自2025年末，证监会正式启动商业不动产公募REITs试点之后。我国公募REITs市场迎来新一轮发展浪潮，商业地产存量资产的资本化进程全面提速。
3月20日截止时，沪深交易所收到申报项目累计达15单，拟募集资金合计超过460亿元。当中，作为原始权益人或者底层资产持有方，有7家房企深度参与其中，占比将近一半。
本轮商业不动产REITs申报展现出业态多样化特性，并非仅局限于购物中心，还包括酒店、商业办公楼、公寓以及商街及其混合业态；城市能级出现下沉情况，延伸至二三线城市。此时，中证鹏元研发部资深研究员、宏观及REITs研究小组负责人吴进辉，在接受界面新闻采访时称，“但与此同时，资产质量以及合规风险也需要重点予以关注。”。
商业不动产REITs，从“破冰”走向“提速”，它给存量资产盘活开拓出效益高的途径，它还在深度重塑房地产行业的商业模式，它更在深刻改变房地产行业的资本逻辑。
房企成参与主力
在这一回申报热浪里，房企的参与程度显著提高。15个单项目当中，涉及房产的企业有7个单，预估募集资金超过173亿元，其中参与者涵盖了保利发展、新城发展、首开股份等头部以及区域龙头企业。
在资产类型方面，商场、写字楼、商业综合体、酒店等多种业态都被涵盖其中，从城市能级那一端来看，项目一开始是首批集中于一线城市的，之后逐渐扩展到了更多能级的城市。
7单房企申报的商业不动产REITs情况 界面新闻整理制图
我们再深入去看一下某些具有代表性的企业，像保利发展，它属于A股上市房企里面首个申报商业不动产REITs的公司，它所选定的标的资产处在粤港澳大湾区的两大核心城市，其中一个是广州天河珠江新城的标杆写字楼“保利中心”，另一个是佛山金融CBD的成熟购物中心“保利水城”。
代表地方国企的上海地产集团，申报的 REITs 底层资产是两栋优质写字楼，它们位于上海黄浦世博滨江板块，分别是鼎保大厦与鼎博大厦。两项目直线距离大约只有 500 米，区位的优势十分明显。到 2025 年末出租率差不多接近满租状态，2026 年预计分派率能够达到 4.5%，契合目前国企资产保值增值的核心诉求。
值得予以关注的是，民营企业的身影也开始逐渐显现出来。星河集团作为并非上市房企的代表，也加入到了申报的行列当中。民营企业较为积极地进行参与，从一个侧面能够反映出商业不动产REITs的市场吸引力已经跨越了所有制的界限。
世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨，在接受界面新闻采访时指出，从今年已申报的项目来看，参与主体已从早期以政府平台、国资为主，拓展到了央企、地方国企、外资、民企多元参与的格局 ，这说明公募REITs市场制度在不断完善，正在逐步走向成熟。
房企何以成为此轮商业不动产REITs申报的重要力量？
上海易居房地产研究院副院长严跃进，向界面新闻分析指出，过去房企在类 REITs 市场里角色处于边缘位置，主要是由于缺乏公开上市的标准化退出渠道，而公募 REITs 的推出，使得房企能够通过出让项目股权，同时保留运营权的方式，把沉淀在商业项目上的资金进行回笼。
‘这关乎降低杠杆的作用呈现于双层面，其一为资产出表促使资产负债率得以优化，其二是募集资金能够用以偿还存量债务或者投入新项目，进而改善现金流。’严跃进宣称说，依当前房企的操作样式而言，其把旗下商业广场当作底层资产申报发行，并且规划参与相应比例的战略配售。这般‘保留核心份额加盘活存量’的样式，既锁定了未来运营收益，又达成了当期资金回笼，是典型的‘轻重并举’转型途径。
谢晨从工具属性角度进行补充，他指出，公募REITs本质是“不动产的股票”，它为开发商融资拓宽了路径，也为开发商轻资产转型拓宽了路径，它为机构参与优质项目提供了一个流动性更好、透明度更高的平台，同时也为普通投资者参与优质项目提供了这样一个平台。他认为，这是助推资本市场与不动产行业高质量发展的重要抓手。
以下这般改写：更深层次的变化是存在的，在于REITs架构态势下，房地产企业的盈利逻辑呈现出正在重构的状况。在达成资产变现这个行为的同时，房企借助持有部分份额这般方式以及出任运营管理机构这种途径，保留住了与资产的长期关联环节。盈利的要点从以往开发销售时获取的一次性收益，转变为资产管理费用以及运营绩效提成等具备持续性的收入类型呢。这样的收入结构显得更为稳定些，并且与运营效率是直接产生关联挂钩的，这就反过来促使房企从传统意义上的“开发商”朝着专业的“资产管理商”方向去转型滴。
市场热，监管稳
扩容提速的背后，存在着首批项目，其有着良好的市场表现，并且遵循着监管层“优质项目先行、稳字当头”的原则。
吴进辉向界面新闻指出，REITs关键的是底层资产现金流，政策主要想法是要保证资产契合上市条件，像是收益率、合规以及手续等方面，从而保证市场的平稳健康发展。
这一原则在已被受理的项目当中体现得极为显著，据界面新闻观察，当下被受理的商业不动产公募REITs基金，其底层的资产通常处在一线以及强二线城市的核心地段，出租率或者开业率长时间保持在90%以上，并且原始权益人大多是央国企、头部民企或者外资机构，具备较强的资产运营能力以及信用背书。
商业不动产REITs项目涉及的问询内容 图源：易居研究院
从那些已经进行登记受理的项目所反馈回来的情况去看，询问的核心重点主要是围绕着底层资产的质量状况，出租率预测的审慎性质，租约集中到期可能存在的风险等这样一些关键问题。“这意味着监管层正在着手引领市场去构建理性的估值预期，以此来防止首批项目出现过度乐观的定价泡沫情况。”严跃进在接受采访的时候对着界面新闻作出了指出。
华泰证券研究表明，针对合规问题，监管部门凭借是否对资产合法有效转让以及运营持续性稳定性产生影响，来判定其重大性，从而采取各异的处理方式。在项目契合发行上市条件、能够切实保护投资者合法权益的基础条件下，可运用补办、有权部门出具说明、风险揭示以及设置缓释措施的分类处理手段。这种“一事一议”的灵活处理模式，既守住了风险底线，又为项目推进留出了空间。
万亿市场可期
后续，已申报的项目会逐渐开始推进，同时有了更多企业加入进来，到2026年的时候，有希望变成商业不动产REITs的“上市元年”。
针对今年市场的走向态势，谢晨作出了自身的判定，称：“2026年时，商业不动产REITs将会先后依次被受理、获得批准、实现上市，市场的走势状况主要取决于房企的融资需求以及资金配置的热忱程度。当下这两个推动力量均十分强劲，一整年的申报以及发行需求理应会持续保持在较高水准。”。
吴进辉同样持有乐观的态度，他表示，商业不动产REITs的发行，标示着我国REITs步入了快速发展的时期，将会持续地进行提质扩容。他预估在未来的两三年里，通过首发和扩募的双轮驱动，我国REITs市场的规模将会超过5000亿元。他还进一步向界面新闻表明，不动产REITs会继续发挥出盘活存量资产、助推经济转型的功效，而这也是“十五五”规划的内在需求。
我国公募REITs募集规模与发行类型占比 图源：华泰研究
在已申报的那十五单之外，当下市场储备的项目数量着实不少。按照界面新闻不完全统计的情况来看，茂业商业、武商集团、天虹股份等好些上市公司都已然发布了公告，正着手启动REITs发行的筹备事宜或者开展相关的研究工作，其资产类型进一步延伸拓展到了社区商业、长租公寓等范畴领域。
长期而言，我国商业不动产REITs的发展潜力极大，国内商业地产存量规模庞大，仅重点城市的甲级写字楼那么大的存量，大型零售物业的存量，以数亿平方米来计算，这为REITs提供了广阔的底层资产池。
的确，市场明显尚处于发展开始的阶段，存在着好多好多有待于去完善的方面。吴进辉进行提醒表明：“当前的这个市场相对来说还是比较小的，企业参与其中的那种积极性还有等待着进一步地去提升，增加的资金数量比较少，扩大募集也并不成熟，政策以及配套的制度需要进一步地予以完善。”他给出建议称，要慎重地去出台那种具有收缩性质的政策，可以适当地去倾斜更多的政策优惠。
