近年来，业界要求“取消公摊面积”的呼声从未停歇，而日前广东又明确“5月1日起商品房实行套内面积定价促销”，再度将这个老生常谈的话题带入公众视野。
长期以来，我国商品房销售普遍附加共享面积。统计显示，目前我国商品房共享面积普遍在20%至30%左右。对于一二线城市的购房者来说，20%至30%的共享面积意味着动辄百万元的支出。同时，由于计算方式不透明、少数开发商“暗箱操作”、产权与收益权不一致等问题，共享面积成为房地产交易过程中多年来被诟病的话题。
随着住房交易进入存量市场和购房市场，多地政府和开发商开始主动做出改变。近年来，为提振购房者信心、减少买房顾虑，合肥等地提出“积极探索按套型面积定价”，山东等地则提出“合计面积需要在合同中明确”。另一位接受采访的业内人士表示，目前，多地开发商已经开始主动选择“按套型面积定价”的房屋销售定价模式。
但取消公共摊位是否能为消费者带来实质利益、是否已到全面实施的时机，仍存在不少争议。
取消公营住房会造成房价上涨吗？
广东省肇庆市住房和城乡建设局日前印发《关于本市商品住宅按套型面积实施定价和促销销售有关问题的通知》提出，自2024年5月1日起，对商品住宅按住房套型面积实施定价和促销销售。
据第一财经4日报道，目前肇庆市仅要求“按套内面积进行价格促销和销售”。这并不意味着不用缴纳面积分成费。换言之，肇庆市并未实质性取消住房面积分成。
不过，肇庆市新政还是引发了社会对“取消公摊面积的合理性、可行性”的广泛讨论。尤其是“取消公摊面积是否会导致房价上涨”的话题，一度成为舆论热议话题。对此，多位接受《第一财经》采访的业内人士认为，无论商品房销售中定价方式是否改变，房价总量理论上都不会变。
上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿对记者表示，由于面积基数不同，名义单位面积价格肯定会上涨，但并不一定导致实际房价上涨，对于规范企业来说，只是定价方式的变化，不会影响开发企业总收益。对于购房者来说，购房总价不会有任何变化。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池也持类似态度。她告诉记者，将公摊面积从计量标准中剔除，会导致整套房子的住房面积减少，但房屋总价不会变，所以总价不会变，按住房面积计量的单价会上升。
清华大学中国新型城镇化研究院常务副院长、教授尹志曾撰文指出，在房屋总价值不变的情况下，什么样的区域应该定价、出售，只是一场“算法游戏”。
去年10月，他在《新型城镇化》杂志上发表了一篇题为《共享单车是否应该取消？》的署名文章。其中称，房屋买卖过程，一套房屋的总价不会因为算法而改变，它的实际价值就放在那里。房屋总价水平会以楼面价为基准，加上建筑成本、各种税费、企业利润、销售过程中的各种费用、政府税收等，最后确定一个综合售价。“至于如何让你感觉自己占了便宜，那只是卖家背后操纵的算法游戏。”
重庆实施“以房屋面积作为计价依据”多年，中国社科院研究员王业强告诉记者，目前重庆仍存在两种计价制度并存的情况，但该市购房者缴纳的契税、物业费、装修费等均以建筑面积计算。
据他介绍，目前重庆开发商通常会给出两套价格标准，且都写进了购房合同中。从执行结果来看，两套标准房屋总价不变，且房屋内单价均高于建筑面积单价。
但他同时提醒，虽然理论上“是否取消共用面积与房价并无必然联系”，但在目前的市场条件下，存在一定的涨价压力。
“如果通过取消公摊面积不抬高平均房价，将为购房者节省大量资金，有效刺激房地产消费。”王业强说。
取消公共摊位是否会让消费者受益？
共享面积之所以常常被人诟病，一方面是因为其内涵和计算方式过于专业复杂，标准不统一，购房者难以理解，不愿意在“看不见”的面积上多花冤枉钱；另一方面则是因为随着更多高层、高端楼盘入市，在房价本来就较高的一二线城市购房者，需要花更多的钱在共享面积上。
赵秀池称，共用面积确实存在，无论如何衡量都无法避免。而且，楼层越高，共用面积越大；住房品质越高，共用面积也越大。
以北京为例，今年五一假期，记者走访了海淀区的一个新盘。一位房产中介告诉记者：“这套新房单价低，但获取率不占优势，在76%左右；旁边的二套房获取率在85%左右。按照新房8.2万元/平米计算，相当于花近200万的均价买一套100平米的三居室。”
住房获得率是指住房面积占总建筑面积的比例，又称K值。尹志在前述文章中提到，“20世纪80年代，全国住宅的K值可达85%以上”。
另有一家证券公司的研报显示，近年来，我国高层住宅的收购率一直在70%至80%左右。
“从权属角度来说，共有面积是业主共同的产权，业主的产权面积包括套内面积和共有面积。因此，目前公众所说的取消共有面积，更确切地说，是我们希望改变商品住宅销售的定价方式。”成都市城市建设发展研究院副院长冯波对记者表示。
冯波介绍，事实上，“按套房建筑面积计价”并不存在任何制度障碍。根据现行《商品房销售管理办法》，商品房销售定价方式有三种：按套（套）计价、按房屋内建筑面积计价、按建筑面积计价。
冯波表示，按套型面积定价一方面可以让购房者对购房成本有更直观的了解。因为建筑面积包含公用面积，所以大于使用面积，而套型面积接近实际使用面积或者可能小于使用面积。另一方面，有利于处理预售商品房的面积差异问题。根据《商品房销售管理办法》，商品房买卖合同中没有约定的，按照以下原则处理：面积误差率绝对值在3%以内（含）的，按实际值结算房款；面积误差率绝对值超过3%的，买受人有权退房。
崔光灿还认为，按面积或者按单位出售房屋更有利于保障购房者的权益。他提出另外两点理由。一是因为共有面积没有规范标准，可大可小，透明度不够，可能损害购房者的权益；二是购房时，不仅要考虑交易成本，还要考虑交易产生的成本。“后续的使用成本，比如取暖费等，如果按照建筑面积来分摊，并不合理。”
赵秀池则有不同看法。她提到，如何测量公摊面积，目前已经有相应的法律法规，但专业性强，普通百姓难以接触。维持现状更有利于楼市平稳健康发展，避免因房屋面积测量口径变化而调整各项收费标准。也有利于楼市长期数据的积累和对比，更有利于科学决策。
赵秀池也认为，按户型面积计算的房价单价实际上会上涨，因此按面积计算的物业费、取暖费也要相应调整。
开发商和地方政府有多愿意改变定价模式？
崔光灿表示，将共用面积计入建筑面积的计价方式总体上对开发商和卖家都有利。但我国住房供求关系已经发生较大变化，购房者权益在房屋销售中应当得到更多保护。如果要按照房屋面积计价，具有一定的合理性。目前“改变计价模式”尚无法律障碍，但在实际操作中仍需要开发公司等各方的配合。
记者了解到，近年来，一些开发商开始主动选择“按单位内面积”出售新房，以避免因面积共有而产生的纠纷或民事纠纷。
一位房地产测绘人士表示，预售商品房面积是根据建筑设计图进行预测的，在房屋建造过程中，可能会对部分区域进行设计和施工调整，最终在房屋完工时，实际测绘时面积会有所不同。有些商品房项目，交付后实测的共用面积甚至会发生较大变化。按照户型内面积定价，可以较好地解决因面积差异而导致的房款结算问题，也能避免一些矛盾纠纷。
“虽然大部分城市没有明确要求按照户型内面积定价，但部分开发商在签订商品房买卖合同时，往往会选择按户型内面积定价。”冯波进一步提到。
从现阶段看，多位受访业内人士认为，全面取消公摊面积的条件尚不成熟，目前大部分新建商品房项目仍按建筑面积计价，在此基础上应增加公摊面积透明度，避免公摊面积过大；同时，更多城市可试点探索“按单位内面积计价”。
在共有面积仍在核算的情况下，为保障购房者权益，合理提高住房获得率，3月份以来，珠海、长沙相继明确优化房地产开发项目赠与面积相关规则。
例如，根据珠海市自然资源局3月初印发的《关于印发优化规划管理支持高质量发展若干措施的通知》，优化完善了房屋容量和建筑面积计算规定。增加不考虑建筑面积的多种情形，包括公共开放空间内的交通附属设施；在既有房屋上增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等。支持商业服务类楼宇在每层集中设置不超过本层水平投影面积5%的公共半开放空间，建筑面积按其水平投影面积的一半计算。
除重庆、肇庆外，合肥也加入商品房销售“按套内面积计价”的队列。3月初，“中共合肥市委办公室”在人民网领导留言板回复网友提问时表示，为避免公摊面积比例过大，我市正积极探索商品房销售按套内面积计价，相关具体工作正在探索推进中。目前已有试点在销售现场同时公布套内建筑面积销售单价和套内建筑面积销售单价。
崔光灿建议，未来为进一步推进房地产市场定价方式改革，鼓励按照房产面积定价，还需要一系列行政政策改进，比如后期产权登记中的面积设定以房价相关计税标准为准等。
