近年来，二手房交易、租赁市场日趋活跃，中介行业发展迅速，服务范围不断延伸，新型中介合同及纠纷不断涌现，案件数量也呈上升趋势。此类案件有何特点？人民法院的审判思维是什么？有哪些典型案例可供借鉴？
4月24日上午，上海第一中级人民法院举行《房地产中介合同审判白皮书》新闻发布会，通报了近年来该院房地产中介合同纠纷审判总体情况，并发布了8起典型案例。
涉及中介的案件逐年增多
纠纷频发的六大原因
白皮书显示，2021年1月1日至2023年12月31日，上海第一中级人民法院共审结房地产中介合同纠纷案件349件，其中仅有1件为一审案件，为升级管辖案件。
从二审案件处理方式来看，维持原判的案件占比为63.2%，调解撤诉的案件占比为29.6%，调解撤诉率较高。从中介对象类型来看，二手房销售中介纠纷占比最高，共计252件，占比72.21%；商业地产租赁中介纠纷次之，共计53件，占比15.19%。从诉讼主体来看，一审提起诉讼的主体多为中介，占比72.96%；买方提起诉讼的占比为16.98%。二审中，委托人上诉的案件占比73.90%，中介上诉的案件占比24.21%，中介和委托人共同上诉的案件占比1.89%。 从庭审结果来看，中介胜诉的案件比例约为70%，但只有20%的案件完全支持中介索取的佣金。
发布会通报了房地产中介合同纠纷频发的六大原因：
➤一是交易合同没有顺利履行，这时候客户往往会以此作为抗辩，拒绝支付经纪费用。
➤二是委托人缺乏法治意识与契约精神。主要体现在为追求利益而规避法律和政策；对交易标的的信息没有充分了解和审核；诚信意识缺乏等。
➤三是中介机构服务存在瑕疵，如疏于审核交易相关信息、未尽到如实告知义务、违规操作等，引发交易双方纠纷。
➤四是当事人证据意识淡薄。当事人缺乏专业法律知识和经验，证据收集意识淡薄，往往难以拿出充分、有效的证据来支持自己的主张，导致事实认定困难。
➤五是一些关键问题的认定缺乏统一标准。由于中介行业的快速发展，中介服务范围的不断扩大，新的纠纷类型不断涌现，现有的法律规范有时无法涵盖这些新情况，给法律适用带来挑战。
➤六是中介市场竞争激烈、房地产政策调整等社会因素，如中介为了争取更多客户和市场份额，不惜使用不正当手段。
发布8起典型案例
发挥示范引领作用
一个典型案例是，余某离婚后，与中介机构签订了《销售居间协议一》，出售其房屋。在协议履行过程中，中介机构明知余某同意离婚。两个月后，余某又与中介机构签订了《销售居间协议二》，以第三人名义购房。最终因不符合当地离婚人员限购政策，协议无法履行，需承担违约金26.8万元。余某以中介机构应当知道其离婚但未告知其不符合购房资格，造成损失为由，起诉要求中介机构赔偿损失。
上海第一中级人民法院经审理认为，余某在进行房地产交易时，应当对购房政策尽到应尽的审慎义务，其疏于了解，未主动向某中介公司了解相关政策，其存在过错。该中介公司明知余某离婚且相关限购政策已更新，应当为余某提供政策指导和专业帮助，但其未给予任何提醒，未尽到房产中介应尽的基本义务和专业服务，对余某的损失存在过错。最终确定涉案损失由余某和中介公司按照4：6的比例分担。宣判后，双方均未上诉，该判决已生效。
据悉，本案是上海第一中级人民法院依法审结的首例升级管辖案件，对于限购新政导致购房合同无法继续履行时，委托人与中介人的过错及损失后果的责任比例如何确定具有指导意义。
此次发布的8起典型案例，主要从三个方面考虑：
➤一是注重案件典型性，促进类案适用法律统一。8起案件涵盖了当前审判实践中遇到的典型房产中介合同纠纷案件，具有代表性，如“跳单”行为的认定等，有利于法官理清裁判思路，明确裁判规则，统一裁判标准，促进“类案同裁”。
➤ 第二，案例新颖，体现行业最新动态。我们选取近三年房地产中介合同纠纷中更能体现时代特征的案例，如前述涉及限购新政的案件，案件背景具有时代特征，裁判要旨回应了时代的要求。
➤三是具有教育意义，引导各方规范交易行为。选取具有一定教育意义的典型案例，通过司法说理，增加双方当事人对易发生纠纷点的关注，引导群众形成良好的契约精神，推动中介行业规范交易行为，营造文明有序的房地产交易环境。
落实四大举措
努力维护各方合法权益
新闻发布会介绍，为有效化解房地产中介合同纠纷，上海第一中级人民法院不断更新审判理念，创新审判权运行机制，切实维护房地产交易中介合同各方当事人的合法权益。
➤一是着力统一法律适用，着力提升类案审判质量和效率。通过发布典型案例、编写类案裁判办法等方式，梳理共性审判问题，提炼总结审判思路和裁判要点，通过召开专家法官会议、区法院工作会议、研讨会等形式，研讨疑难问题，统一裁判规则。
➤二是加强诉源治理，多元化解中介服务纠纷。与上海房屋管理局保持密切联系，共同参与疑难问题研讨，实现信息互通互联，提前预测、提前管理纠纷；拓展调解、撤诉等推进方式，选派专业调解员参与调解工作。
➤三是加强审判指导，探索适用升级后的管辖制度。2022年实现辖区内审判全覆盖，探索形成规模效应，打造具有普遍法律适用指导意义的典型案例，统一裁判标准，加强对辖区内法院的审判指导。
➤四是重视法制宣传，充分发挥媒体传播优势。对具有法制宣传意义、社会关注度高的案件，除邀请媒体进行宣传报道外，充分利用自媒体优势，开展普法宣传。
“为进一步促进房地产中介服务市场有序运行，有效引导各方当事人规范交易行为，保护民事主体合法权益，我院就房地产中介服务治理提出三点建议，即全面推进诉源治理，强化矛盾纠纷化解；充分发挥职能部门作用，全面规范中介行为；大力开展法制宣传，增强全民守法意识。”孙军在新闻发布会上说。
下一步，上海一中院将继续践行“以人为本”的理念，以“就当我是在起诉”的意识，通过关注房地产中介合同纠纷这个“小切口”，做好促进房地产交易市场健康有序发展的工作。
上海第一中级人民法院
房地产中介合同纠纷典型案例
情况1
中介公司知悉与委托人有关的政策变动，未尽到向委托人说明、提醒义务的，应分担损失——以余某与中介公司居间合同纠纷案为例
基本事实
余某于2020年4月离婚，离婚协议约定夫妻二人和女儿原共有的房屋离婚后归女儿所有，并办理了产权变更登记。2021年1月，本市出台离婚人员限购住房政策。同年4月，余某与中介公司签订《销售居间协议1》，出售房屋。协议履行过程中，中介公司明知余某同意离婚。同年6月，余某在中介公司的调解下，又与第三人签订《销售居间协议2》，约定以第三人名义购买房屋。后因余某不符合购房资格，无法履行，《销售居间协议2》终止。余某支付违约金26.8万元。 余某以中介公司应当知道其离婚的事情但却未告知其不符合购房资格，给其造成损失为由，将中介公司起诉要求赔偿。
判断
上海第一中级人民法院认为，余某在进行房地产交易时，应当对购房政策尽到应尽的审慎义务，其疏于了解，未主动向某中介公司了解相关政策，其存在过错。中介公司明知余某离婚且相关限购政策已更新，应当为余某提供政策指导和专业帮助，但其并未给予提醒，未尽到房产中介应尽的基本义务和专业服务。因此，余某因限购政策遭受的损失，中介公司存在过错。最终，人民法院判决争议损失由余某和中介公司按照4：6的比例分担，中介公司应赔偿余某损失16.08万元。一审判决后，双方均未上诉，判决已生效。
裁判提示
在政策变化的背景下，中介合同中双方的责任分担关系到房地产市场的稳定发展。人民法院在认定时，应当根据当事人各自的责任、义务和履行情况等综合判断，包括委托人是否疏于了解相关政策、中介公司是否对委托人资质问题进行提示或者主动询问委托人购房资质等。买受人未尽到注意义务、中介公司未对委托人充分告知、提示的，人民法院将根据案情判定双方就由此造成的相应损失承担相应责任。
案例 2
中介公司提供的服务存在瑕疵的，应根据瑕疵程度相应减少佣金——某中介公司与石某等居间合同纠纷上诉案
基本事实
石某与第三人通过中介公司达成房屋买卖合同，三方签订中介协议。在提供中介服务过程中，当石某询问过户所需税费数额时，中介公司以房产登记簿上权属来源为“其他”为由对石某提出质疑，答复为购房收入。对此，中介公司未进一步核实，仅根据石某的口头答复计算税费。最终石某实际缴纳的税费与中介公司估算的税费相差甚远。石某遂起诉中介公司承担因其过错疏于计算的20余万元税费并退还已支付的5万元佣金；中介公司反诉石某，要求其支付剩余佣金1万元并承担违约金。
判断
上海第一中级人民法院认为，一审法院认定中介服务存在瑕疵，但税费估算并非主要中介服务，且无证据表明中介公司故意隐瞒重要事实或者提供虚假信息，中介公司无需承担税费损失赔偿的裁定正确，但一审法院却判决中介公司因服务瑕疵可以收取1万元中介费，而一审法院对服务瑕疵性质的认定与仅收取约定佣金六分之一的责任存在矛盾。上海第一中级人民法院结合案件事实，判决中介公司收取佣金5万元。 鉴于石某已支付佣金5万元，法院判决对石某要求退还佣金的请求以及中介公司要求支付剩余佣金的请求不予支持。
裁判提示
客户应当如实告知中介公司房屋交易的相关信息，审核该等信息的义务并非中介公司的法定义务，如果因客户自身的过失导致中介公司提供服务存在瑕疵，不能认定为中介公司的过错，不能要求中介公司赔偿客户损失。但中介公司对于该等瑕疵服务仍应承担相应的责任，这可以在佣金的扣减中体现出来。至于具体扣减金额，应当根据案件事实，综合考虑中介公司为涉案房屋提供的中介服务内容、瑕疵程度等，合理决定。
案例 3
委托人负有谨慎义务，不能要求中介承担超过法定或约定的义务——王某、李某等中介公司房屋买卖合同纠纷上诉案
基本事实
2020年11月3日，王某、李某在某中介公司的调解下签订了《房产买卖中介协议》和《房地产买卖协议》，约定双方通过某中介公司的调解购买涉案房屋，王某向某中介公司支付意向费10万元（后折算成定金）。签订合同后，王某在某地图软件上发现涉案房屋旁边有一处仍在营业的墓地，认为某中介公司未妥善履行中介机构的申报义务，有悖于诚实守信原则，遂以某中介公司及李某等人隐瞒了房屋周围有墓地的客观情况为由，请求解除合同并退还定金。
判断
经查，王某在签订合同前曾多次到涉案房屋周边进行过实地考察。上海第一中级人民法院认为，根据王某掌握的涉案小区周边墓地的信息来源，可以确定相关信息并非卖方和中介独有。因此，作为买方的王某应当采取高度审慎的态度，选择更适合自己个性的房屋，而不应要求对方承担超出法定或合同义务范围的告知义务。故法院判决驳回王某返还押金的诉讼请求。
裁判提示
本案虽然是房屋买卖合同纠纷，但争议焦点在于房屋买卖过程中中介公司履行的中介服务范围的界定。作为一项重大的民事行为，购房者在购买房产时应当高度谨慎，不得要求中介承担超出法定或约定义务的义务。根据法律规定，中介应当向委托人如实报告与合同订立有关的事项，不得故意隐瞒与合同订立有关的重要事实或者提供虚假信息损害委托人的利益。中介如实报告义务的范围一般仅限于与合同标的和履行标的有关的常规信息。如果委托人对交易标的或交易相对人有特殊要求，如远离墓地等，应当与中介进行特殊约定，将其纳入中介约定义务范围。否则，委托人不能以中介未提前告知特殊事项为由，主张中介违约。
案例 4
中介公司利用交易双方信息不对称或因与中介服务无关的原因收取的费用应予退还——沈某与中介公司居间合同纠纷上诉案
基本事实
2018年3月，委托人沈某与某中介公司签订《委托确认书》，约定由中介公司为沈某租房提供中介服务，佣金为16352元。后沈某与该公司签订《租赁意向书》，约定沈某委托中介公司承租某餐饮公司A商铺，约定“进场费9万元”。同年4月，在中介公司的调解下沈某与餐饮公司签订了租赁合同。同日，沈某与中介公司签订《协议》，约定沈某向中介公司支付9万元作为服务费，以保证沈某与出租人签订（委托）的租赁合同真实有效。2019年6月，沈某与餐饮公司协商解除涉案租赁合同。 沈某认为其向中介公司支付的9万元具有进场费和履约保证金的双重性质，中介公司则认为该款项为中介服务费，因涉案合同解除，沈某向人民法院起诉，请求返还中介费106352元及利息。
判断
上海第一中级人民法院认为，涉案9万元系中介公司依据《协议》主张的中介服务费，用于保证沈某与中介公司之间的租赁合同真实性。但保证租赁合同真实性是其作为中介机构应尽的义务，且其并未提供证据证明其提供了额外的中介服务。结合案中证据，出租人并未实际收取进场费，故二审改判，判令中介公司返还9万元及利息给沈某。
裁判提示
《中华人民共和国民法典》第九百六十一条规定：“代理合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者为订立合同提供中介服务，委托人支付报酬的合同。”根据该合同的定义，委托人支付报酬的对价是居间人在报告订立合同的机会时，在保证报告信息真实性的前提下，应当妥善履行；居间人在充当缔约媒介时，还应当充分斡旋，沟通双方意思表示，尽力促成合同的订立。实践中，居间人除收取固定佣金外，还可能在合同中设定不同的费用项目。对于后者，如果约定不明确或存在争议，人民法院应当根据代理合同的性质，区分设定不同报酬类型的原因及其合法合理性，界定报酬条款的性质，并作出相应处理。
案例五
格式条款的效力应从中介人是否履行了通知义务、双方利益是否明显不平衡等方面进行认定。——某中介公司与周某某居间合同纠纷上诉案
基本事实
周某在中介公司提供中介服务后，决定承租纠纷商铺，随后双方签订了房屋中介合同。合同文本为中介公司提供的统一格式，约定周某委托中介公司寻找并协助促成周某与商铺出租人签订房屋租赁合同，委托期限为2019年6月1日至7月1日（手写）；委托期限内及到期后90日内，周某不得与中介公司介绍的出租人进行私下交易（手写）；签约完毕即视为委托事项完成，周某应支付佣金2.6万元；若周某进行私下交易，则视为中介公司完成委托任务，中介公司有权获得佣金。2019年7月6日，周某与涉案商铺出租人签订了商铺租赁合同。 但周某以商铺租赁合同的签订并非通过中介公司中介、涉案合同条款为格式条款为由，拒绝向中介公司支付佣金，中介公司遂向法院提起诉讼。
判断
上海第一中级人民法院认为，周某与中介机构签订的房屋中介合同，是双方真实意思表示，应当合法有效；中介机构对涉案条款已给予周某合理指示，周某未提出异议，应当视为接受，因此可以认定该条款不属于无效格式条款。
裁判提示
中介公司提供的格式条款的效力，应当从中介公司是否尽到合理的通知、说明义务、委托人是否自愿接受该等条款对其权利的限制、相关约定内容是否免除提供格式条款一方的主要责任或者增加对方的义务，容易造成双方利益严重失衡等角度进行判断。不能仅因为是一方提供的打印件或者事先准备的，即推定其为格式条款，就认定合同无效。
案例六
中介机构履行完主要中介服务后，委托人通过其他中介机构签订合同，可视为“抢单”——某实业公司与中介公司居间合同纠纷上诉案
基本事实
2019年4月，某实业公司发布涉案房屋出租信息。同年6月，中介公司代理人带某互联网公司员工到实业公司看涉案房屋。随后，实业公司通过中介公司向租客提供了房屋状况、相关图纸等基本信息。同年7月，租客在中介公司的陪同下第二次看房，并就单价、图纸等信息进行协商。实业公司向中介公司发送邮件，称经中介公司的推荐，正在联系租客。2019年7月16日，实业公司首次联系到某非当事人企业服务公司，该公司也带同一位租客看了涉案房屋。2019年8月，经非当事人企业服务公司的联系，实业公司与租客开始协商，并于2019年9月签署了《框架协议》，约定承租涉案房屋。 成交后，中介公司要求实业公司支付佣金，实业公司认为此次租赁是通过当事人以外的商务服务公司介绍促成的，拒绝支付佣金，中介公司遂向人民法院起诉。
判断
上海第一中级人民法院认为，某实业公司与中介公司虽然未签订书面居间协议，但双方事实上已建立居间合同关系。承租人和出租人利用中介公司提供的交易机会，在此前协商结果的基础上进一步就租赁合同内容达成一致。虽然承租人和出租人均称租赁合同关系是在第三方的引荐下成立的，但第三方出于招商引资、服务企业等目的促成租赁合同关系的成立，所提供的服务与中介公司提供的中介服务性质亦不同，内容亦不冲突。因此，不能认定该租赁是由第三方促成的，实业公司应当向中介公司支付相应的中介费用。
裁判提示
根据中华人民共和国民法典第965条，确定客户是否承诺跳跃的关键是确定客户是否在司法实践中使用了以下因素。客户实际支付了后续中介机构等的薪酬。根据上述因素，在这种情况下，客户承诺订单跳跃，并应向上一个中介机构支付报酬。
案例 7
中介公司不应对其雇员的个人行为负责 - 张上诉案和中介公司和王关于中间合同纠纷
基本事实
Zhang通过在线平台上的一家商店进行了投资，他介绍了涉及该案件的商店，并将99,900元的人转移到了案件外的个人帐户中，以后他的指示是由货物付款的。王告诉他，代替该机构的财务人员的说法。
判断
经过调查，王确实是该机构的一名员工，而案件的商店则位于代理机构出售的财产中他转让这笔钱的帐户是个人帐户，而不是公司帐户，没有证据表明，王子要求公司应收取的费用，该费用根据机构的指示，将Zhang的款项转移到他的个人帐户上，这是他与Zhang的索赔之间的关系。支持张的诉讼，要求该机构退款并补偿损失。
裁判提示
与工作相关的行为是指雇主授权行使权利的雇员的行为，并代表雇主承担与工作相关的行为的后果。 ，以及中介公司是否寻求福利，中介公司应清楚地规定相应的监督帐户或中介公司的合法人员收集帐户，当时客户不应向其他账户付款。
案例 8
如果由于中间人以外的原因无法签订合同，客户仍应支付报酬 - 餐饮公司与中介公司之间的中介合同纠纷的上诉案件
基本事实
2020年5月19日，一家餐饮公司作为出租人和周期的人（作为承租人）与中介公司签署了一项中介协议，称周愿意在同一公司中付款，并确认了互助的公司，该公司愿意租用一家餐饮公司的财产。后来，由于承租人周的违反了合同，餐饮公司拒绝以此为基础支付餐饮公司的中间人费用。
判断
上海第一人民法院认为，两方签署的机构协议清楚地规定，某个中介公司的义务是为某个餐饮公司找到合适的商人，并协助某些餐饮公司签署房屋租赁或与小党签署的一致性，并签署了三分之一的群体。中介公司履行了合同中规定的中介义务，某些餐饮公司还发出了委员会确认书，并不是中介公司违反合同，并且某些餐饮公司没有拒绝此基础付款的餐饮公司。
裁判提示
中间合同清楚地指出，中间人的义务是为客户找到合适的商人，并在以后与第三方签署租赁或合作的合同。合同不是由中介机构引起的。
