止赎房作为一个冷门小众赛道，开始进入我们普通人的视野，也就是这两年
去年止赎量达200万套，数量惊人，今年人气只增不减。
尤其是近期，上海多套明星盘连续热销。
再次将这个小众市场的气氛推向高点
10月最后一天，世茂滨江花园一套335.64平方米的高层江景房开业。
@阿里法拍
起拍价2800万，最终成交价3002万。
楼上同类型的房子挂牌4500万。 这样一比较，就是30%的折扣。
均价8.9万元/平方米，即可住一线滨江公寓，再次创下陆家嘴豪宅新低价。
还有瑞虹新城五期也在10月中旬开工。
一套113平米的房子也以10万/平米的均价成交。
@京东法拍
小区内户型相似，二手挂牌均价约为12万-14万/平方米。
相当于20%的折扣
就连许久不见的河畔凯旋门，如今也在止赎市场上被拍卖。
市场价格约为25w+/平方米，止赎成交单价仅为19.6w/平方米。 同样的价格还有20%的折扣。
因此，尽管止赎市场存在一定的未知风险，
但与二手相比，价格的巨大吸引力总是让这个市场吸引了很多人的关注。
01
今年止赎市场很热闹，但确实有所下降。
我们先来看看全国整体数据的对比。
数据整理自：国信达
各平台数据统计口径存在差异
对于大部分止赎市场的住宅物业来说，挂牌量和交易量的增长都非常明显。
今年前三季度，全国商品房保有量达到22.3万套。
与去年同期的17.4万套相比，多了近5万套
相应的，成交量也有所增加，同比增加12000余套。
在这样的大环境下，作为交易活跃的地区，上海止赎房市场很难不受到影响。
那么今年上海1-10月的数据大概是这样的
数据整理自：魔都上好家
各平台数据统计口径存在差异
我算了一下，这个平台上总共公布了973笔交易。
去年，总共只有978个单位。
相当于提前了2个月，基本完成了去年的交易总量。
尤其是7月份以来，人气持续走高，每个月的交易量都领先于上半年的最高点。
不过需要注意的是，虽然拍卖数量的增加导致了交易量的增加，
然而，下半年，上海止赎住宅市场成交率却呈现下滑趋势。
数据整理自：魔都上好家
各平台数据统计口径存在差异
这也意味着尽管供应量巨大，但需求却没有跟上。
尤其是近几个月来，未售出的房产数量大幅增加。
之前我们曾分享过，上海拍卖流拍率在全国范围内一直处于较低水平，甚至上半年还低于其他城市
从近期数据来看，受市场情绪影响，上海消费者越来越理性。
政策出台后，二手市场抢占了部分客源，本质上是买家更加追求性价比。
因此，市场的注意力也分为两个维度：
一个是我们一开始提到的豪宅止赎市场。 好房子从来不缺乏关注和抢夺者。
另一个是低价取货区。
这也是下半年以来上海住宅止赎交易的最大特点之一：大幅折扣
数据整理自：魔都上好家
各平台数据统计口径存在差异
10月份，房屋折扣销售比例高达90%，成交均价折扣低至7.3%。
过去我们关注的止赎房基本上都是70折、20折起。
但现在，这是 30% 的折扣。
根据各止赎平台的公开数据，68%的止赎房产的交易折扣在70%至20%之间。
然而，有些房产的售价低至 50%。
为了更真实、更具体地看到优惠房的情况，我手动选取了近几个月全市78个重点行业的低价交易代表案例共164个。
经过对比，我发现有些数据还是蛮有趣的。
整个样本范围内，这些低价止赎房7月至10月的成交价格区间
大致分布如下
显然，需要200万元至800万元的交易仍占很大比例。
超过62%，成为市场主力
而最先引起市场关注的往往是高价房产。
尤其是千万级及以上的豪宅占比较低，仅占四分之一左右。
按地区
止赎热门地区仍是浦东
一区成交比例超过总样本量的20%
并且各板块成交也相对均衡。 比如金桥、川沙等热门板块，包括陆家嘴，基本上都有2-3套成交。
整体而言，提升了区域成交比例，成为上海
其次是奉贤、普陀、浦东之后
末端的市中心核心区域，成交情况则稳定得多。
包括黄浦、静安、虹口
无论一手、二手市场还是止赎市场，供应量都很难增加。
因此，毫无疑问，本次样本的统计结果在交易量上均排名垫底。
02
但总体而言，近期在合法拍卖中确实是低价捡漏的机会。
仅从7月到10月，止赎市场上的低价好交易就比以前多了很多。
比如我之前手动统计的164个低价交易案例中，大致可以分为以下几类：
第一类是该区域的高交易量社区
例如，普陀和奉贤的交易排名恰好是由单一社区推动的。
但交易情况却完全不同
普陀最热门成交案例是中环百万豪宅
这个社区在止赎市场上一直有着稳定的供应，每当出现时，都会吸引数万人围观。
去年2月，阿里巴巴合法拍卖平台上挂牌了10套房产，最终全部售出。
今年又上架了12套，并且全部售出，市场认可度非常高。
@阿里法拍
奉贤的情况则完全相反。
这几个月成交密集的棕榈滩别墅群，一直是高流拍率的代表，却无人关注。
但下半年打折力度加大后，就开始流行起来。
手动统计时，我发现奉贤区售出的28套中，有26套来自该别墅小区。
其中，有15处房产以50折左右的价格出售，比例高得惊人。
这相当于从原来1500万左右的总价减少到了6-700万。
未来房屋移交后，估计小区内大部分居民都会是半价捡回失踪房产的止赎业主。 想想这幅画也很有趣。
这也是止赎市场一个非常神奇的事情。 有很好的机会。 一旦抓住机会，那绝对不是梦。
不过，这种情况只发生在奉贤这样的地区。
大多数丧失抵押品赎回权的房产都很罕见。
比如第二种，那些公认的优质红盘
其中，上海绿城一直有着良好的口碑。 阿里巴巴拍卖上一次成交记录是在2019年。
今年的拍卖也已开始完成。
一套四居室10月份上市后，立即吸引了近1.3万人围观。
起拍价为1256万，共有93人竞标。 最终成交价约1730万，单价仅为9.98万。
今年3月份同小区同房成交价为2075万。
相当于7.2%的折扣
同样品质的市场，还有著名的中远梁湾城
10月份，也再次出现在低价止赎市场。
阿里合法拍卖显示，这套房子起拍价1002万，最终成交价1137万
@阿里法拍
不过，与1300万的二手挂牌相比，还是有差距。
除了这些口碑房源之外，一些大家比较关注的次明星房源近期也被低价出售。
其中最引人注目的是绿城黄埔湾，今年它霸占了榜单。
下半年，上海止赎拍卖房整体折价70-20%。 不过，7月，绿城黄埔湾止赎成交价为1.58亿元，较市场价高出2000万元。
10月，另一套价值约1.6亿元的高端四居室售出，单价稳定在34万+/平方米。
成为逆市涨价的代表
不过最近却有机会错过这种顶级明星榜。
@阿里法拍
9月29日，中秋节当天，一套房子被超低价卖出，直接跌破底线。
阿里止赎显示市场初步评估价6206万
但最终成交价为5582万元，成交价仅为每平方米18万元。
它还包括市场价值80万的停车位和价值11万的家具。
至于为什么价格这么低，原因也不算太意外。 平台标注：标的为刑事案件涉案财产处理。
这也是止赎房的供需市场，这是与二手房最大的区别。
因此，不能完全用二手市场的价格体系来衡量。
市场机遇与复杂性始终并存
03
但如果你真的喜欢止赎的房子，你该怎么办呢？
于是我找到了一家专门做止赎的同行媒体，体验了一下小白第一次止赎的过程。
从经验来看，止赎并没有我想象的那么复杂。
基本上分为三个阶段：
第一步是确定总体意向，例如价格、面积和公寓类型。
然后从每月随机出现的列表中选择最符合您标准的房子。
第二步，也是必须要做的一步，就是实地看房。
确认房屋的实际情况后，第三步是按照法院的要求，按时到场拍卖并支付房屋款。
中标后，整个交易流程可在15天内完成
如果确定第二步，无人占用，2-4个月内即可顺利拿到产权和产权。
除了列表的随机性之外，它们听起来与二手的没有太大区别。
不过，与二手相比，止赎市场最大的优势在于性价比。
例如瑞虹新城五期成交价为1358万
我已经整理出了这个房子整个止赎过程中需要花的钱。
第一个是在报名参加拍卖前缴纳260万元的强制性保证金。
这部分是为了避免后悔，否则所有押金将被没收
中标后，如果是按揭止赎，首套房还需要30%的首付407万。
然后拿着法院盖章的确认文件去银行申请贷款，并根据担保平台的要求缴纳不同数额的担保费。
银行释放贷款并支付余款后，法院将在一个月左右发布裁决，解除对该房产的冻结。
下一步是办理转账、退税等后续手续。
期间只需要1.5%的契税和担保费，加起来就几十万。
经测算，总支出约为1400万
目前二手市场同一套公寓挂牌价为1700万元。
虽然税费差别不大，但止赎市场至少节省300万
这也是很多人愿意冒险的根本原因
04
但最后，我们需要提醒您的是
虽然止赎拍卖比二手拍卖具有更有吸引力的价格优势，
但确实存在一定的风险
止赎房能流入市场的主要原因是债务纠纷
实际情况中，存在非法占用、隐性债务、拖欠财产等多种因素。 需要与法院、房管局、原业主、业主、占用人、律师进行沟通。
听起来很复杂而且令人困惑
但也正是因为信息不畅，才比市场价便宜。
我联系的资产顾问神秘地透露，正常的止赎一般不会造成任何重大问题。
而那些乍一看价格异常的房产，更可能存在其隐藏的风险。
因此，除非你纯粹是找漏，并愿意承担收房过程中的时间、精力等成本，否则必须亲自确认房屋的实物状况。
那么问题来了，如果你有买房的需求，你愿意选择止赎市场吗？
