7月本是楼市传统淡季，但土地市场却烧出了一把火。
北京、上海、广州、杭州四个城市, 在七月二十八号那天, 居然在同一天展开了土地拍卖: 杨浦滨江那地方, 经历了二百一十九多来回的比拼厮杀；酒仙桥这儿, 居然举牌竞标达二百四十八次之多；荔湾地块的竞价, 一共出了五十多轮；而未来科技城的两宗地块最终以溢价的方式售出, 这几场竞拍总的来看, 可算杀出了一片红火。这次拍卖中, 只有上海在单日拍卖中涉及了三宗地块, 一共揽获资金达二百三十五点一四亿元, 其中, 保利与华润联合起来的合作体, 以一百六十一点两亿元的总价拿下了今年上海的土地王中王, 该地块的楼面单价居然站上了每平方米十点二万元的位置, 溢价率更是达到了三十五点八三个百分点。
161亿地王背后：一场“算过账”的激进
先看上海杨浦区八埭头地块启动拍卖的价格为118.68亿元, 紧邻着的4号线杨树浦路站, 距离黄浦江约有两百米左右的位置, 它往西衔接北外滩的区域、往东则延伸至杨浦滨江数字的产业带, 美团、bilibili、字节跳动的上海布局场所全都在步行半径之内, 是这年上海的起始竞拍价格最高的一桩地块, 门槛高到只有四组入围参与竞拍: 中海组成的竞拍联合体, 金茂集团与建发集团组成的竞拍联合体, 招商体系及越秀集团、瑞城投控组成的竞拍联合体, 还有就是最终的赢家保利发展控股及华润集团组成的竞拍联合体。
最终在经过219轮举牌与溢价达35.83%的成交综合后的楼面价102023元/平方米, 剔除商业配建之后的住宅可用售楼面价达到11.4万元/平方米, 按附近周边的新房每平方米现价12万至14万元的倒推下未来开盘价格就指向了每平方米15万至18万元。
又凭什么就敢这么拿价呢? 在“十五五”期间住房消费被划定为纳入大宗耐用消费品的基调用意之下, 显然肯定不是笃定赌房价会直接往翻倍的绝对幅度涨, 而是搞房地产事业的房企自身认定接下来的件事共有三项:
其一, 上海内环滨江的可成片开发净地已趋近枯竭, 这类地块五年难出一座。
次其二, 杨浦新兴产业人口的收入走势曲线, 够托撑上150平方米及以上的高端改善住宅商品。
其三，两家央企联合体拿地，单家资金占用可控，风险边界可控。
同日保利同上海本土徐汇城投两家企携手, 将为70.6亿元康健地块一口吃下, 溢价达24.51%, 每平方米楼面价为7.9万元。不难看出“央企一哥”这般保利企业重砸重金来使劲发力, 背后便是对上海核心区, 将其作未来最具备潜力的营收获利板块的底盘。
上海之外，一线+强二线核心区同步点燃
上海不独热，7月28日堪称全国一线城市的协同抢拍。
再瞅瞅北京城中朝阳酒仙桥那1019至0013地块之尾, 凑满二百四十八轮往后才轮到中海使出四十六点八一四亿来敲定, 每平方米楼面价是八点一一万元, 超出基准价二十五点八四个百分点, 开创了北京本地年内住宅用地的楼面价纪录啦。
广州荔湾花地大道地块, 由绿城以十六元八角六分亿元摘得, 溢价率达百分之四十点九七, 五家房地产企业争抢同一宗地块。
深圳光明凤凰城低密宅地, 招商蛇口以15.05亿元拿下, 是溢价18.88%。
杭州未来科技城余杭两宗地, 伟星达二十八点七五亿元包圆, 溢价达百分之十一、百分之十六；往前推整一周时候, 杭州三次地溢价已超百分之三十, 此年六月九堡单元溢价却飙至百分之六十一点五一％。
中指研究院上半年露出了更早显现在核心城市土地市场上的翻热苗头: 三百城的宅地成交面积和出让金分别同比降二十三点七成百分之三十一点二, 一线城市的平均溢价率为十九点八成, 上海, 杭州和北京的出让金排全国的前三, TOP二十城市的宅地出让金占全国数值为六成二。
有意思的是，地少卖了三成，核心区地价却贵了两三成。
这轮溢价，和2016年“地王潮”是不是一回事？
答案是否定的。
据克而瑞的精准分析判断, 2025至2026年的那种高溢价, 绝非是对规模扩张周期的那种狂热的情景重演, 而是在深度调整期作出的理性的价值重估。咱们之间的差别, 体现好在四个明显不同的具体维度里面:
第一，供地端“缩量提质”是制度性的。
杭州全年宅地规划比照前一年降低39%, 上海将存量用地功能调整往后再出让, 深圳上半年仅推出6宗宅地但金额同比暴涨364%, 并非没有地块, 只是不再把郊区摆放到售卖货架上。
第二, 供应的地块足够优质, 不仅有产业且有地铁, 部分城市还有江景。
杨浦布局了字节系的B站、深圳坐拥着前海南山、杭州集结有未来科技城、北京携带着酒仙桥更新带。简而言之, 房企购置竞逐的绝非是狭义的土地本身, 而是该地域未来五到十年里高净值消费群体持续涌入的明确可把握的可观趋势。
第三，举牌人高度集中。
上半年拿地金额排名TOP100中的七四家为央国企金额占比达到八个百分点五点一, 民企占比只大约十个百分点且仅敢在杭州上海重庆做小而美, 单宗地超出二十亿以上的民企几乎便不再参与了。
核心区没有淡季
圈内大多感到, 此番供地拍码增劲中深层意思, 系财产分等速度在变快。城中核心区域房产估被重归归入同风险程度、稳收益为基准的紧缺资产层级, 郊外边远地块却仍常仰仗相关投建类国企托住局面或是出现流拍情况。
对于普通购房者讲, 一线城市核心板块, 已经用地价把未来两年房价下限托住咯；但远郊持币观望的逻辑依旧成立, 原因是没有地王的背书存在。
给房企来言, 选错一块郊地较不拿地更要命, 于容错率为零的重压之下, 只能好里选好, 宁买贵地绝不买错地。
七号月土地的市场流通火光似炽却只能这么证明淡季里只具备核心片区未及淡季更众多的地段或者照旧冷如冬。
