大家好，还是我们985HOME董事长老邓！
上周老邓给大家讲了很多故事，特别是我们学生时代的历史老师，用故事为我们建设了浦东过去的20年。
如果说上周是文科生的狂欢，那么今天就是理科生的噩梦了！ 浦东主要板块房价涨幅是多少倍？ 如何用数据分析2021年浦东房地产发展趋势？ 可以说，在这里只要找到一个想法，就可以变成毕业论文！
那么同学们准备好了吗？ 我们的经济学课程即将开始！
01：2020年浦东房价将如何领跑全市？
为什么是浦东？
事实上，浦东的房价领跑全市，但很多人仍不服气。 难道是我浦西大哥的拳头不够有力？
要说浦东成为去年上海房价的许文强，两个主要关键词就是“市民统招”和“民间彩票”！
私人抽签让很多精英家庭为孩子择校而犯愁。 私立学校抽签即将开始，概率不可控。 在此背景下，不少家长转而选择了好的公立学校。
当很多人还没有反应过来的时候，市场已经变得非常明朗了。 在浦东率先崛起的是张江集团和汤臣系列学区房。 汤臣全系列去年涨幅50~80%！ 随后整个连阳界都一一上来。
与此同时，浦东的学区热迅速蔓延至上海的学区热，像今天的天气一样炎热，让人心慌。
因为不仅是浦东的家庭，原本在浦西的家庭也选择在浦东购买学区房，这说明浦西的中产家庭正在进一步向浦东迁移。
由于浦东是户籍对口，且对2020年之前的户籍时长没有要求，因此浦东的准入门槛相对较低。
目前浦东的双学区资源都集中在内环以内，而内环和中环之间的资源大部分只有单学区，中环外的优质学区很少。
可以说，浦东教育、医疗资源的发展速度远远跟不上产业发展的速度。 浦东的第一代新上海，这些精英家庭的购买力已经非常惊人了。 2020年，快到了孩子们需要入学的时候。 当教育资源跟不上这些人的需求时，狩猎时间就开始了！
更进一步，联阳、碧云为何能引领浦东崛起？
这两个板块都是纯学区的，所有楼层都是学区的，这就是人才的九年一贯制。 这和他们是国际社会有一定关系。 质量一致性和学区一致性决定了行业的溢价率！
因此，这两个板块的房价普遍上涨。 如果一个板块有纯品质、纯学区，那么在差异化市场中其溢价率不会低！
02：浦东各板块点评分析
老邓对浦东沿工业城市中心的板块进行了梳理，分为：陆家嘴内环、前滩博览、大张江、大金大桥、临港板块。
陆家嘴：
陆家嘴作为金融贸易区，引领九大板块。 目前价格在10万左右。 它们都是浦东的核心区域和城市中央商务区。
可以毫不夸张地说，陆家嘴过去10年的发展就是未来10年这九大板块的发展。
前滩博览馆：
今年浦东规划的亮点包括三林、南码头、北蔡、御桥、世博园等。
世博、前滩是上海的CBD，其他地区如三林、南泉、北蔡、雨桥等也有20年的历史。 他们缺乏统一规划的一致性，所以未来也会效仿，但不会那么光明。
前滩：
现在市场对前滩寄予厚望，但该地区缺乏产业基础，与世博会还有很大差距。 CBD建设依然困难重重。 而且，今年前滩的房价有点太贵了。 他后期的产业和CBD的发展都会带来障碍。
至于以滨海为中心辐射的三林、南泉、北蔡、玉桥片区。 相比之下，居住在这些地区还是比较合适的。
他们的缺点是发展的时候不太统一，但是经过20年的发展，已经形成了一些比较好的人口结构，作为社区中心是非常好的。 但教育、医疗的密度和质量还不够。 不过，这些行业很可能会出现新的标杆物业。 三林还是有很大潜力的。 适合新上海居民居住和改善。
接下来是张江！
张江是一座科学城，应该说要发展成为世界一流的科学城。 而且，张江已经完成了二次创业，现在集成电路、生物医药、人工智能等产业都非常成功。 而且张江有足够的发展腹地，是国家重要的科技中心。
康桥、周浦是张江科学城的核心区域，拥有充足的产业链，这是非常难得的竞争力。
建议大家关注康桥和周浦这两个路段，尤其是周浦。 它的医疗资源很好，只要需要就值得上车。
张江拓展区域包括唐镇、川沙。 这些行业都有一定的产业基础和充足的腹地，老邓对张江充满信心。
唐镇主要受益于张江、金桥的辐射。 毫无疑问，价格将会进一步上涨。 虽然没有被列为主城区，但政府几乎默认了它在主城区。
大津桥：
碧云去年也领涨，但金桥在该行业的第二次创业并没有那么成功。 这二十、三十年来，金桥一直扮演着老二的角色。 它似乎无处不在，凡事都有一脚，但它却从来没有当过老大。
未来五到十年，我个人感觉金桥的发展会比较慢。 过去20年，高端制造业、生产性制造业是主要产业，但这些产业比张江差。
与张江的产业相比，金桥的竞争力其实更弱。 金桥产业人群的收入不如张江。 近20年来，金桥的房地产发展较为不平衡，不少标杆楼盘被搬迁。 碧云当然是近20年来非常成功的模式，但长江后浪推前浪，前浪死在沙滩上。 我们还是要多留意前面的波浪。
这一带的商业设施也不错，而且金阳也有比较好的学区。 然而，为了发展成为城市副中心，该地区大量土地需要拆除。 拆除成本非常高，因此建设速度会非常慢。 该区域是城市的副中心。 还是可以自己开车去住的。
临港新城
我不得不佩服我们建设城市的能力。 20年来，它从一片芦苇沼泽变成了现在的新城。
这方面还有多少想象空间？
在人口规划方面，临港新片区2035年规划人口近200万，还将有以下两大效益：
临港新城一定是一个综合性节点城市。 其功能超出前滩、张江。 就像嘉兴和南通一样，他们是一个城市！ 临港必须成为大工业中心。 在全球新一代产业竞争中，汽车产业、新能源、5G等新一代基础设施的大型产业必须落户临港，因为临港有土地、资金、人口。
因此，大家对临港的想象可以放大一些。 它的房价能超过10万、15万吗？ 一切皆有可能！
总体来说，临港和张江都是值得期待的工业城市高地。 如果说陆家嘴、前滩是基石，那么张江、临港就是未来的翅膀，未来永远无限。
03：2021年如何选择合适的行业和房产
我们为您准备了两个典型的客户群案例。
这些案例均为985Home服务过的客户案例。
00后和20后买房差别很大。
2000年代买房很简单，就像校园爱情一样，简单而纯粹。 而且当时房子都是新的，直接上车就可以了。
在 20 年代买房子是不可能的。 1920年代买房就像是非诚勿扰，要门当户对，条件也五花八门，就像马云的双11一样，想买个好价钱，就得算算。并计算，你必须警惕隐藏的事情。 例行公事简直让人筋疲力尽。
更可怕的是，双十一期间可以退货，买房也不能随便上下车。 只有一张房票，转手的成本就变得非常高，所以这个时候买房的专业要求就非常高。
现在买房是一项技术活，复杂到连没有一点房地产行业经验的人都可能看不懂！
我们来看一个具体案例：
第一个建议：一定要锁定你想买的房子再卖！
因为很多朋友的策略有问题，觉得先卖掉放在银行会带来更高的回报。 有些朋友没有那么多精力。 结果，老房子一旦卖掉，他们很长一段时间都找不到自己喜欢的房子。 一旦房子缺货，他们可能会损失数百万。 。
浦东还有2000万左右的机会，像金阳、北蔡、大华这样的地方还是有的。 如果你有第二个孩子，你还需要考虑学区。 根据他们的预算，我推荐金阳和三林。
对于一对年轻夫妇和新上海来说，价格大概在800万以下。 建议先上车，进电梯比什么都重要。 中环可以买新房，比如周浦康桥，但不建议买动迁房。 一定要买电梯房，因为上海将推动老房加装电梯，未来低层住房市场会越来越分化。
您还可以在内环购买一居室或两居室的房子。 这些房子的附加值还不错，上班、孩子上学都比较方便。
