致使房价持续一路飙升，要不我就依照别人走过的路来推测一番 。
预测是没有意义的，但是通过参考别人的数据，还是能做点对比。
上个月进行了一次小投票，有270人参与，其中73%（即198票）的人认为，20年后上海房价大概率会超过每平米20万元。
今天就胡乱用东京圈、东京都拿来对比。
这是日本五十年来的东京圈新房的价格变化，新房，不是二手房：
本文不会考虑城市人口分布、新房二手房折价率、租房回报率、轨道交通覆盖率、居民收入、权力集中等差异，更不会考虑中日人口结构、经济发展历程等情况。若每个细节都考虑，文章根本无法写出，打算仅参考GDP和房产税等少量因素。
在东京圈，新房对标新房时，若不考虑汇率，其年化增幅在长达五十年的时间里为3.8%。
另外，不用去理会2003年东京圈的价格情况，因为日本在这期间经历了一些繁杂混乱的事情，这些事情不值得去计算，最终还是要回归到最终的值。
参考1973年左右日本的人均GDP情况，当时其人均GDP约为4000美元 。1993年时，上海人均GDP为1.1 - 1.2万人民币 ，当年人民币对美元汇率经推估为8 ，由此得出上海人均GDP为1440美元 。
上面两个时间点能够当作参考对比点吗，在考虑实际购买力时，或许是可以的，这两个时间点的差距为20年。
1973年，在日本东京圈，一套房子若按当前汇率换算，1050万日元折合3.5万美元，3.5万美元又折合28万人民币，当时每平米价格是4000人民币。如今五十年过去了，东京圈一套新房平均价格为7000万日元，折合370万人民币，每平米为5.3万人民币。在考虑人民币对日元汇率的前提下，东京圈房价涨幅为13倍。
每年需缴纳1%的房产税，五十年进行核算，核算结果增加60%，若以此对标国内房产，应该是13乘以1.6，结果为21倍。
1993年上海一套70平米的普通新房价格是多少呢 ，若按外销房算 ，一套至少要60万人民币 ，要是本地人买本地房子 ，一套20万人民币 ，而1973年日本同样面积的房子价格是28万 。
所以今天的文章呈现出五十年21倍的涨幅，在与上海进行对比时，最大的难点在于，到底初始时应对应哪一种房价？
我个人觉得，2043年上海市全区的房价均价，这里说的是新房，每平米很有可能落在10万至12万之间。
主要修正的原因在于，上海市目前人口为2450万，将其与整个东京圈对标不太合适，应该对标东京都，东京都的房价比东京圈高出约30%，在23区可高出50% 。
另外，东京都人口占全日本的比例约为11%，而四个一线城市人口占全中国的比例仅为6.2%，所以上海的人口占比还有提升空间 。
我不认为会比12万更多，原因在于存在房产税的问题，大概率七年后会开始征收房产税，这会对中国大陆的房价涨幅造成一点压制，可能房产回报率不受影响，但是房价的绝对值会受到影响，若收房产税价格就在10万，若不收就会到12万。
至于上海外环以内的价格，直接按照目前的比例对比计算就行。我也不认为核心区的价格会有很大差距。因为从韩国、东京、台北，都没观察到核心区在二三十年的时间里，末期能涨得更多。
很多人总说在通货膨胀的情况下，房价不会涨得这么少。1995年的日本人就是这样想的，他们丝毫没有怀疑。当时他们觉得再过几年日本就能买下整个美国了。
为什么今天不参考美国呢？还是那个问题，存在少子化与老龄化，我们更类似日本，并且有可能比日本情况更糟糕，只是从绝对值角度看，处于低位的地方有更大可能性提升上来，进而弥补这个劣势。
我伙伴销售各种零食土产，这些是北海特产，现在处于推广新特产期间，但凡有人要尝试北海各种特产食品，我帮忙代发货，等同于代购，一件货150元，一共12包，欢迎尝试，凡是订购北海特产的，一律赠送入群服务费一年，买多的送多年。
购买特产的，加微信号 qq1318443 。想要支付 15 元入群费的，加微信号 qq1318443 。
