“虽然一期项目7月底才实现破晓，但这两天来售楼处看房的市民依然络绎不绝。”上海静安区不夜城板块华发静安华府的置业顾问李炜（化名）感慨万千。
不过部分热点项目的火爆并不能掩盖上海楼市整体的下滑。据CRIC监测数据，今年7月，上海商品住宅成交面积54.37万平方米，同比下降59.33%，环比下降46.44%；成交金额355.66亿元，同比下降59.89%，环比下降45.29%，成为今年春节以来单月成交金额最低值。
2023年上海第二批土地拍卖热度也有所下降，但放眼全国，上海土地市场最火爆，吸引不少浙江房企入市。8月1日，2023年上海第二批集中土地供应第二轮土地拍卖启动。9块住宅用地中，5块达上限，3块溢价成交，总价约238亿元。加上首轮的405.5亿元，2023年上海第二批集中土地供应共集资643.5亿元。
为进一步提振楼市预期，第一财经记者8月1日从上海住房和城乡建设管理委员会（以下简称“上海住房和城乡建设委”）获悉，该委、上海房屋管理局近日召开专题会议指出，将因地制宜施策，支持刚性、改善性住房需求，做好保房、保民生、保稳定工作，促进上海房地产市场平稳健康发展。
“这不仅是国家层面对此前政策基调的回应，也再次明确需求端将坚持‘因城施策’的政策思路。”中国指数研究院指数业务部总经理曹晶晶表示，上海等一线城市以及部分核心二线城市在房地产市场长期过热阶段推出的政策预计未来将逐步优化，房地产市场有望迎来“政策底部”，但政策在销售端发挥作用仍需时日。
“售楼处又热闹起来了”
李伟介绍，华发静安华府推出的主力户型分别在107平米和158平米左右。项目一期共推出291套，楼盘联动价11.9万元/平米，共吸引895组意向购房者参与摇号，认购率达307.6%，位列上海7月推出项目中的第二位。最终户型顺利实现“阳光化”，成交金额22.33亿元，位列第三位。
“二期将推出三栋共227套户型，认购定金132万元，预计10月份开盘。其实8月原本应该是该项目开盘的‘窗口期’，但近日传出上海楼市政策将调整，不少打算买二套房或者暂时没有购房资格的客户纷纷前来咨询、看样板房。”李伟告诉记者，“感觉售楼处又开始热闹起来了。”
7月31日，上海住房和城乡建设委、房管局召开专题会议，研究部署下一阶段全面推进“两旧一村”改造等惠民工程。强调：“要从实际出发，采取拆迁新建、整改提升、拆改结合等不同方式，分类实施城中村改造，切实改善城乡居民居住环境条件，扩大内需，优化房地产结构；要继续巩固房地产市场企稳回升势头，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实各项政策措施；继续做好交楼保供工作，加快项目建设交付，切实保障群众合法权益。”
“目前来看，北上广深四个一线城市均做出了相关表态，意味着8月份的房地产政策必然会有一个大动作。”易居研究院研究总监严跃进表示，这是2017年以来，四个一线城市首次就房地产政策集体表态，说明政策方向高度一致，即支持刚性、改善性住房需求，因城施策或将成为近期一线城市房地产政策的主基调。
严跃进认为，一线城市楼市“政策底”已经到来，上一次较大的政策调整是2021年9月29日召开的央行房地产金融工作座谈会，四大一线城市的政策调整信号非常强烈，意义显然更强，“有望迎来2016年房地产市场政策持续收紧以来最大一次调整。”
闵行区保利光合上城置业顾问张红（化名）也感受到了市场的温暖。“虽然工作日售楼处比较忙碌，但能感觉到周末上门的客户明显增多，项目成交量也比前两个月增加了不少。”张红站在项目沙盘前说。
据了解，保利光合城是位于地铁15号线元江路站上盖的TOD项目。张宏称，城市更新也是推动新房市场回暖的重要因素。8月底至10月，徐汇区将有1万多户家庭获得安置资金，这无疑将拉动相邻的闵行区销售。“过去一周，我已经接待了三批徐汇区客户，他们都确认要进行城市更新。”
土地市场最火爆
从全国来看，上海土地市场火爆程度位居前列。据中指院统计，今年上半年，上海集中土地供应共集资518.83亿元，位居全国第三。7月份，上海6块地块进入全国住宅用地成交总价前十，其中松江区洞泾镇泗泾SJS30006单元04-04、05-01、05-05地块以71亿元的总价排名第一。
记者发现，截至8月2日，上海2023年前两批集中供应土地共计募集资金约1162.5亿元，也位居全国土地市场首位。
其中，浙江房企成为上海第二批集中土地供应的最大赢家。首轮土地拍卖中，“黑马”大家地产（杭州城建发展集团）报名竞拍6幅地块，最终斩获2幅地块；第二轮土地拍卖的主角为绿城中国（03900.HK），共斩获3幅住宅地块，总价139.2亿元，且均为抢手地块。
8月1日下午，备受瞩目的闵行区梅陇社区MHP0-0304单元02-07-07地块开拍，最终由绿城中国夺得，成交总价61.75亿元，楼面价47853元/平方米，溢价率约10%。
“美仑地块在这批集中土地供应中备受关注，共有15家竞标者参与竞标，竞价速度非常快，一个出价5秒内就会有新的出价，不到2分钟，就达到了最高限价，开始摇号阶段。”上海中原地产市场分析师陆文曦说。
第二天，绿地中国从17家竞买人中脱颖而出，最终以总价48.86亿元、楼面地价3.41万元/平方米、溢价率约10%拿下嘉定区南翔镇JDC2-020单元13-02、16-01地块。
陆文熙告诉记者，嘉定南翔也是一个十分成熟的区域，交通便利，区域商业配套逐步升级，上述地块最大的优势在于紧邻南翔印象城。“从技术指标来看，这个地块最低可建住宅户型是1332套，这是一个非常大的开发体量。南翔区域本身土地供应量不大，较为稀缺，所以能吸引到17家竞拍方参与竞拍也就不足为奇了。”
此外，绿城中国在大虹桥区域也取得一定斩获，在青浦区徐泾镇双连路北侧36-01地块拍卖会上，绿城中国再次从19位竞买人中脱颖而出，幸运地中签。
不过，在土地出让总额位居全国前列的同时，上海土地市场的热度也进一步分化。此轮土地拍卖中，地理位置好、新房市场表现好的徐泾、南翔、梅陇等区域受到关注，4个地块共吸引10余家房企参拍；而桃浦、惠南、奉贤新城4个地块，参拍房企不超过3家，且多为地方城投公司。
在上海指数研究院驻上海高级分析师陈居兰看来，由于二季度以来上海新房积分触发率大幅下降，二手房市场仍处于调整阶段，房企在上海拿地态度更加谨慎，加之本批土地质量下降，房企的参与度也有所下降。
政策助力改善预期
在近期“适时调整优化房地产政策”的政策总基调下，房地产政策的进一步优化调整已成为可能。
在曹晶晶看来，上海等一线城市的房地产市场调控政策目前还比较严厉，这些政策是在市场火爆时出台的，需要进一步优化调整。从政策手段来看，需求侧政策大概率会继续以降低购房门槛和成本为主。
房地产业内人士也表示，目前一线城市“两房一贷”政策执行仍较为严格，北京、上海地二套房首付比例较高，严重制约了换房群体的合理住房需求。
近日，住房和城乡建设部部长倪虹在企业座谈会上也明确表示，个人住房贷款“只认产权，不认贷款”。
对此，曹晶晶分析称，由于上海房地产市场需求旺盛，优化方式或将通过“一区一策”等方式推进。“房贷并认”政策若能优化调整，对有外地贷款记录但在上海无房的购房者、卖掉一套房再买一套房的购房者，首付比例将有所降低，面临的首付压力将大大减轻。
“上海可优化司法拍卖、非住宅类房产、离婚住房限购等相关政策，并因地制宜落实措施，帮助郊区去库存。”曹菁菁进一步表示，同时，优化限售、限价政策，降低交易税费也是可以考虑的优化方向。
据了解，现行限价政策主要集中在土地拍卖阶段限制未来房屋销售价格、办理预售证时限制商品房登记价格等，但部分项目仍存在一二手房价格倒挂导致“抢房”的问题，此前大热的上海云锦东方就是最典型的案例。
“限价政策一定程度上挤压了房企的利润空间，会进一步影响住宅产品供给质量和房企的投资积极性。”曹晶晶进一步表示，适当放宽限价政策，将更直观地反映市场供求的实际变化，有利于建立房地产市场的长效机制，对房企投资也将产生一定的激活作用。
陆文熙也认为，如果上海楼市政策能够有所放松，短期内市场预期会逐渐改善，“随着后期供应的到来，预计未来目前相对疲软的成交局面将会得到扭转。”
