与全国性房地产企业相比，区域性房地产企业受行业政策变化的影响更大。 尤其是主销区域的地方调控政策影响巨大。 要改变“看天气”的格局，中小房地产企业将面临极大的挑战。 大挑战
今年以来，随着政府严格调控房地产市场，部分城市楼市明显降温。 随着市场降温，也给本土房地产企业带来了一系列影响。 天津松江（600225.SH）就是比较典型的例子之一。 这家公司2017年刚刚摘帽，2018年一季度净利润再次出现亏损，跌幅位居A股上市房企前列。
天津松江近年来的发展和运营情况如何？ 天津楼市走势对其有何具体影响？ 为何摘帽后不久就遭遇亏损？ 《投资者报》记者就这些相关问题致电并写信给该公司一名女工作人员，但截至发稿，尚未收到回复。
业绩受天津楼市拖累
纵观2017年至2018年一季度天津房地产市场，其成交量呈现下降趋势。 2017年，天津市房地产开发投资2233.39亿元，同比下降2.9%，其中住宅投资1559.70亿元，同比下降2.4%。 住宅投资占房地产开发投资的69.8%。 商品房销售面积1482.12万平方米，下降45.3%； 销售额2272.30亿元，下降34.7%。 其中，住宅销售面积1342.87万平方米，同比下降46.7%。
2018年一季度，天津市商品房销售面积188.13万平方米，下降58.7%； 销售额318.55亿元，下降54.8%。 其中，住宅销售面积下降58.2%，销售量下降60.0%。
不过，值得注意的是，在这样的市场背景下，天津六家上市房企中：光裕发展、天宝基建、天房发展、津滨发展、中体产业、天津松江，仅天津松江营收和净利润出现下滑2018年第一季度跌幅最大，分别下降73%和145%。 光裕发展、天宝基建、天房发展业绩均呈现增长。 同等市场背景下，天津松江受影响最大，值得投资者关注。
翻看天津松江近年来的财报，我们可以发现其2015年和2016年的净利润仍然出现亏损，分别亏损7.56亿元和4.81亿元。 到2017年，天津松江开始扭亏为盈，净利润1.39亿元。 元，但值得注意的是，其2017年营收不增反降，达到14.76亿元，同比下降25.74%。
这也引起了上交所的关注。 今年5月，天津松江收到《关于天津松江股份有限公司2017年年度报告审计后审核的问询函》。 上海证券交易所出具的有关询问公司经营情况的公告。
事实上，尽管天津松江2017年扭亏为盈，成功摘帽，但扣除非经常性损益后，净利润仍亏损7.17亿元。
那么这个非经常性损益到底是什么呢？
2017年年报显示，天津松江因处置非流动资产收到11.19亿元，其中公司处置长期股权投资产生的投资收益10.91亿元。 此外，还分别受让全资子公司天津运河城投资有限公司100%股权、内蒙古松江房地产开发有限公司100%股权。 两次股权转让产生的投资收益分别为9.44亿元和1.75亿元。
可见，天津松江2017年实际经营净利润并不理想。 而且，2017年其毛利率同比下降了11.4个百分点。2018年一季度，天津松江净利润再次亏损1.77亿元，同比下降145%。
那么天津松江为何会出现这样的情况呢？ 其财报解释称，“积极响应国家政策号召，加快去库存，实现资金周转加快。 截至2017年12月31日，公司在建拟建项目8个，同比减少52.9%。 权益建筑面积约79万平方米，同比下降46.2%，其中在建面积约42万平方米，同比下降31.1%。 “此外，新开工面积为13.18万平方米。 平方米，同比下降17.57%。 由于规划调整、政府土地挂牌推迟、房地产市场不佳等原因，全年新开工面积低于年初计划。 竣工7.85万平方米，同比下降63.20%。 合同销售面积8.45万平方米，同比下降65.4%，合同销售额77402万元，同比下降67%，结算销售收入9.24亿元，同比下降年下降28.93%。”
总体来看，各项主要财务指标均出现一定程度的下滑。
不过，从去库存的角度来看，天津松江的房地产销售情况并不好。 据此前媒体报道，其13个地产项目预售面积占其可售面积不足14%。 其中，除广西水安公馆一期、二期、水安公馆三期、东湖小镇、钦州凝月花园外，其他项目预售面积均未达到10%。
对于2018年一季度业绩下滑的原因，该公司在财报中表示，“由于子公司房地产销售收入减少，同期下降73.91%”。
为什么要寻找其他出路呢？
值得注意的是，在楼市监管趋严、行业环境恶化的背景下，天津松江开始寻求其他发展路径。
首先，2017年，天津松江以现金收购卓朗科技80%股权，进军信息服务业。
资料显示，天津卓朗科技有限公司是一家与华为、思科有着广泛深入合作的大数据公司。 承接天弘基金存储数据库建设，中标多个数据中心建设。 预计2018年净利润约为1亿元。 相比之下，同行业、同等规模的企业，其利润额大致相同。 天津松江在收购时向卓朗科技作出业绩承诺：2017年、2018年、2019年净利润（扣除非经常性损益）分别不低于9000万元、1.1亿元、1.3亿元。 卓朗科技2017年非净利润为9628万元。 天津松江表示：“重大资产重组的完成，进一步增强了公司的整体实力，深化了公司在智慧城市领域的布局，助力公司形成‘房地产+智慧城市’的新发展模式。”
其财报显示，2017年，信息服务业务占其营收的29%，2016年这一比例为零。
此外，公司还拥有融资租赁业务。 2017年，公司控股子公司天津恒泰汇金融资租赁有限公司签订融资租赁项目合同9个，完成融资租赁业务11.83亿元。
恒泰汇金融资租赁成立于2014年12月15日，是天津松江控股75%的子公司。 2017年，恒泰汇金租赁计划开展融资租赁业务金额不超过20亿元，已累计开展融资租赁业务金额3.58亿元。 公司表示，此项融资租赁业务的发展将有利于盘活天津松江现有资产，拓宽公司融资渠道，缓解资金压力。
截至7月27日，天津松江股价为3.45元，市盈率为-8.4，市值32.3亿元，在天津六家上市房企中排名垫底。投资者报记者周月明
