进入调整期的房地产行业，是在2021年下半年这一时间段，众多往昔的民企巨头，像中国恒大呀，还有融创中国呢，以及碧桂园等，都陷入了债务缠身的状况。到了2026年这个时候，民营房企们积极开展债务重组，而且推出了多轮相应的方案，然而多数依然在亏损边缘苦苦挣扎，不过也有着少数的幸存者，已然浮出了水面。
目前，民营房地产企业普遍面临着三项任务，分别是保住业绩，持续化债以及多元发展。问到2025年，哪些民营房地产企业在行业寒冬里稳住身形了呢？
销售，是检验房企稳定性的一大标尺，它是房企当前营收、利润的主要源头，一旦销售面临压力，房企就会失去稳定的现金流回款。拿地，是检验房企稳定性的另一大标尺，它体现了房企未来的战略布局。拿地量少，未来就没有房子可卖，拿地过多，就会造成库存囤积进而影响利润。一旦销售主业出现巨额亏损、无法自行造血，多元化发展、持续化债都将失去动力。
克而瑞研究对2025年统计的销售榜单进行梳理，中指研究院随之统计了权益拿地榜单。此乃发现，于2025年全口径 销售额前20名队伍里，民营房企仅仅剩下四家。这四家分别是龙湖集团（0960.HK），碧桂园（2007.HK），融创中国（1918.HK），滨江集团（002244.SZ）。若按照权益销售额来计算考量的话，从前20名当中，有五家民营房企。以上述四家为基础，另外还有邦泰集团（此次未上市），其位列第19名。在2025年权益拿地额排名前20的情况里，民营房企中只有滨江集团以及邦泰集团这两家。至于万科，因其当下是国资占据主导地位的混合所有制企业，所以该公司不在本文所进行分析的范围之内。
在那上述的四家已经上市的民营房地产企业当中，融创中国在2022年5月出现了状况，碧桂园则是在2023年8月出现了状况，而龙湖以及滨江成为了少数没有出现状况的民营房地产企业。房地产企业所谓的“出险”，意思是说它陷入到了十分严重的财务方面的困境里，没有办法去履行偿还债务的义务，进而发生了信用风险方面的事件。
如今，碧桂园成功进行债务削减，融创中国也成功削减债务，债务重组进而变成企业利润的重要来源，龙湖的多元化业务发展速度最快，滨江集团是唯一在四家民企里实现营收增长以及净利润增长两种情况同时出现的。
债务包袱被甩掉之后，2026年对于民营房企而言将会是从传统开发商朝着综合服务商艰难开展转型的一年，在遭受信用风险冲击以后怎样去修复经营同样会是它们急切要解决的极为困难棘手的问题。
碧桂园、融创靠债务重组改善业绩
民营房企快速扩张时，高负债、高周转、高杠杆曾是“法宝”，行业火热之际，不少民企为维持估值盲目跨界扩张，行业即将进入寒冬时，部分企业仍过度投资，这些过度动作致使如今民企陷入存量房高企、土地库存量大、现金流吃紧、债台高筑等结构性困境。
于2021年处于行业巅峰阶段时，在克而瑞所统计的全口径销售额前20名里，民营房企占据了11席。可是近些年来，因行业呈现下行态势、销售面临压力，到了2025年，全口径销售额前20名当中，民营房企的数量仅为4家，它们分别是滨江集团、碧桂园、融创中国、龙湖集团；在权益销售额前20名中有5家，除了上述四家之外，非上市企业邦泰集团凭借298.6亿元的销售额位居第19名。
《财经》作了更为深入的对比工作，针对四家上市民企，对它们营收、归母净利润的变化境况开展对比。一直到发稿的那一刻，滨江集团都始终未曾披露其2025年的财报，所以呢选取其2025年前三季度的有关数据，在报告期之内，营收增长的幅度为60.6%，归母净利润增长的比例是46.6%。
依据wind（万得）所做，预测得出，在2025年的一整年时间里，滨江集团营收是724.06亿元，预计和之前相比会增长4.71% ；归母净利润为28.66亿元，预计同比增长幅度是12.57%。尽管同前三季度比起来增幅有大幅下降，可仍然保持着“双正”状态。
碧桂园在2025年实现了归母净利润的增长，融创中国于2025年同样达成了归母净利润的增长，然而龙湖那边，其归母净利润下滑了90.2%，下滑至10.22亿元之数，前两者的增长缘由乃是债务重组所带来的收益，后者出现下滑的原因却是开发业务造成的拖累。
到2025年的时候，那些由于债务重组从而致使盈利出现变化或者亏损幅度有所消减的民营房企数量可不是少数，除去碧桂园、融创中国之外，佳兆业集团是因为这个实现扭亏转为盈利的，旭辉控股也是如此，世茂集团同样是借助债务重组达成了扭亏为盈。
拿融创中国来讲，2025年的时候，其能够大幅减亏，一个重要原因是，债务重组录得了收益，收益合计有329.7亿元，并且，和之前相比，同比增加了230.8亿元。
其财务报告显示，融创中国所获取的重组收益来源于债务账面价值，跟实际清偿对价，或者说重组以后债务价值之间存在的差额，且是一次性计入到当期利润当中。然而要是把这项因素给剔除掉的话，融创中国在2025年的时候依旧是处于亏损状态的。
融创中国所从事的销售主要业务依旧在持续呈现向下运行的态势，自从在2022年出现公开违约这种情况之后，融创的销售规模出现了大幅度的缩减，直至2025年的时候仅仅剩下368.4亿元，这仅仅等同于它在2021年达到的最高点时的6.2%。
中指研究院，企业研究总监刘水，对《财经》表明，近期，多家房企，借助债务重组，改善了利润呈现情况，然而，这类改善，更多是停留在会计层面，并非经营状况的根本修复，债务重组收益，不具备持续性，企业是不是真正“回血”，取决于销售、毛利率以及经营性现金流等核心指标。
主业出现下滑态势的时候，销售规模已不再可作为民企实现稳定增长的安全垫了，业务朝着多元化发展成为民企所力求探寻的指向，其主要方向涵盖物业管理服务，长租公寓，还有商业运营、代建以及文旅地产等多个方面。
在这一特定方面，龙湖集团处于领先位置，于上述四家房地产企业当中，龙湖的非房产收入所占比例是最多的，其比例数值为27.51%。
财报呈现，按照“经调整盈利”这个口径来开展计算，龙湖的运营业务得出盈利为88.4亿元，服务业务得出盈利为48.9亿元，运营业务的毛利率是75%，服务业务的毛利率是28%。运营业务以及服务这两项业务，总共给股东应占核心净利润贡献了79.2亿元。
在3月27日举办的业绩会上，龙湖集团执行董事兼CFO也就是首席财务官赵轶表示，运营以及服务业务已然成为公司利润的压舱石与稳定器。到了2025年，商场租金收入同比呈现出上升态势，上升幅度为4.0%，进而增至112.1亿元，出租率一直维持在96.8%；物业服务收入以及在管面积分别达到了112亿元以及3.6亿平方米。
龙湖集团董事长兼首席执行官陈序平作指出，运营业务有望保持每年两位数增长，龙湖集团将力争推动该业务尽快达成100亿元利润规模，服务业务同样有望保持每年两位数增长，龙湖集团还要力争推动其尽快实现100亿元利润规模，最晚到2028年，这两项业务的相关收入将超过地产开发。
然而，并不是每一个民营房企所进行的多元化尝试，都可以给公司带去新的增长点。
有一位身为资深地产行业分析师的人，向《财经》表明，处于房地产高速发展阶段的时候，部分民营房企凭借依赖规模效应的惯性思维，盲目地跟风去跨界，进而出现了主业能力没办法复用的情况，还有组织和人才错配的状况，以及现金流吃紧的问题。典型的案例包含恒大跨界造车，以及碧桂园跨界养猪等。
他讲，这从根本上来说，乃是地产行业所存在的“恒大通病”。一方面呢，是为了能够维持估值，从而盲目地去寻觅新故事。另一方面，这些新领域有着政府补贴以及土地优惠，房企能够凭借此去以低价获取土地，他这般说道。
清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟，此前也曾指出，当下，房企现金流普遍吃紧时，民营房企多元化业务，若想与主业强强联合，最好选择，可复用主业能力的业务，且是产业链上下游自然延伸出的业务。
深耕城市与低线扩张
民营房企把这拿地规模以及节奏，当作经营韧性的核心风向标。持续且稳健地去拿地，这就表明企业现金流充裕，融资渠道畅通，市场呈现出信心充足的态势，这是经营企稳的直接信号；相反地，倘若拿地规模出现断崖式下滑，或者干脆彻底停摆，通常来讲那就是资金链承压，战略开始收缩，甚至是出险的前兆。
当下，民营房企拿地方面的分化态势愈发明显剧烈，处于头部位置且较为稳健的企业，将关注点聚焦于核心城市进行补仓操作，而多数企业由于存在偿债压力以及去化方面的风险，从而全面展开收缩行动，这种拿地格局已然成为衡量行业分层状况的直观标尺。
根据中指研究院给出的数据，在上述五家民营企业里头，仅仅只有滨江集团跟邦泰集团进入权益拿地金额榜的前二十。当中，滨江集团凭借391亿元处在第七的位置，邦泰集团是以126亿元排到第十三名。
权益拿地意味着这样一种情况，即在房企合作开发的项目里，经过按比例折算股权之后，那真正归属于该公司的拿地金额。那么这种金额就是权益拿地所指的。
与之相比较，滨江集团的经营状况是最为稳健不波动的，自2021年起始往后的每一年都在拿地榜上面位居前二十的位置；邦泰集团却被称呼为行业当中的“黑马”，连续两年的时间都成功闯进了前二十名，然而在2021年以及2022年的时候，邦泰集团更是连百强的榜单都根本没能进入。
滨江集团和邦泰集团折射出当前民营房企两种典型的拿地策略。
滨江集团身为千亿房企里的民营唯一代表，持续坚持在杭州深入精研拓展，基于该公司于2025年批露的15个获取土地公告，全年新增加的地块数量为23宗，其中有18宗处在杭州市区域内，剩余的4宗位于金华，还有1宗在湖州。按照获取土地所花费的金额来计算，滨江集团将97.1%的获取土地资金投放入了杭州。
滨江集团的投资策略，和多数民营房企一样，呈现出收缩布局 的态势，聚焦于单一核心热点城市集中进行拿地并开发建设，犹如北上广深，还有强二线核心热点城市杭州、成都等诸如此类。
一位资深从业者，他曾在大型房企供职，现在于小型民营房企从事项目管理工作，他告诉《财经》，长期深入钻研单一城市，这对企业而言，能够助力其与地方政府构建更为紧密的协作关联，从而精准掌控政府供地的节拍，还能更早些捕捉到政策调整的信号，进而打造出独特的信息屏障。
与此同时，将焦点集中于核心区域，这对缩短决策链是有帮助的，可提高回款效率，进而达成“前序项目回款、后续项目拿地”的滚动开发。
《财经》被克而瑞深度咨询、普睿数智研究中心研究总监马千里告知，民营企业倾向于具备高价值、高确定性的改善型项目或者豪宅项目，是为了确保去化得到速度保障以及利润空间得以实现。
邦泰集团选择了别样路径，主动躲开长三角、京津、广深等竞争白热化区域，聚焦中西部核心城市以及强三线城市，像四川遂宁、德阳，山西忻州、长治等地，于大型房企关注度较低的市场寻觅机会。
参照观点指数所做的统计情况表明，邦泰集团于2025年进行了拿地操作，拿地数量为34块，这些地块分布于9个省、以及自治区、还有直辖市，涉及的城市一共有15座，其中在昆明这个城市所获得的地块数量为7块。
邦泰集团拿地集中于中小型地块，平均拿地金额是4亿元，其中最高为11.02亿元，最低仅仅8800万元，所获地块溢价率普遍低于15% ，众多中小地块加以组合，使得邦泰集团凭借287万平方米的拿地面积，在房企中位列第四位，在民企中位居第一位。
前面提到的民营房企的从业者讲，邦泰集团从获取土地到进行开盘，所经历的时间通常比较短，基本上维持在五个月到六个月这个范围，能够快速地将资金收回。碧桂园曾经是这种快速开盘模式的典型代表，然而这种方式现如今已经不再是行业的主流了，“房地产企业不再盲目地进行快速开盘，有些企业为了等待一个合适的时间窗口，会主动地延迟开盘时间”。要是开盘之后房屋的去化情况没有达到预期，邦泰集团也会很快地采取降低价格的措施。
进行对比的情况下，另外三家企业暂且退出拿地竞争行列。融创中国在拿地记录上最终出现于2021年，那时公司已触碰全部“三道红线”，上半年集中精力争抢土地之后，下半年资金链出现断裂情况。2021年同样是碧桂园拿地数量达到顶峰的年份，当年处于行业龙头老大地位，在此后两年碧桂园拿地金额呈断崖式下降态势，2023年公司流动性危机全面爆发，从而退出竞争舞台。
2021 年，曾是房企拿地的高光年份，依据国家财政部发布的数据，这一年全国国有土地使用权出让收入为 8.71 万亿元，达到了历史峰值，在这一年的房企拿地榜前二十里，有十家民营企业，其中包括万科，碧桂园、融创、龙湖、滨江都在其中。
2021年，进入拿地榜前二十的民营企业存在九家，到了2024年和2025年只剩两家，在这五年间呈现出一种持续下滑的态势。不过，中指研究院企业研究总监刘水向《财经》表明，2025年民营房企拿地呈现出触底回稳的态势。就拿地金额而言，2025年民营房企占比是11.2%，与2024年的8.5%相比较提升了2.7个百分点。从民营房企数量方面来看，拿地金额前100名当中2025年有民营房企14家，相较于2024年的11家增加了3家。
仅仅是为了维持核心城市的市场份额，龙湖在这两年主动收缩了拿地规模，在近两年拿地榜中分别排在第32位与72位。其管理层声称，偿债优先于那些用于投资而进行的拿地行为。
在龙湖2025业绩举办发布会议之时，赵轶声称，2025年乃是处于龙湖集团层面那些债务到期而达到高峰的年份，境内以及境外的债务总计有220亿元，到了2026年到期的规模将会降低至60亿元左右，到2030年则缩减到大约13亿元。
当前，龙湖的财务状況在整体上呈现出稳健态势，到2025年年底，其存货为1769亿元，这些存货主要以核心城市的优质货值作为构成，与新增拿地的情况相比较而言，当下更加侧重于存量方面的去库存工作。
马千里向《财经》表明，民营房企拿地规模发生变化，这和行业的阶段性调整存在关联，并且与自身经营发展紧密相连。
“2021年至2025年期间民企拿地所产生的变化，此变化的本质乃是从高度依赖杠杆、全国范围内广泛布局、大规模快速扩张，转变为降低杠杆比例、在特定区域深入耕耘、追求高度确定性、推行小盘快跑式的防御性投资行为。”他予以总结表述。
民营房企的化债之路
受到融资渠道变窄、融资成本攀升，再加上过去数年大规模扩张等因素影响，民营房企相较于国央企而言，存在着更为巨大的债务压力。
金杜律师事务所，债务重组部合伙人，赵坤成，向《财经》表明，民营企业于制定境内债务重组方案期间，要依据自用实际情形状况局势，于债务结构优化、调整偿付节点等各项重组核心条款方面面上，去努力求取追求获取最优解，防止避免陷入二次违约的尴尬窘迫困境之中。
在处于销售榜前二十名的情况里，碧桂园、融创中国都已然踏上了债务重组的道路，并且会在2025年的时候通过重组方案，这两者重组方案存在相似之处，那就是从单纯地去追求债务展期转变成削债、债转股、展期等方案的组合拳，其目的是在于直接削减债务。
截至2025年11月5日晚，融创中国发布了个公告，宣称其那高达95.5亿美元的境外债已然全部被清零，成为了首家达成境外债清零的大型房企。
2025年初之前，融创曾宣告达成154亿元境内债务的成功重组，预估削减境内债务超50%，剩余债务最长展期至9.5年，五年内融创不存在兑付压力。
融创中国开展了两轮境外债重组，第一轮是在2023年11月，该公司借助“债转股加上置换新债”这样的手段达成了总计102.37亿美元的境外债务重组，累计削减债务达45.25亿美元，可是市场恢复的速度比不上期待，融创的销售一直低迷，这引发了债权人的不满。
在2025年1月10日的时候，持有本金为3000万美元境外债的债权人信达香港，向香港高等法院提请了对融创进行清盘这一行为。在当年4月17日那天，融创中国紧急推出了第二轮境外债重组方案，此方案开创了“强制全额债转股”的先河。该方案把大约95.5亿美元的境外债务全部转为了公司股票，借此实现了境外债务“清零”。
与此同时，为防止管理层股权出现被稀释的情况，融创发布了一项名为“股权结构稳定计划”的举措，也就是向主要股东提供含有部分附带条件的受限股票。
在这里，对于债权人而言，每获取一百美元本金的新强制可转换债券，就会将大约二十三美元债券发放给主要股东或者其指定的一方；而主要股东，在六年的时间范围之内，仅仅能够得到这种受限股票相关的诸多极具限制内容的权利，像投票权等等之类的权利，并且不能够对受限股票进行处置、抵押以及转让等行为。
拥有融创的重组方案，于行业范围以内“首个冒着风险尝试新事物”。前面提及的资深地产行业的分析师持有这样的看法，融创债转股所拿出的股票，属于市场交易期间最为活跃的地产股当中的一个，在转股价格以及时间这些方面，也是比较合乎情理的，再加上市场对于孙宏斌以及融创依旧存有信任，致使此方案能够顺利获得通过。
和融创所展现出的那种“强势”相比较而言，在几个月之后，碧桂园所提出的方案呈现出一种较为温和的态势，并且提供了多个可供选择的项目。
2025年12月5日，碧桂园在港交所发布公告，称其境外债务重组计划已通过法院聆讯，重组方案生效，此前，碧桂园137.7亿元的境内债务重组方案也均已获得债权人会议通过 ，在境内外重组成功的合力作用下，碧桂园整体降债规模预估将超900亿元，五年内兑付压力将极大缓解。
“削债、展期、转股”，这是碧桂园境内外债重组方案的核心所在。就境外债重组方案而言，它给出了现金回购、债转股、新债置换、实物付息等诸多选择。其中，提供现金回购这一选项，在以往境外债重组案例当中，是比较少见的。
要是债权人挑选现金回购，那么能够马上收回现金，可是债券面值会出现大幅折让，这将会致使最少90%的本金被削减；债权人还能够挑选展期这一选项，或者挑选部分股权化这一选项，要不然也可挑选强制债转股这一选项。
房地产企业债务重组已然步入到了下半程的落实阶段，对于民营性质的房地产企业而言，成功实现债务化解仅仅只是迈出的第一步，这一步能够协助它们去削减债务规模，还能够延长还款的期限，并且在短期内提供一定程度的重组收益，然而却难以使得它们恢复自身造血的能力，而且在已经进行重组的债务之外，它们常常还存在着其他方面的欠款。
财通证券有个房地产首席分析师叫房诚琦，在近期的研报里指出，房企得找到信用风险冲击后的经营修复思路，他觉着，跟那种收入只来自房地产项目的传统开发商比，朝着以运营管理以及商业和物流设施等咨询、代建作为核心的轻资产公司转变，再借助REITs也就是不动产投资信托基金拓宽融资渠道，达成资产的退出以及高效运转，这样才更有希望达成经营修复。
