来源 | 地产密探（real-estate-spy）
在不久之前, 万科董事会出现了“大换血”的情况, 并且是被国资强势主导的背景之下, 近日公布了2026年中期业绩, 像之前预告讲的那样是“继续亏得比较多”。
今年上半年, 万科集团达成营收701.7亿元, 和去年同期相较下降了33.4%, 其归母净利润处于亏损状态, 亏损金额为149.5亿元, 相较于去年同期净亏损的119.47亿元, 同比下滑幅度为25.2%。
当中, 房地产开发达成了营收487亿元, 并且其占比为69.4%, 毛利率跟同比相较是下降了2.6个百分点, 进而至6.1%；物业服务达成了营收184.6亿元, 并且其占比为6.3%, 毛利率跟同比相较下降了1.3个百分点, 进而至12.7%。
上半年, 万科交付了88个项目, 房屋交付数量总计为2.3万套, 集中交付期时整体收房的比例接近9成, 其多年积累起来的品牌声誉依然存在；155.8亿元得到了盘活优化, 并新增了产能。
于产品端, 万科正构建同类型操盘经验, 使其能在跨越城市、跨越项目的情况下有效复用, 持续迭代“拾系”、“映象系”、“檐系”等成熟产品系。同时, 依托种子项目研发“漫系”、“曜系”等产品系, 针对盘活情况因地制宜开展非标创新, 后续待成熟时固化产品系, 持续提升常规住区项目的综合操盘效率以及产品竞争力。
于投资端,万科在上半年之时, 借助土地盘活等方式, 累计增添项目达8个, 其权益计容建面为36.3万方, 权益地价约计27.1亿元, 平均地价是7448元/㎡ , 关键集中于上海、成都、郑州、青岛等核心城市。
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当下, 万科新的管理层开启了城市聚焦的策略, 一步一步地促使资源朝着核心城市汇聚, 其中所涉及的旧改项目, 总共的计容建面大约是338.6万方。
上半年度时, 万科达成了经营服务业务全口径收入288.5亿元, 与同比相较增长了1.6%。当中, 存在着在管代建项目79个, 其管理面积为1360万方。并且, 已经累计开业了商业项目179个。（此不含轻资产输出）, 总共的建筑面积是1081万方, 整体的出租率为92.8%。
今年上半年期间, 万科达成销售金额358亿元此一数据, 与同比相较下降幅度为48.2%, 不过鉴于拿地等经营性方面的支出呈现减少之状况, 故而促使经营性现金形成了高达4.9亿元之净流入, 相较于去年同期出现经营性现金净流出30.4亿元的情形已经有了极大程度的改善。
于资本一端, 上半年之时, 万科这一主体, 其纳入合并报表范围的新增融资以及再融资额度为40.8亿元呀（此金额并不包含股东所提供的借款）, 而存量融资的综合成本是2.86%, 并且相较于去年年末而言下降了17个基点呢。
今年开始以来, 万科陆续积攒获得深铁集团大概45.2亿元的股东借款, 并且已经有10只公开债达成风险缓释, 而且涉及本金总计约181亿元, 从2025年开始以来已经累计达成大概485亿元到期公开债的本金偿付或者风险处置。
在上半年的时候, 万科实际利息支付的总计金额是55亿元, 这里面资本化利息总计金额为15.2亿元所占比例。到今年6月底截止时, 万科的净负债率是135.4%, 与2025年底相比较上升了11.9个百分点之多；其有息负债累计起来是3512.6亿元, 这儿面一年内到期的金额是1788.6亿元并且占比达到50.9%之高；银行借款在其中占比为72%, 应付债券所占比例是6.8%, 其他借款占比是21.3%。
相较于该期末手上持有五百九十点五亿元货币资金, 当前万科短期偿债压力依旧很大。不过, 万科对未来期待仍然心怀信心, 伴随“十五五”规划落实以及各项稳定市场政策推行, 行业会在供需再次平衡里逐步稳定下来。
多部门组合新政“8.28”来了, 其中有预售制往现售制转变, 房地产信贷, 在以项目做中心的主办银行的制度里封闭运行, 还要支持房企合理融资等。
向现售制转轨, 对于房企而言, 短期是利空, 即便预售, 也需主体封顶, 资金压力会增大。为支持房企进行合理融资, 证监会提出要提升房企发债、重组等的审核效率, 业内预期房企发债会变得相对容易, 这有利于房企优化债务结构以及成本。
