我是胡叔叔。 我上海有多年的房地产研究和投资经验。 我常年关注上海房价信息。 熟悉新房购房政策、购房攻略以及学区房信息。 欢迎关注、交流。
以下上海买房问答内容节选自陌陌公众号“上海数说房”粉丝提问：
问：胡叔叔您好，看了您的很多文章，我觉得您的分析非常准确。 上海疫情前，我交了10万定金，在彭浦社区共和新路买了一套1994年建的六楼41平米小阁楼，刚装好自动扶梯，距离幸福新园、光明6分钟路程铁路1号线.. 而因为在美国生活多年，又因为上海的疫情，我开始对这个新村的管理方式和配套设施犹豫不决。 请问胡叔叔，如果作为投资的话，这套公寓值得买吗？ 单价255万。 感谢您宝贵的时间。 共和新路3650弄幸福花园刚刚安装自动扶梯。
上海叔叔：您好，彭浦社区是一个始于20世纪70年代的嘉定工人社区。 现主要为大宁、永和、彭浦各鞋厂工人提供住房。 房子的房龄基本都是25-40年。 与此同时，城市中的旧建筑没有机会重建或翻新。 都是近年对老新村进行改造重建的。 在广东省苏南地区，居住在该地区的老奶奶大多在上海本地拆迁，消费能力相对较弱。 布局是2020年房价的表现只上涨了不到10%，甚至跟不上市场上18%的利润。 当前国外住宅市场，从投资角度看，主要是选择最好的地段和产品。 结果取决于房子本身的位置和收益。 住宅租金回报率最高为2%，没有太大的投资参考价值。 现在上海老房子和小房子的市场价格一般在300万到500万之间，这个价格并不低。 经历了疫情之后，很多新上海都会更加关注自己房屋的居住属性。 如此差的住宅物业，房价自然很难上涨。 老破晓的选择详情请参见知识星球内部。
问：好的，你能帮我分析一下我的购房策略吗？ 现在我在闵行金桥酒店公寓买了一套一室一厅的老房子，放在九年制上师东校的学区内。 我的家人有两个孩子。 大宝已经在上师东读一年级了。 第二个孩子2岁了。 学习。 我手头有300万现金，目前在中学附近租一套三房一厅的房子。 准备工作有两个：1、我想买第二套房子，保留金桥酒店公寓作为学区，供大宝上初中，二宝上中学，但不知道去哪里买？ 张江蓝筹拆房，老房子值得买吗？ 2、我想卖掉金桥酒店公寓的房子，买一套学区更好的3房1厅的。 主要原因是金桥酒店公寓不适合自住。 未来联阳或碧云蓝筹还值得买入吗？
胡叔：胡叔之前就指出过，买车要有隔壁心态和竞品心态。 另外，买车的时候，还需要有自上而下的心态。 就是你先找蓝筹股β，然后再找楼盘α。 逻辑加起来。
事实上，从中短期来看，蓝筹股贝塔值>住房阿尔法值，所以我们需要先看蓝筹股，然后再看个股。 绝大多数人只寻找房子的阿尔法，而不是蓝筹股的贝塔。 这些想法使您的购房过程变得非常繁重且低效。 只有看蓝筹股的贝塔值和单个房产的阿尔法值，才能一步步定位自己。 ，最终找到确定性较高的目标。
当寻找β时，你需要仰视市场。 就像闵行的房价一样，一线徐家汇>二线碧云联阳>三线张江；
在寻找α时，您必须全身心地查看各个房屋列表。 你目前有300万现金，不要更换现在的学区户籍房屋，或者拿出新的第二笔贷款购买单价400万的非积分房。 这些都在郊区环路、闵行或者罗甸唐珍珠上。 这种桥横跨滴水湖。 如果是买二手房，由于第三价是最低的，所以也应该买400万以内的二手房。 如果自住的话可以考虑附近的金阳廊房。 张江拆迁比较常见，但也要看地点和配套设施。 卖掉之后，就看手头的资金情况了。 碧云和联阳购买更好的贷款产品的资金门槛是1000万。
所以有时候，你必须低着头走路，抬头看路
问：胡叔叔您好，在闸北区彭浦社区，自住应该怎样买车，以后什么样的房子好卖。
胡叔叔：您好，首先，彭浦小区的主要成交楼层是30至40平米的一居室户，以及50至60平米的两居室户。 所以如果你想买一居室或者两居室，那么就按照这个面积范围来购买。 如果您的需求小于这两个价格范围，彭浦社区可能不适合您。
其次，从总价来看，彭浦社区轻轨站附近有几个新村，包括元氏新村和彭心新村。
彭一新村、彭五新村、彭三新村一般房价在6万到7万左右。 最远的新村是西边川沙四村附近的几个新村，东边长治路的几个新村。 新村一般总价在5万到6万之间。 低于这两个价格区间就不要碰，除非有特殊情况。
第三，除非有特殊情况，如果一楼没有天井、六楼没有自动扶梯、没有平改坡的，不建议购买。 这两种情况，居住体验很差，以后的客户群也相当小，能不碰就别碰。
问：您好，我预算2000万，家庭有两个孩子，刚到上海。 想买三居室以上的大一点的公寓，主要是档次比较好，房子的居住环境比较好，比较新。 可以帮助识别几个蓝筹股位置。 打算开始看看。 另外，房分刚到上海不久，所以无论县城是不是新的，都在60出头。
胡叔叔：您好，买学区房三房以上的房子2000万是不错的选择。 拥有良好的学区、良好的居住环境、全新的城市界面、便捷的生活。 建议您考虑长宁、黄浦、静安、闵行核心区域的二手房。 ; 60分+新，很难买到核心地段、设施好的房子。 另外，大部分房子都是新房，学区不明确。 适合买房还是适合二手房，以及绩优股的选择，一定要根据自己的实际情况而定。 推荐。
问：胡叔叔您好，2023年上海哪里买投资房最好？ 您觉得有更好的蓝筹股，还是未来发展更快的蓝筹股？ 我目前正在看两只蓝筹股，一只是临港，一只是南大蓝筹股。 临港确实太远了，但不知道未来还要花多长时间才能发展起来。 听说南大蓝筹要做智能科技城，看起来比临港发展还要快，而且周围房子也不多。 我们只考虑投资利润率，不考虑自住。 另外，我们在学区还有一套房子。 现在是更好的出售时机吗？
胡叔：您好，首先看投资购房的趋势。 上海目前的周期已经快结束了。 进入市场的利润可能不会像今年那么高。 房价周期通常为1年下跌，4年持平。 从长远来看，它更有前途。
对于纯投资来说，有以下三种玩法： 1、楼市有轮动效应，楼价依次上涨和下跌。 在之前没有上涨太多的价格洼地买入。
2、在房价周期内价格相对坚挺的时候买入，即使之前涨过，但也抗跌。
3、行业处于起步期和成长期的蓝筹股，计划性强
事实上，临港属于第三类。
今年上半年学区房销售较好，9月开学前学区房需求通常强劲。
以上为“沪书说房”微信公众号粉丝提问精选
现在的房地产分化越来越严重，未来赚钱的人注定只有一小部分人。
胡叔已经总结了上海未来最有潜力的新村和蓝筹股，包括对很多不适合公开披露的房地产走势的分析。 欢迎您关注获取内部信息。
