潮新闻客户端 记者 蒋敏华
近日，身为杭州最早的高层商品房小区的中山花园，正式开启旧改，从而拉开了第一批高层住宅旧改帷幕 。
建于1993年的中山花园，处在西湖文化广场东侧，它是由3幢蓝白相间的高楼构成的，最高有32层，高度为97米，它紧挨着京杭大运河，呈一字排开状。在20世纪90年代时，中山花园位于朝晖，甚至在杭州市区整体范围内，都有着鹤立鸡群一般的态势，曾经一度是高端小区的代名词。可是随着时间不断地流逝，中山花园的光环慢慢褪去颜色，直到变成二手房市场里的“老破大”物件。
中山花园
于是，此次针对中山花园所开展的旧改工作，其究竟做了哪些方面的改动呢，在资金投入上耗费了多少金额呢，业主是否需要支付费用呢，对于其他高层商品房小区而言又具备怎样的借鉴价值呢，在最近这段日子里，身为记者的相关人员针对处在旧改进程中的中山花园展开了实地的探访工作。
蓝白色外立面不变
部分墙面已露新颜
12月16日那天，有记者在中山花园那儿看到，3幢楼房的每一幢都已经把脚手架给搭设好了，部分墙面已然绽露出了新的面貌。施工现场的施工人员表示，等到外立面工程施工完毕之后，还得对小区地面的道路开展翻新与重建工作。
中山花园的建筑品质实际上并非不好，然而因为房屋建成年代相对久远，所产生的问题日益增多。举例来说，外墙出现脱落情况，曾有车子被砸中。消防设施呈现老化状况，尽管在过去两年实施了改造，不过部分功能依旧没办法正常投入使用，从而留下了安全方面的隐患。中山花园所属的大家苑社区负责人向记者讲述，长久以来中山花园业主对于老旧小区改造的意愿颇为强烈。去年，中山花园被正式纳入老旧小区改造计划，并且在今年9月底开始进入施工现场进行施工。
中山花园
施工项目包含土建工程、安装工程、装饰装修、室外附属、弱电工程、消防工程等，由中山花园旧改工程招标信息可知 。大家苑社区负责人介绍称 ，在这些工程里 ， façade improvement以及消防工程是重点 。在原来的瓷砖 repairs concluded之后 ，真石喷漆将会被应用于façade ，其颜色系统会和之前相符 ，也便是主体颜色是白色的 ，部分墙面呈现为蓝色 。在消防建设这儿 ，关键着重于对一些硬件设施进行替换 ，以此保证能够正常运行 。
需要特别指出的是，当下旧改仅仅是针对住宅小区展开的，所以中山花园那处于一层至五层层数范围的、作为商业用途的房屋，并不在此次进行的旧改涵盖的范畴之中，将会维持原本的外立面没有变化。然而记者通过了解得知，那个中山花园属于用来进行商业经营的房屋（就是沿着街道的底层商铺）的外立面，早在亚运会举行开始之前就已经完成了整治工作，其主要的颜色体系呈现为棕色，从整体来讲并不会对整栋大楼原本的观感造成影响。
工程总投资2700万元
须业主自行承担一部分
针对于中山花园该老旧小区，其房龄越过30年，这般情形下，旧改所需费用究竟是多少呢 ？
在建筑领域，工作人员面向相关媒介发布的消息称，如果将多层住宅类小区拿来做比较对象，高层住宅类小区在进行老旧改造时所需投入的成本，会明显高出许多很多。然而中山花园存在与之不同的特别之处，它整个小区仅仅总共仅仅只有三幢楼房，所占有的土地面积规模比较小，并且公共区域几乎不存在配套设施的情况，同时它紧紧挨着运河绿道所处方位，小区之内没有绿化区域。鉴于以上所提到的这些方面的因素，针对该小区施工改造所给出的成本费用降低了不少。
即便这样，中山花园老旧改造所需费用依旧不是一笔很小数目的钱呢。招标给出的信息表明，中山花园老旧改造大概预算的总投资差不多是2700万元这样子。其中，外立面工程承担了较大比例的费用，总共是1600万元。而对应外立面工程费用的10%，也就是160万元，这部分费用是要由业主来承担的，剩下的那些费用则是通过政府财政资金去解决。大家苑社区的负责任人员告知记者 。
中山花园
业主居住的中山花园，一共有576户业主存在，要是将160万元这个金额，按照由业主进行分摊的方式来处理，那么平均下来每户业主必须要拿出大概2800元来出资。然而，根据记者所了解到的情况来看，这笔费用并不是由业主直接拿出资金来支付的，而是动用了小区物业所设立的专项维修资金来解决的。
实际上，于此次老旧小区改造之前，中山花园有过好多次改造行动，像二次供水改造，消防设施更新改造，电梯更换改造，电路改造等等。“2023年我们所在小区完成了电梯更换工作，其中住宅区域的9部电梯全都完成了更换，商用房那里的4部电梯换掉了3部，化解了困扰小区多年的电梯老化难题。电梯更换所需费用，一部分动用了物业维修基金，与此同时业主们也自己筹集了一部分资金，每户出资1600元。”中山花园业主毛先生向记者讲述相关情况。
毛先生讲，业主们期望在老旧小区改造之后，能给小区的居住环境带来比较大的提升。然而，他很坦率地表示，鉴于入户管网并不属于老旧小区改造的范畴，所以此次老旧小区改造并没有进行更换，因而爆管风险隐患也就没办法排除掉，这成为了一个让人感到遗憾的情况。
有记者知悉，在上世纪九十年代中期以前建成的住宅小区之中，其污水管多数采用的是铸铁材质的管道，这种管道极易因各种因素而出现遭腐蚀生锈的状况。要是打算对业主户内的污水管进行更换操作，那就必然得采取“开膛剖肚”这样惊动诸多的大型施工方式，而如此一来，便会对整个建筑的安全状况形成一定程度的不良影响。正是鉴于存在这样一个在施工操作方面所遭遇的棘手难题，所以直至当下，小区在进行老旧改造工作的时候，并未将那个入户的管网部分纳入到改造范畴之内。
浙江耀厦控股集团总工程师胡德军介绍说，上世纪90年代中后期往后，PVC排水排污管渐渐普及，它的设计使用年限能够长达50年，并且改造安装更为便利。另外，有些楼盘运用同层排污排水设计，要是日后进行改造，住户间相互产生的影响更小 。
2000年初建成的高层住宅
有望纳入旧改之路
记者知晓，有一种高层住宅，像建于二十世纪九十年代、已然步入旧改之途的中山花园那般的，于杭州并非仅是个例。举例而言，存有同样处在朝晖的东方豪园，其建成于一九九九年，当下已达成了外立面的更新，色系留存了原先的赭红再加上白色。
东方豪园
自2019年开始直至如今，杭州已然实施了两轮针对老旧小区的改造，在今年年末的时候，将会对在2000年以前建成的城镇老旧小区全面完成改造，而这也恰恰是像中山花园这般建成于2000年以前的高层商品房小区能够被列入旧改范围的背景情况。
然而，和先前的多层老旧小区相比较而言，中山花园旧改存在的一个显著变化乃是业主承担了一部分费用。针对此情况，杭州市旧改办工作人员辩解声称，哦，多层老旧小区进行旧改时，业主实际上也是具备出资义务的，只是呢，这些小区大抵都并非商品房，尚未建立起小区物业专项维修资金，要是让每户业主都出资的话，实在是不太合乎实际情况，所以在这几年的实施进程当中，并未让业主出资，哼。就是这样的啦。
旧改办工作人员称，下一轮旧改范围会适当放宽，像建成于二零零零年之后的小区，像二零零零年初建成的小区，也有希望被纳入旧改范围。然而，具体时间怎样划分，各方出资比例又是多少，还得等新文件来明确 。关于老旧住宅小区的更新路径，它既能够是旧改，也能够是原拆原建式的自主更新 。 ）。然而，自主更新这种情况却需要具备一定客观条件，诸如当时的时机，适宜的环境，以及人员配合等条件，就像中山花园这类高层住宅，其实施更新之后容积率可供提升的空间存在局限之处。并且，业主数量相当大 ，待到未来若要选择走自主更新的途径，成功产生积极转变的可能性是十分微小的，很大几率将是要踏上旧改的道路。 对此见解 ，浙江大学公共管理学院教授、公共政策研究院首席专家徐林持有坚定地内心判断及认同。
拿新加坡来说，诸多组屋也就是由政府所建设的那些，也是借助旧改达成居住品质的提升。谈到改造费用，通常是政府担负90% ，居民担负10%。此乃徐林所言 。
